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2015年09月

日経記事からのTOPICS

【マンション価値を極める】

~不動産PER指標に~

マンションを買う人にとって、将来にわたって資産価値が維持されるかどうかが大きな関心事だ。

購入後の価値が大幅に下がると、将来もし住み替えが必要になった時に困ってしまう。

新築マンションの価格が高騰する中で、人生設計に支障が出るリスクを回避するには、どのように物件を選べばよいのだろうか。

マンション01
 

今春大阪の会社に転職したAさん(46)は、新居となる新築マンションを京都の中心市街地に購入した。

通勤には時間がかかるが、「京都に国際的なブランド力があるうえ、景観を守る高さ制限のために物件供給が少なく、中古になっても価格が下がりやすいはずだ」とみている。

 

Aさんは以前に住んでいた横浜市のマンションを売却して約2000万円の利益を上げた成功体験がある。

観光スポットの山下公園が見渡せる絶好の立地で、2002年の売り出し当時は景気の底。

「ここなら大きな値崩れはしない」という読みは当たった。

 

~立地・時期がカギ~

資産価値が下がりにくいマンションはどんな物差しで選べばいいのか。

「最も重要なのは立地」と東京カンテイ(東京・品川)の高橋雅之・主任研究員は強調する。

同社は首都圏で04年に新築分譲されたマンションが10年後(14年)に、どのくらい中古価値で売買されたかを調べ、最寄り駅ごとに集計した(Bグラフ)。

マンション02
 

結果は「都心部と郊外で明暗が分かれた」。新築時の価格を100とすると、東洋都心や再開発が進んだ湾岸エリアにある46駅では築10年にもかかわらず「110以上」という高値で売買された。

都心への交通アクセスが良い近郊のターミナル駅もおおむね資産価値が維持されている。

 

その間の居住メリットを家賃に換算すれば、家計へのプラス効果は大きい。

一方、51駅では価格が「79以下」に下落した。

多くは都心へのアクセスが不便な郊外だった。

 

「価値が比較的安いからという理由だけで立地になんのある郊外物件を買うのはリスクが大きい」と指摘するのは会員制マンション情報サイト「すまいサーフィン」の堂坂朋代コンサルタント。

将来住み替えようにもお金の工面がつかない恐れがあるからだ。

 

日本不動産研究所(東京・港)の吉野薫研究員は「人口減の中で、将来は利便性の高いエリアに職住近接で暮らす世の中になる。今不便なところは30年後には資産価値がさらに劣ってしまう」と予想する。

 

もっとも人気のエリアでも将来の資産価値が保証されるわけではない。

分譲された時期の不動産市況に大きく左右されるからだ(グラフC)。

マンション03
 

例えば市況が冷え込んでいた04年に分譲されたマンションの場合、現在も平均して新築時の価格(=100)に近い水準で取引されている。

これに対して、不動産ミニバブル当時の07年分譲物件は、現在の水準が80程度。

もともとの価格設定が高かったから反動から下落幅は大きい。

 

では、マンション価格が割高かどうかは、どうチェックすればいいのか。

 

重要なモノサシになるのが、近隣にある賃貸マンションの家賃相場だ。

同じような間取の物件が今、どのくらいの家賃で貸し出されているのかを知れば、地域物件への人気や需要の高さがわかる。

 

~陳知家賃で判断~

具体的に測るには「マンションPER」と呼ばれる指標を用いる手がある。株式投資の尺度として使われるPER(株価収益率)の不動産版で、分譲価格が、賃貸した場合に得られる年間家賃の何倍(何年分)に当たるかを表す(図D)。

マンション04
 

「24倍位を上回るかどうかが一つの目安になる」(東京カンテイの高橋氏)。

大幅に上回っていれば割高感が強いというシグナルだ。

マンションPERはエリアによってばらつきがあるもので、いくつか候補となる新築物件を調べるといい。

 

大手デベロッパーの物件でブランド力の分だけ1~2割高い事もあるが、これといった理由もなくほかの新築より高ければ、デベロッパーが割高な価格設定をしている可能性がある。

