ファイナンシャルプランナーからのTOPICS

【日本FP協会会員の相談事例をご紹介】

CFP認定者:山田和弘氏

~マイナス金利の恩恵を受けたい:返済中の住宅ローンはどう見直すか?~

    マイナス金利導入後、借り換えの相談が急増

マイナス金利政策により、住宅ローン金利も下落。

それに伴い、山田和弘さんのもとには住宅ローンに関する相談が増えているといいます。

相談は多岐にわたりますが、まず挙げられるのは、住宅購入について。

低金利のチャンスを活かして住宅を購入したいという相談です。

 

「全額を変動金利で借りるのはリスクが高く、収入が多いなど、金利上昇など返済額のアップに対応できる世帯でなければお勧めできません。

固定金利型もかなり低い水準ですから、変動型と固定型を組み合わせる、全額を固定で借りるというのもいい選択です。

変動型のリスクを説明すると固定型を選ぶ方もいます」(山田さん)

 

もう一つ増えているのが住宅ローンの見直し相談。

「返済中のローンについてマイナス金利の恩恵を受けていないと感じる方が少なくない」というのが、その理由です。

「変動金利のベースとなる基準貸付利率(公定歩合)は2008年12月に0.3%になって以降、実は約7年半、変わっていません。

金利が下がっているのは各銀行などが新規の借り換えや借り換えに対して金利の優遇を行っているからであり、返済中のローンには恩恵が生じていないのです。

1-2_図表1
 

返済中の人が金利低下の恩恵を受けるには、ローンの見直しが必要。

実例を見ていきましょう。

1-3
 

 

 

    借り換えだけでなく、借入先に交渉という選択もある

~金利上昇リスクへの対応や老後への影響も考慮して提案する~

住宅ローンを見直して低金利のメリットを享受したいというAさん。

相談の申し込みを受け、山田さんはAさんに住宅ローンの質問票を送り、回答を得ました。

 

質問は、返済中の住宅ローンの情報のほか、家族構成や年収、毎月・ボーナス時の返済額の上限など。

変動型や10年固定などの固定期間選択型では途中で返済額が増える可能性があるため、それらの質問から、どの程度、金利上昇リスクに耐えられるかを把握します。

また現在の貯蓄額や年間貯蓄額、大きな支出が伴うライフイベントの予定も尋ね、繰り上げ返済が可能かどうかも確認していきます。

「単純に金利が低いローンを探して効果を試算する、というのではなく、今後の返済に支障がないか、老後に重い負担が残らないかなどを検討し、助言するのがFPの役割です。

家計状況によっては、変動型ではなく、安全性の高い固定型への切り替えを進めることもあります」(山田さん)

 

Aさんの現在の貯蓄は1500万円で、年間貯蓄額は300万円。

今後も共働きを続ける、中学までは公立の予定、ということで、当面はその貯蓄がキープできそうです。

「相談時点のローン残高は約3040万円で、4年後には貯蓄残高が残債を上回る状態になるなど、家計にはかなり余裕があります。

金利が上昇しても十分、返済は可能と想定され、変動型から、より低利な変動型への借り換えでも問題ないと考えられます」

 

ライフイベントについては、10年後に車の買い替えに300万円、壁や屋根の修繕に120万円程度との回答。

Aさんの家計状況なら、十分クリアできそうです。

 

~超低金利でより低い変動金利も見つかる:今なら固定型も有力な候補になる~

Aさんが返済中のローンは、変動型で金利は0.875%。

十分に低い金利であり、借り換えでどれほどの効果があるのかが気になるところですが、「借り換えの効果は、金利差、ローン残高、残りの返済期間という3つの要素で決まります。

Aさんの場合はもともとの金利が低いため、金利差は小さいですが、ローン残高は3000万円以上、返済期間も30年以上残っており、借り換えの諸費用を考慮しても十分に利息軽減効果が得られると思います」

 

山田さんは複数のシミュレーションを行うことにしました。

借り換え先の候補に選んだのは、金利が引くB銀行の変動型と、C銀行の10年固定と30年固定。

Aさん

が希望する変動型だけではなく、固定型も候補にしたのは「当初の金利は変動型のほうが低いものの、先々、金利が上昇すれば固定型が有利になることも考えられるから」です。

 

試算の結果は、図表2のとおり。

金利変動の影響を考慮しない場合(パターン1)はB銀行の変動型が最も有利で、借り換えを伴う諸費用を考慮しても、約105万円の借り換え効果が得られます。

しかし、5年後以降は金利水準が1%アップした場合(パターン2)には、変動型より、30年固定のほうが効果が大きいという結果になります。

「金利がどう動くかによって損得が分かれますが、そもそも30年固定で1.05%はかなりの好条件です。

5年後に金利が1%上昇というのは十分に考えられることですし、金利上昇時期がもっと先だとしても、安心料を支払ったつもりで今、固定型を選んでおく価値は十分あると思います」

1-4_図表2
 

Aさん自身は、低金利はまだ長期に続くと思っていること、より低い金利を利用したいという希望が強いこと、また金利が上昇すればその時点で繰り上げ返済して金利上昇の影響を抑えることも可能、ということから、B銀行の変動型を第一候補にしました。

 

この段階でB銀行に決定しないのは、実はもう一つ、効果的な見直し方法があるからです。

今借りている銀行に金利について相談するという方法です。

「銀行にとっては他行に借りられるより金利を下げてでも自行にとどまってもらうほうがいい」(山田さん)。

そこで、適用されている金利を引き下げてもらえないか、交渉するのです。

「借り換えの相談者に対しては、以前から、現在の銀行に金利引き下げを交渉してみるよう、助言していました。

10年ほども前までは、実際に引き下げてきたのは1~2割の方でしたが、個人的な感触では、最近は相談者の5割程度の方が応じてもらっているように思います」

 

Aさんも後日、借入先のA銀行に相談。

すると、0.875%の金利から0.15%引き下げられ、0.725%になりました。

 

B銀行に借り換えたほうが30万円程度、総返済額が抑えられますが(金利が変わらない場合)、「金利交渉だけなら手数料も安く、(図表3)、手元資金に手を付けずに済むし、面倒な手間も少ない」ということで、Aさんは借り換えをせず、A銀行の利用を続けることにしました。

1-5_図表3

 

金利交渉により、金利変動なしでは約77万円、5年後以降に1%上昇の場合では約82万円の軽減効果となります(図表4)。

1-6_図表5
 

~借り換えを機に繰り上げ返済や返済期間の短縮も検討~

借り換えなどを検討する際、一部を繰り上げ返済して借り換え額を抑えるという方法もありますが、Aさんの場合、ローン減税期間はローン残高を減らさず、還付額を最大化したいと考えています。

繰り上げ返済を急ぐより、余裕資金を運用して増やしたい、というのがAさんの希望です。

 

また「多くの人は65歳以降も住宅ローンが残る返済期間になっているので、借り換えを機に、返済に無理のない範囲で返済期間を短くすることを提案するケースもあります」。

残りの返済期間が31年でも、25年などで借り換えして完済時期を早める、というわけです。

Aさんも完済予定が69歳なのが気になりますが「60歳時点のローン残高は1000万円前後、65歳時点で約500万円程度です(金利が変わらない場合)。

Aさんは貯蓄も多いので、今繰り上げ返済しなくても、リタイアまでに完済できるでしょう。

まずは運用に力を入れ、住宅ローン減税終了後、またはローン金利が上昇した時点で繰り上げ返済を検討するよう、助言しました」

 

 

FPジャーナル 平成28年8月号掲載:山田和弘氏(CFP認定者)の相談事例より