黄昏 マンション市場 富裕層も息切れ、値崩れあるか 


 東京都内に住む60歳代の元会社経営者は悩んでいる。相続対策でタワーマンション購入を考えているのだが、販売価格が高すぎると感じ、将来の値下がりを心配しているのだ。相談を受けたエクスプレス・タックス(東京・千代田)の広田龍介税理士は「今は保有する不動産の売り時と考える富裕層がいる一方、購入は様子見が多い」と語る。

 マンション市場の失速が鮮明だ。不動産経済研究所(東京・新宿)のデータから計算すると、2016年に首都圏で供給されたマンションの市場規模は1兆9600億円余り。2兆円を下回ったのは米金融危機後の不況期の09年以来だ。16年は発売戸数も24年ぶりの低水準だった。

 建築コストや地価の上昇で、首都圏のマンション価格はここ4年で高騰した。首都圏平均で5000万円台半ばという高価格に、一般の購入層は付いてこれなくなった。それでも旺盛な富裕層の需要に支えられて億ションなどの高額物件だけは好調、というのが昨年上期ごろまでのマンション市場の姿だった。

■億ションすら売れず

 だが億ションにも陰りが出ている。16年下期(7~12月)の首都圏の供給に占める億ションの比率は2.6%と15年下期の5.4%から大幅に低下。契約率も69%と好不調の境目とされる70%を6年半ぶりに下回った。

 富裕層を後押ししてきたのは、15年の相続増税だった。最高税率の引き上げなどを受け、金融資産で5億円を超える超富裕層を中心に、現金よりも相続資産を大幅に圧縮できる都心の「タワマン」購入ブームが巻き起こった。株価上昇がそれを底上げし、異次元緩和とマイナス金利がもたらした超低金利時代も、投資利回りから見た賃貸収入の魅力を相対的に高めた。

 しかし、この鉱脈も尽きつつある。これまでの好調も「同じ富裕層の顧客に5戸も6戸も売っている」(不動産業者)例さえあるという。富裕層向け不動産コンサルティングを手掛けるスタイルアクト(東京・中央)の沖有人社長も「相続対策の特需はひとまず一巡した」と証言する。割安感が薄れ、海外マネーの動きもにぶい。

 需要面に加え、供給面でも逆風が吹く。訪日外国人客の増加を見込んだホテル建設が活発で、用地取得が競合する。三菱地所(証券コード8802)の吉田淳一次期社長は「マンションの土地の仕入れは非常に難しくなっている」と打ち明ける。

 売れ行きが鈍いなら価格は下がるはず。だが今のところ、そうした動きは表面化していない。14日に不動産経済研究所が発表した首都圏の1月分もボリュームゾーンは5000万円台のまま。平均価格は1991年6月以来の高水準を記録した。

■ゆがんだ均衡

 もっとも、「売れ行きは悪いが価格は下がらない」というゆがんだ均衡は、崩れる可能性も出てきた。日銀のマイナス金利政策導入で0%未満に沈んでいた長期金利は、米大統領選後の米国の金利上昇に引きずられて一時は0.15%まで上昇。金利が一段と上昇すれば一般層の購買余力はそがれ、富裕層も潮目の変化を感じて投資意欲をさらに減退させる恐れがある。

 実は販売現場では、すでに変化の兆候も出始めている。

 「契約を決めて頂ければ2割値引きします」。今年1月、都内のモデルルームを訪れた30歳代の会社員の男性に、営業マンがささやいた。閑静な住宅街で公園も近い。少し前なら人気化しそうな物件だが、8000万円超の部屋が多いことが響いているのか。かつて決算期末前に値引き販売されるマンションは珍しくなかったが、2013年以降は目立たなくなっていた。それが今期は複数の物件で、水面下の値引きが始まっている。ゆがんだ均衡はついに崩れるのか。

[日経ヴェリタス2017年2月19日付