賃貸相場は「SUUMO」「ホームズ」といった情報サイトなどで検索できる。

 

不動産情報大手、ネクストの島原万丈・ホームズ総研究所長は「利便性の良いエリアの中古物件の購入も選択肢になる」と助言する。

「マンションは築年を経過すると中古価格が下がりにくくなる」という。

建物の減価償却が進むにつれ、資産価値に占める土地の割合が高まるからだ。

 

その中から「新耐震基準を満たし、管理がしっかりしている物件を選んでは」と提案する。

最近はこうした中古を購入して大掛かりな改装工事をする人も多い。

京王電鉄の子会社リビタ(東京・渋谷)では中古1棟を全面改装し、築年まで長期修繕計画を立てて販売した物件がある。

 

東京カンテイによると、14年東京都の新築マンションの平均価格は70平方メートル換算で6673万円と前の年より8%上昇。

ミニバブル時をかなり上回り「高値掴み」のリスクをはらむ。

将来、資産価値が大きく下がる懸念がないか慎重に見極めたい。

(表悟志氏)

 

日本経済新聞:平成27年9月9日(水)付

日経記事からのTOPICS

【家が壊れた時の公的補償】

~生活再建へ支援金、最大300万円~

大規模災害時には住宅が損壊したり焼失したりすることがある。

住む場所を失うばかりか、家を再建するには多額の費用が掛かるケースが多い。

家が被災したとき役立つ公的な支援制度はどんな内容なのか確認しておこう。

 

被災住宅の金銭支援を定めたのが「被災者生活再建支援法」です。

1995年の阪神淡路大震災時の教訓を踏まえて98年に成立しました。

災害で家が大きな被害を受けたときに、現行制度で最大300万円の支援金を受け取れます。

 

同法によると、自然災害とは「暴風、豪雨、豪雪、洪水、高潮、地震、津波、噴火その他の以上ない自然現象により生ずる被害」です。

地域全体の被災規模が一定を超えると適用されます。

例えば市町村なら「100世帯以上」の住宅が全壊したときなどが当てはまります。

被災住宅
 

支援金を申請できるのは、被災住宅に実際に住んでいた世帯です。

持ち家に限らず、借家でも支援金をもらえる可能性はあります。

営んでいたお店が被害を受けた人や、他人に家を貸して自分は住んでいない人は対象外です。

 

支援金は2種類で構成されています。

両方を合わせて全体で受け取れる支援金の上限が、300万円になります。

 

まず被害の程度に応じて受け取るのが「基礎支援金」です。

全壊したら100万円、大規模な補修が必要な状態(大規模半壊)であれば50万円です。

災害発生日から13カ月以内に申請する必要があります。

 

もう一つの「加算支援金」は、家の再建方法によります。

いちから建て直すなら200万円、補修する場合は100万円、家を借りる時は50万円が基本です。

被災後いったん家は借りたものの途中から建て直すことにした場合でも、合計で200万円を受け取れます。

申請期限は37カ月です。

 

支援金の申請は原則、被災程度を示す「罹災(りさい)、証明書」が必要になります。

市区町村から発行される書類ですが、通常は持っているだけではもらえません。

同法に詳しい法テラス弁護士、工藤舞子さんは「原則、世帯主が自治体に申請する必要がある」と話します。

 

自治体による被害認定によっては、支援金の対象から外れます。

納得いかない時も不服は自治体窓口に申し立てるしかありません。

この認定は「行政処分ではないので、裁判など司法手続きはできない」と工藤さんはいいます。

 

公的な支援制度は被災後の助けになりますが、それだけで生活再建を果たすのは現実に難しいでしょう。

法知識を身につけると同時にその限界を知り、自分でも災害に備える「自助」を考える必要があるでしょう。

次回は自助の柱となる保険にまつわる法律を点検します。

 

 

