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2015年10月

産経新聞のTOPICS

【マンション生活に警鐘:「高所平気症」の子供が増加】

ベランダから子供が転落し、命を落とす事故が後を絶たない。

マンションで生活する子育て世帯の増加により、幼少期から高い場所で生活していて高所に恐怖心を抱かない「高所平気症」の子供も増えており、専門家は「興味のあるものがベランダの外にあれば、どんな恐ろしい行動でも取れるのが子供の特性だ」と警鐘を鳴らしている。(中井なつみ)

 

■親を探そうとして…

 

 東京消防庁によると、同庁管内で発生した乳幼児の高所からの転落事故は、平成23~25年の間に65件発生。そのうち、56人が重症以上と診断されている。

今年7月にも、東京都渋谷区のマンション1階にあるコンビニへ母親が出かけている途中、そのマンションの12階で留守番をしていた女児(4)=当時=がベランダから転落死する事故が発生。

他にも、26年5月には、葛飾区のマンション10階のベランダから、4歳の男児が転落して死亡。

このケースでも、母親は兄弟に忘れ物を届けるために1階に外出しており、部屋には男児と妹だけが残っていた。

 

 このように、ベランダからの転落事故の多くは「子供だけが室内に残っているとき」に発生していると考えられ、専門家も「子供は、親がいなくなった不安に耐えられず、何とかして親を探そうとする。

外に親がいると分かれば、ベランダからのぞきたくなってしまう」と警告する。

 

■「高さ」の感覚育たず

 

 「高層マンションの一室などで育つことで、高いところが怖くないという『高所平気症』の子供が増えている」。

こう指摘するのは、福島学院大の織田正昭教授(福祉心理学)だ。

 

 織田教授によると、昭和60年代ごろから、高層マンションで子育てをする家族が増加。子供が高い場所が危険かどうかを判断する感覚は、4歳ごろまでに大人の約8割のレベルまで発達するが、この時期を高層階で過ごす子供も多くなった。

子供は、自分の目線の高さを基準に地面との距離を把握し、「高いかどうか」を判断する。

そのため、高層階の部屋では空に近い景色は見えても地面が見えないため、高い場所が怖いと思う感覚が育ちにくいのだという。

 

 織田教授は「高層階で暮らす子供は、意識的に地上で遊ぶ機会を取り入れてほしい」と話す。

滑り台やジャングルジムなど、地面が見える範囲でさまざまな高さの遊具などで遊ぶなどし、感覚をつかませることが重要だという。

 

■ベランダでカフェ気分

 

 都心部のマンションを中心に、限られた室内の居住スペースを少しでも有効活用しようと、ベランダを部屋の延長として利用する家庭も多くなっている。

ベランダにいすやテーブルセットなどを置き、自宅でカフェ気分を味わったり、晩酌をおしゃれに楽しむライフスタイルも提案されるようになった。

しかし、物を置くことが増える分、子供が転落するリスクが高まっているとの指摘もある。

 

 東京都板橋区の女性会社員(43)は、長女(4)が生まれたときからマンション10階の部屋に居住している。

ベランダからは富士山も見えるため、いすやテーブルを置き、気候のいい時期にはコーヒーなどを飲みながら外の景色を楽しんでいた。

長女も、雨などで外出できない時にはベランダで遊ぶことも多く、長い時間を過ごすことがごく当たり前の生活だったという。

 

 しかしある日、長女はベランダのいすの上に上り、手すりに手をかけて、地面の方をのぞきこんでいた。「ぞっとしました」。すぐにいすは片付けたというが、「こんな高いところから外を見ようとするなんて、思ってもいなかった」と振り返る。

 

 このように、子供は大人の想像がつかないような行動に出ることも多い。福祉の視点を生かしたまちづくりを研究する日本大理工学部の八藤後(やとうご)猛教授は、「子供の身体能力は、大人が思っている以上に発達していることを知ってほしい」と指摘する。

 

 八藤後教授らが都内の幼稚園児約90人を対象に行った調査によると、4~6歳の子供でも、高さ70センチほどの台には簡単に足をかけて上ることができたという。

現在、建築基準法ではベランダの手すりの高さを110センチ以上にすることが定められているが、もし高さ約70センチの物の上に子供が登った場合、体の大半が柵より上に出てしまうことになる。

