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2015年11月

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マンション傾斜問題を機に中古マンションへの関心が高まっている。

完成前に購入契約をすることが多い新築に比べ、中古を購入前に老後まで住める物件かを確認しやすい面があるからだ。

建物や品質や修繕積立金、管理組合議事録などを吟味しておくべき点をまとめた。

 

東日本不動産流通機構(東京・千代田)によると、傾斜問題が明らかになった10月、首都圏の中古マンションの取引件数は前年同月に比べて8.4%増えた。

11月も現時点で、傾斜問題をきっかけに取引が大きく減る兆しはないという。

 

仲介大手の野村不動産アーバンネットは「仲介物件について杭に関する問い合わせは来ている」(経営企画室)という。

ただ品質面で一定の確認ができれば「同じ立地や間取りで新築よりも安く買えるという中古マンションの基本的なニーズは衰えていない」(同)と話す。

 

~全体の傾きを診断~

マンションを購入する人にとって最大の関心は建物の構造に致命的な欠陥がないかどうか。

専門家によると新築・中古を問わず、横浜市の傾斜マンションのように目視できない基礎部分で欠陥があっても実際に建物に傾きなどが発生していなければ、購入前に見抜くのは困難だという。

 

しかし中古マンションであれば、購入前に建物の品質をある程度把握する手掛かりはいくつかある。

例えば築年数だ。

1級建築士の川野武士氏は「築1020年を経過しても建物に傾斜がなく、東日本大震災の揺れにも耐えた物件であれば安心材料の一つになる」と指摘する。

専門家によるインスペクション(診断)サービスも知っておこう。

業者によってはマンション全体の傾きなどを診断するサービスを手掛けるところがある。

このサービスを利用するには通常、マンションの管理組合が発注するので、自分が購入を検討している中古マンションの管理組合に同サービスを利用したことがあるかどうかを確認するのも一案だろう。

マンション01-02
 

専門家に頼らなくても自分で確認できることもある。

例えばコンクリートの収縮や地震などで生じるひび割れのチェック。

放っておくと水が入り鉄筋がさびてしまう。

外壁や共用廊下の天井などにひび割れがないか、よく観察しよう。

「長さ30センチ以上、幅がボールペンで書いたくらいのひび割れが複数あるなら、管理組合がどう対処しようとしているのか、必ず確認しておくべきだ」(1級建築士の辻優子氏)

 

~古いと1万円以上~

建物の品質のほかに大切なのが修繕積立金が十分かどうか。

積立金不足のマンションは外壁のタイルの張替、給排水の更新といったきょう部分の必要な修繕ができなかったりし、仕様が下げられたりして資産価値が下落しかねない。

いずれ追加の積立金を負担するつもりでこう購入しても、反対意見の住民が多ければ思うような修繕はできない。

 

修繕積立金はどのくらいあればいいのか。

目安の一つが東京都が認定する「優良マンション」の基準だ。

10年以上17年未満の物件は1戸当たり月9000円以上、さらに古い場合は1万円以上と高くなる。

一般に5年ごとなど築数年に応じて積立金の月額を上げる例が多いためだ。

 

ただこの基準はマンションの積立金不足が問題になり始めた1994年に策定され、やや古いのが難点。

築年数ごとに目安を示しているため使い勝手はいいが、不動産コンサルティング会社、さくら事務所(東京・渋谷)の田中歩執行役員は「最低限の水準を考えよう」と助言する。

 

一方、国交省が11年にまとめたガイドラインは外壁、屋根防水、情報、通信設備など修繕するべき19項目を挙げている。

20階以上の建物の目安も示し、高層マンションの増加に対応したのも特徴だ。

まずは購入するマンションについて、月々の修繕積立金や新築時に一時払いされていた基金などを合計し、30年間の平均を出してみよう。

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ただし、国交省ガイドラインは築30年までしか想定していない。

エレベーターの設備更新や給排水管の交換といった大掛かりな修繕工事の時期は概ね30年を超えてからなので、それ以降も住むつもりなら必ずしも十分とは言えない。

例えば京王電鉄子会社で中古マンションを手がけるリビタ(東京・渋谷)が昨年、築24年で分譲した物件では築54年までの30年間の積立金を75平方メートル換算で月1万8860円としている。

 

こうした長期修繕計画や積立金の詳細は、仲介会社に頼めば売主やマンション管理会社から取り寄せてくれる。

ひび割れが気になった物件の管理組合の議事録で「修繕が話題になっていなければ、住民の管理意識が不十分かもしれない」(辻氏)。

建物の設計上の仕様が同じでも、数十年にわたる管理と修繕の巧拙で資産価値の明暗は分かれかねない。

 

【まめ知識】

~コンクリ厚いほど鉄筋の腐食に時間~

マンションの構造を支える鉄筋コンクリートの設計上の耐用年数は、コンクリートの水とセメントの割合、鉄筋を覆っている厚さが目安になる。

水分が少なく、コンクリートが厚いほど鉄筋が空気や水に触れて錆びるまでに長い時間がかかるからだ。

最近は「100年仕様」をうたう新築マンションも目立つ。

 

中古マンション1棟全体をリノベーションする業者が売主となる場合、外壁にドリルで穴をあけてサンプルを採取し、アルカリ性だったコンクリートがどこまで中性化されているか測定すれば、残りの耐用年数をはじき出せる「100年を下回ることはほとんどない」(リビタ)という。

 

日本経済新聞:平成271118日(水)付:堀大介氏

日経記事からのTOPICS

【省エネ中古住宅 金利優遇】

~一億総活躍原案 エコカー補助も拡大~

政府が今月下旬にまとめる一億総活躍に関する緊急対策の経済分野の原案が19日分かった。

省エネ性能の高い中古住宅を購入する際の金利優遇を拡大するほか、航続距離の長いエコカーを購入への補助金拡充も検討する。

中小企業の新規事業開拓や省力化への支援も打ち出し、2020年度ごろまでに国内総生産(GDP)600兆円に増やす新目標の達成を急ぐ。

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甘利明経済財政・再生相が24日に開く経済財政諮問会議で原案を示す。

15年度補正予算案などに反映される見通しだ。

 

個人消費や生産への波及効果が高い住宅購入を後押しする。

住宅金融支援機構の長期固定型住宅ローン「フラット35」は現在、省エネ性能などが優れた住宅を対象に金利を一定期間0.6%に引き下げている。

来年度は中古住宅に限り、最大1%程度に引き下げ幅を拡大する方向で関係省庁に調整を進める。

 

地域の中小工務店や建築事務所などが連携した省エネ木造住宅の販売に対する補助金制度も拡充する。

例えば「高度省エネ型」と認めれば太陽光発電や高効率給湯器などの設置に対して1戸当たり最大165万円を補助して購入負担を減らす。

 

電気自動車や燃料電池車などエコカーを購入した消費者への補助金給付を来年も延長し、航続距離が長い車種への補助金を拡充する。

プラグインハイブリット車のプリウスは現在、最大で12万円の補助を受けられる。

 

 

日本経済新聞:平成271120()

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