日本経済新聞:平成27年9月9日(水)付

日経新聞からのTOPICS
【中古住宅リフォーム助成:多子世帯20万円上乗せ】県住宅公社

埼玉県住宅供給公社は子供が3人以上いる多子世帯向けに中古の戸建て住宅リフォームにかかる費用を助成する事業を始めた。
県が最大50万円を補助する支援事業を5月に始めており、公社は補助対象者にさらに20万円を上乗せする。
県の事業に協力し、子育てしやすい環境を整備する。

県の事業では住宅の取得やリフォームの際に係る仲介手数料などの諸経費に対する補助だが、公社の場合はリフォームの工事自体に助成する。
対象は18歳未満の子供が3人以上いる家庭。
リフォームの工事費が40万円以上で、県の補助金の支給対象になっていることが条件。


日本経済新聞:平成27年9月9日(水)付
 

読売記事からのTOPICS

【住宅ローン借り換え好機】

住宅ローン金利は低水準で続いている。

過去に高めの金利でローンを組んだ人は、借り換えで負担を減らすチャンス。

比較に便利なスマートフォンアプリや、借り換え専用ローンも登場している。

(武田泰介氏)

 

~低金利続く~

「住宅ローン利用者の半数は、借り換えで100万円以上の負担軽減が見込める」。

住宅ローン関連の情報サービスを提供するMFS(東京)の中山田昭代代表は、そんな見方を示す。

借り換え_01
 

同社が今夏、住宅ローン利用者638人に行った調査では、借り換えで1000万円以上、総返済額が減る人が318人(50%)に達した。

この比率を単純に当てはめると、国内約1200万件のローン契約のうち、借り換え需要は約600万件ある計算になる。

だが、実際の借り換え件数は年約15万件にとどまるという。

借り換え_02
 

中山田代表は「借り換えが進まないのは、メリットが分かりにくいからだ」と指摘。

「銀行は顧客が高い金利のまま返済を続けたほうが好都合なのであえて借り換えを進めることはしない」(住宅ローンアドバイザー)との見方もある。

 

だが、消費者にとってメリットがあるならば、積極的に借り換えをしたいところ。

では、実際にどのように検討すればよいのだろうか。

 

【資産アプリや専用ローンも】

借り換え検討の際に参考になるのは、金融機関のホームページで提供する借り換えシミュレーション(資産)だ。

金利やローン残高、返済期間などの条件を入力すれば、同じ銀行で借り換えた場合の効果が分かる。

借り換え_03
 

MFSが8月に提供を始めたスマホ向けアプリ「モゲチェック」なら、複数の金融機関の中から有利な住宅ローンを探せる。

全校120行のローン情報を基に、残高や金利、返済期間など7項目を入力するだけで、有利なローンから順番に表示する。

総返済額がどれだけ減るかも商品ごとにわかる。

 

大手銀行は他行から借り換え需要を取り込もうと、専用商品を投入している。

 

みずほ銀行の「みずほネット借り換え住宅ローン」は、事前審査から契約までネットと郵送で完結する。

面倒な来店が不要なだけでなく、店頭契約より金利優遇。

9月実行分の最優遇金利は変動型で年0.675%、10年固定型で年1.10%だ。

 

りそな銀行の「りそな借り換えローン」も、ネット申し込み限定で金利を引き下げる。

9月実行分の最優遇金利は10年固定型で年0.850%と、新規契約より0.3%低い。

 

 

読売新聞H27.09.05()

日経新聞からのTOPICS

【住宅改修、市制度利用で低金利:埼玉県】

武蔵野銀行は埼玉県川口市の耐震改修補助金を受けている人を対象に、住宅リフォームローンの金利を通常の金利4.85%から2.5%低くする。

これまでは給与振込口座の指定など複数の条件を満たす人に対する引き下げ幅は最大で1.5%だった。

同市は耐震性が不十分とみなされていた古い住宅を改修する場合に、費用の一部を補助している。

今後、反響を見てほかの自治体にも広げるかどうかを検討する。

 

日本経済新聞 H270907()

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