また、ベランダにプランターなど20~30センチの“踏み台”になり得る物があれば、子供はそれを足がかりとし、ベランダの柵の上に身を乗り出すこともできる。

八藤後教授は「頭が大きい子供は、その重みで少し乗り出しただけでも転落する」と警告する。

 

 他にも、エアコンの室外機などは柵から離れたところに設置しておけば安全だと考えられがちだが、両者の距離が60センチ未満であれば、子供は室外機に登ったあと、簡単に柵まで飛び移ることができる。「子供は、まるで忍者のような動きができることを頭に入れておいてほしい」。

子供が部屋からベランダに1人で出られないよう、施錠を2重にするといった対策を徹底することが大切だ。

 

■構造的な問題も

 

 マンションの構造的な問題から、転落リスクが高くなっている物件もある。

 

 昭和40年代から50年代ごろにかけて都心部を中心に建設されたマンションには、ベランダの柵に唐草模様など凝った装飾が施されているものが多い。

こうしたデザインの柵では、子供が足をかける場所がたくさんある。

この場合は、半透明のアクリル板などで室内側からカバーするなどの対策が有効という。

一方、外が全く見えないような素材で目隠しをしてしまうと、かえって「外を見たい」という子供の好奇心を刺激し、ベランダの柵を登りたがることにも注意が必要だそうだ。

 

 また、子供の転落事故が相次いでいることを受け、独自に自社の物件の設計基準を見直した取り組みもある。

分譲マンションを手がける大京(東京都渋谷区)では、平成24年に「バルコニーの足掛りに対する安全対策」をまとめた。

(1)エアコンの室外機と柵の間を60センチ以上開けること

(2)室外機を置く場所を、高さ90センチ以上の柵で囲うこと

-などを定め、これ以降に設計した自社のマンションには、いずれかの整備を義務づけた。

同社品質管理課の片桐務担当課長は「転落対策を取れば、バルコニーの面積が狭くなることは事実。ただ、安全には変えられない」と力を込める。

八藤後教授も「安全を確保するためには、建築基準法での柵の高さの規制をより厳しくするなど、見直しが必要ではないか」と話している。

 

1020() 産経新聞より

日経記事からのTOPICS

【若年向け賃貸住宅支援を】

~社会維持基盤に影響:「持家一辺倒」転換急げ~

ポイント①:親元離れ世帯形成は90年代の3分の2に

ポイント②:欧州に比べて日本の賃貸住宅瀬策は貧弱

ポイント③:若者が独立せずに動かないと経済活力そぐ

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若い人たちは親の家を出て独立し、仕事と収入を安定させ、結婚し家族をもち・・・。

そうして人生の道筋を作っていくと考えられている。

しかし標準パターンの軌道をたどる若者たちは減った。

増えたのは親の家にとどまる未婚の世帯ない単身者だ。

親元からの独立(離家)の遅れは若い世代の目立った特徴となった。

 

親の家を出て新たな世帯を形成したのは(世帯主25~34歳)、1994~98年には101万世帯であったのに対し、2009年~13年には66万世帯に減った。

そして独立したグループでは転居が減り、動かない世帯が増えている。

若年世代()のうち転居した世帯の比率は、94~98年には73%あったのに比べ09~13年には48%に下がった(住宅・土地統計調査)

 

また、親元を離れたグループでは単身のままの人たちが増加した。

国税調査によると25~34歳人口のうち世帯ない単身者、単身者の比率はそれぞれ90年には34%、12%であったが、10年には33%、16%に上がった。

 

離家、結婚、出生など「次の段階」になかなか進まず、「停滞」したままの若者が増えている。

その原因の一つは経済の低迷にある。

雇用と所得の不安定さは若年層の離家を減らし、結婚・出生を抑制した。

住宅を購入する多数の世帯に低利融資を供給した住宅金融公庫が07年に廃止された後も、住宅ローン減税などによる持ち家促進が続いた。

一方、賃貸住宅に対する政策支援は乏しいままだ。

 

日本の賃貸住宅政策は、先進諸国の中で異例といえるほど弱い。

欧州諸国では、公的賃貸住宅のストックが蓄積され、家賃補助などの公的住宅手当を供給する制度がある。

 

00年代前半のデータによれば、公的賃貸住宅率と公的住宅手当の受給世帯率は、オランダでは35%と14%、英国では21%と16%、スウェーデンでは18%と20%、フランスでは17%と23%、これに対し、日本では公的賃貸住宅は5%と少なく、公的賃貸住宅手当の受給世帯は皆無に近い。

 

経済低迷と賃貸支援の弱さの組み合わせが、若年層を停滞さえてメカニズムを構成した。

若者が親元を離れ、単身者として独立するには賃貸住宅が必要になる。

結婚して新しい世帯を形成しようとする人たちもまた、最初の住まいとして賃貸物件を探す。

持ち家促進に傾き、借家支援が弱い国では賃貸コストが高い。

 

経済が伸びていた時代の若い世帯は、収入の安定。上昇に支えられ、賃貸市場に加わった。

しかし、90年代以降、経済は不安定化し、政府の賃貸支援は弱いままだ。

離家・結婚に必要なコストを負担できない若者が増えた。

 

賃貸市場の動向を知るにはその階層構成をみる必要がある。

賃貸ストックには、低家賃の木造アパートから高級マンションまで多様なタイプの住宅がある。

 

東京都内に関して年収・家賃別に借家世帯数の校正を見ると、年収構成は低所得側に少しずつ傾いてきたのに対し、家賃構成は高家賃側に劇的にシフトした(図参照)

一か月の家賃が7万円未満の世帯は、88年には約8割を占めていたが、13年には5割弱に減っている。

 

景気が悪く収入が減ったことから、市場家賃に下方圧力が発生するので、同一住宅の家賃は確かに下がってきた。

しかし賃貸ストックの構成が変容し、低家賃住宅が減った点を注視する必要がある。

この変化のため、より低所得の若者は親の家にとどめられ、親元から独立する若者の家賃負担はより重くなった。

 

日本の大都市では、公的賃貸住宅、社宅、木造アパートなどが低家賃ストックを構成していた。

公的賃貸住宅は少ないうえに、若者にはほとんど供給されない。

これを補ったのは企業の社宅であった。

 

欧州では「政府」の仕事である低家賃住宅の供給を、日本では「会社」が担うという独特の減少がある。

しかし充実した福利厚生制度は大企業に限られ、景気低迷の影響もあり、社宅供給は急減した。

かつては民営借家の市場で低家賃のアパートが供給されていたが、そのストックの多くは老朽化・劣化のために取り壊された。

 

海外では低家賃住宅の中心は「非市場」住宅である。

その割合(10~11年)を見ると、ロンドンでは24%(自治体住宅、住宅協会住宅)、ニューヨークでは38%(公共住宅、家賃規制借家)を占める。これに比べ東京では11%(公的賃貸住宅、社宅)にすぎない(森記念財団都市整備研究所調べ)

 

一方、市場家賃住宅の比率は、ロンドンの25%、ニューヨークの30%に対し、東京では43%と際立って高い。

ロンドン、ニューヨークは市場経済を高度に発展させた都市である。

これらの「資本主義都市」でさえ、賃貸住宅支援の政府介入を続けてきた点に注目したい。

ロンドンでは公的家賃補助の供給も多く、その受給世帯は25%に及ぶ。

 

若年層の停滞は、彼ら自身の問題であるだけではなく、社会・経済の持続可能性に影響する。

少子化は社会維持の基盤を揺るがしている。

日本では住宅政策の枠割を結婚と出生を抑制もしくは促進する要因になる。

賃貸コストを負担できず、親の家にとどまる若者が増えれば、結婚・出生は減らざるを得ない。

 

欧州委員会は05年、「欧州人はより多くの子供を持ちたいと思っている。しかし、住宅確保の困難さを含むあらゆる種類の問題群が彼らの選択の自由を制限する」と指摘した。

住宅事情の改善が出生率の回復を刺させるという認識を示したものだ。

 

経済持続の観点から、若者が次の段階に踏み出すことの重要さを知る必要がある。

新規世帯をつくる若者は、労働者・消費者として市場経済に新たに参加し、その活力を刺激する。

勧化すれば、離家の減少は経済現象の原因になる。

 

若者の多くは結婚のために転居し、子供を持つ前後に住替える。

転居の減少には結婚・出生の減少が反映している。

若者が親元を離れず独立せず、独立しても動かないという状況は、経済活力をそぐ一因となった。

 

社会経済の持続に向けて、若年層向けの賃貸住宅政策を抜本的に拡充する必要がある。

低コスト住宅充実すれば、親元を離れようとする若者が増える。

良質の賃貸住宅に簡便に入居でいるのであれば、それは家族を持とうとする人たちの背中を押す。

 

政府が持ち家を促進したのは、経済刺激の効果を得るためであった。

景気悪化のたびに住宅ローン減税が実施された。

しかし、収入は増えず、住宅購入はより困難になった。

持家一辺倒の政策では、経済刺激はもはや得られない。

若年層向け賃貸住宅政策を拡大し、彼らの「動き」を支え促進することは間違いなく新たな経済効果を生む。

 

離家、結婚、出生に向かうかどうかは、個人が自由に選択すべき問題だ。

社会と国家のために家族をつくる必要なない。

しかし、次の段階を望む若者が多いのであれば、その条件を整えることは公共政策の課題になる。

若い世代の選択を広げるために、「住宅からのアプローチ」がもっと試されてよい。

 

 

日本経済新聞:平成271012()付:平山洋介・神戸大学教授

日経記事からのTOPICS

【武蔵野銀行:スマホで口座開設】

武蔵野銀行は支店に行かなくても個人が普通預金口座を開設できるスマートフォン(スマホ)向けアプリの提供を始めた。

アプリをスマホにダウンロードし氏名や生年月日などを入力。

本人確認資料として運転免許証をスマホカメラで撮影し、送信する。

米アップルの「IOS」、米グーグルの「アンドロイド」に対応する。

最短4営業日でキャッシュカードが郵便で届く。

若年層の顧客獲得を目指す。

 

日本経済新聞:平成271012()

ファイナンシャルプランナーからのTOPICS

【中古住宅市場の現状】

社会の高齢化に伴い、「居住している戸建て住宅やマンションを売却して、高齢者向け住宅や介護施設に入居したい」「親が生前居住していた遠方の住宅を相続したが、自分は済まないので売却した」など、FPは様々なニーズにより中古住宅の売却に関する相談を受ける可能性があります。

そこで、国土交通省「中古住宅市場活性化ラウンドテーブル」の委員を輩出している東急リバブル株式会社に話を聞いた。

 

~関心が高まる中古住宅市場~

東急リバブルの和田氏によると、中古住宅は立地のほか築年数、耐震補強の有無などの個別条件により需要が異なるという前置きをしたうえで「路線価が上昇傾向にある地域では、買い手は、さらに上昇する前に物件を購入しようとするケースも生じる」と説明する。

路線価が上昇傾向にある地域にある物件の所有者で、すぐに住宅売却を行う必要がない層にとっては「より良い条件で売却できるまで静観する」というアプローチもある。

 

また、和田氏は、中古住宅市場に追い風を与えている要因として、建築費の高騰によって価格上昇が顕著な新築物件を諦め、中古物件を購入するという層が増加傾向にあることも指摘している。

 

~都市部と地方で異なる空き家への対処法~

都市部と地方では空き家の発生理由も異なる。

人口が減少し高齢化が進んでいる地域では、需要が少ないため中古住宅を売却できず「空き家問題」が発生してしまう。

こうした地域では、自治体が空き家バンクを実施することなどで空き家問題を解消するためのアプローチが行われている。

 

空き家数の増加が問題視される一方、「空き家率」には入居者を募集しているアパートの空き部屋なども含まれるため、都市部の純粋な空き家はそれほど多くないのが実情だ。

しかし、相続などで取得した物件が実際に空き家化してしまうケースも往々にして存在する。

 

東急リバブルが2014年3月に首都圏で実施した調査では、空き家の傾向として「約6割が木造一戸建て」「築20年以上の建物が7割」という結果が報告されている。(グラフ1,2参照)

これらの空き家等の将来的な売却・賃貸意向については「まだ決まっていない」が36.1%(グラフ3参照)

東急リバブルの櫻井氏は【売却と賃貸のどちらが良いか」「リフォーム方法や費用はどれくらい係るのか」といった点を知りたいが、それらを総合的に相談できる相手がいないため方針を決めかねている所有者は多いと分析する。

 

例えば、同社が実施している無料診断を利用し、「売却する場合の査定価格や売却費用、手取り金額」「賃貸の場合の賃料からリフォーム費用や固定資産税等の経費をさせひいた収支」を試算することで、方針を明か羽化しやすくなる。

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~中古住宅リフォームは買い手が行うことが主流~

リフォームは「売り手(物件の所有者)」「不動産業者」「買い手」の3つの立場で行うことができるが、中古住宅の売却価格を高めるケースが「売り手」と「不動産業者」のリフォームだ。

 

「売り手」側でリフォームすると、物件の価値を高めた後で市場に出せる。

しかし、売り手でリフォームへの投資を行わなければならないうえ、買い手のニーズに合うとは限らない点から、売り手によるリフォームにはリスクもある。

 

「不動産業者」が手掛けるリフォームは、リフォームやリノベーションを前提にした仲介を行うという専門的な観点から、構造補強やバリアフリー化など、付加価値を高めるリフォームを行い、より資産価値の高い物件として市場に投入するというビジネスモデルが多くなっている。

 

しかし、最近の主流は「買い手」自身のニーズに合わせて行うリフォームやリノベーションだ。

和田氏は「不動産流通経営協会が行った調査では、住宅購入前後のリフォーム実施率は約6割で、買い手が自分の資金や好み、ニーズに合わせて行うケースが大半を占めているのです」と説明する。

 

 

日本版FPジャーナル9月号より

アットホームセミナーからのTOPICS

【特定空家等の敷地である土地について】

~ご相談~

一昨年にご両親が亡くなり、現在実家が空き家になっているお客様からの相談を受けています。

最近法律が施行され、空き家の敷地である土地の固定資産税が高くなると聞いたのですが、本当でしょうか?

特定空家等の敷地
 

★特定空家等について

空家等対策の推進に関する党区別措置法は、平成27年2月26日(一部は5月26日)に施行されました。

この法律の第15条第2項に「国及び地方公共団体は、前項に定めるもののほか、市町村が行う空家等対策計画に基づく空家等に関する対策の適切かつ円滑な実施に資するため、必要な税制上の措置を講ずるものとする」とあります。

これにより、市町村長が特定空家等の所有者等に勧告した場合は、当該特定空家等に係る敷地について、固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されます。

この勧告は、周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置として行われます。

 

★「空家等」とはどういう状態をいうか

「空家等に関する施策を総合的かつ計画に実施するための基本的な指針」によれば、次のように判断されます。

①空家等とは建築物等で「居住その他の仕様がなされていないことが常識であるもの」をいう。

②「居住その他の仕様がなされていないこと」とは、人の日常生活が営まれていない、営業が行われていないなど当該建築物等を現に意図をもって使っていない(または利用して)いないことをいう。

③具体的には、調査時点での建築物等の状況をもとに、建築物等の用途、建築物等への人の出入りの有無、電気・ガス・水道の使用状況(あるいは使用可能な状態にあるか)、建築物等の適切な管理が行われているか。

所有者等の主張等から客観的に判断する。

④「居住その他の仕様がなされていないことが常態である」とは、建築物等が長期間にわたって使用されていない状態をいい、例えば概ね年間を通して建築物等の使用実績がないことは一つの基準となる。

 

★「特定空家等」とは

勧告の対象となる「特定空家等」とは、次のいずれかの状態にある空き家等をいいます。

①そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れがある状態。

②著しく衛生上有害となる恐れのある状態。

③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態。

④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態。

 

★固定資産税等の住宅用地の特例について

勧告の対象となる特定空家等の敷地の場合、表1の特例の対象から除外されます。

つまり小規模住宅用地(200㎡以下)であれば、最大で固定資産税が6倍、都市計画税が3倍になる可能性があることになります。

 

 

アットホームセミナー 

税理士・不動産鑑定士

千葉家商科大学外学院会計ファイナンス研究科客員教授

井出真氏

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