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2016年04月


一戸建ての住宅を新築したり、中古マンションを買ったりするとき「ホームインスペクション(住宅診断)」というサービスを利用する人が増えている。

ずさんな工事や設備の欠陥などがないか専門家に調べてもらうことで、不安を払しょくしたいためだ。

建築知識がなければ気づかない施工不良が見つかる例も少なくないというが、どう利用したらいいのだろうか。

 

相模原市に住む主婦Aさん(47)は昨年9月、念願だったマイホームを建てた。

その際に利用したのが施工段階から第三者がチェックする住宅診断サービス。

「素人では思いつかないところまで診断してもらえた」とAさんは話す。

例えばフローリングを張る前の下地材のチェック。

どれくらい水分を含むか含水率計で計測し、このままフローリングを張るとカビの現認になるとの助言を受けた。

下地材を乾かすため、フローリング工事は延期されたという。

 住宅診断01

新築住宅は引渡から10年間、コンクリート基礎は柱、梁といった主要構造部分のほか屋根、外壁など雨漏りを防ぐ部分を保証する法律がある。

重大な欠陥が見つかれば、売主は修繕費用を負担する義務がある。

住宅瑕疵担保責任(瑕疵保険)という専門の保険に加入するか、保証金を供託して修繕費用を確保しておく。

 

~鉄筋のゆがみ多く~

しかし国土交通省によると、保険が義務付けられた2009年以降、保険会社に請求があった約4800件のうち保険金が出たのは約2800件にとどまる。

保険の対象になるのは建物の基本的な耐久性に影響するような重大な欠陥で、例えば基礎や外壁の細かいひび割れがあっても対象外だからだ。

認められなかった約2000件は売主に修繕してもらえなかった可能性がある。

住宅診断02
 

法律による保証は限られる面があるため、住宅診断サービスの需要は高まりつつある。

工事中の診断でよく見つかるのはコンクリートの基礎の鉄筋のゆがみや、壁に入れる断熱材の偏りなど。

いずれも瑕疵保険でカバーされない可能性が大きいが、鉄筋のゆがみは耐久性に響く可能性がある。

断熱材に偏りがあると、結露で湿気が高まってシロアリの原因になりかねない。

 

こうした施工不良は「工事が完成してから見つけるのが難しい」(すまいと問いの総合相談センター=東京・世田谷=市村博代表)。

Aさんは計8回の診断費で35万円を支出したが「引き渡し後に不具合が発生して原因を調べたりする手間やコストを考えると高くはない」と話す。

 

診断サービスは中古でも利用が広がっている。

東京都足立区の会社員Bさん(38)は昨年、築38年の中古マンションを買った。

診断サービスを頼んだところ、片方からしか開かない窓サッシ、傾いて取り付けられた流し台の排水管、小型でパワー不足の給湯器など不具合が見つかった。

 

診断費用は5万円ほど。

サッシや排水管などの不具合のいくつかは売主が修繕してくれたため、Bさんに実質的な負担はほとんどなかった。

「写真入りの報告書があったので、その後のリフォーム業者とのやり取りにも役立った」(Bさん)という。

 

中古住宅は不具合が発生する可能性が高い。

国交省によると、中古のトラブル発生率は旧耐震基準の一戸建ての場合で3割強に達する。

中古の取引は売主、買主とも専門知識のない個人の場合がほとんど。

欠陥があった場合の保証も十分ではないからだ。

 

民法では、引き渡してから欠陥が見つかれば売主に修繕する義務がある。

ただし、これでは売り主のリスクが大きいため、売買契約書では引渡から3カ月以内に見つかった主要構造部分の欠陥や雨漏りなどに限って、売主の責任にすることが多い。

 

~項目や方法を確認~

住宅診断は専門会社や設計事務所、リフォーム会社などが手掛けている。

依頼する際は報告書のサンプルを見せてもらい、具体的な診断項目や方法を確認しよう。

受注実績や住宅建築に関する実務経験、専門資格があるかもチェックするといいだろう。

 

診断サービスに限界もあることを知っておこう。

例えば中古住宅は構造などによって目視できない部分がある。

さくら事務所(東京・渋谷)によると、診断で天井やサッシ周辺のシミなど雨漏りの疑いが見つかる住宅は全体の数%程度ある。

しかし天井を除く点検口がなく、雨漏りしているかどうか確認ができない建物もあるという。

 

新築、中古にかかわらず、マンションの診断サービスは原則として対象が専有部分に限られる。

外壁や共用廊下などに一見してわかるひび割れなどがあれば指摘してもらえるが、共用部分の診断には管理組合の許可が必要。

横浜市の傾斜マンションで問題になった基礎のくいの欠陥などを発見するのは難しい。

 

 

日本経済新聞(表悟志氏):平成28年4月13日(水)


2017年4月に予定する消費税率8%から10%への引き上げをめぐり、延期論が浮上しています。

2%の差が消費マインドにマイナスの影響を与えるのではないかと懸念されているのです。

しかし、個人が保有する資産への課税に対しては、そのような細やかな気遣いはほとんど見られません。

代表選手ともいえるのが「贈与税」です。

 贈与税の申告漏れ_0406

贈与税とは、一定の額(基礎控除110万円)を超える財産をもらった場合、もらった側の人間が納めなければならない税金のことです。

税率の最低ラインは10%で、最高税率はなんと55%に達します。

 

今は亡くなる人のうち80%以上が70歳代以上ですから、一般的な相続を考えると、資産移転はシニア層からシニア層へしか起きません。

シニア層から若年層へ生前に資産移転を進めようとすると、「高率の贈与税にどう対処するか」という問題が生じるのです。

 

この問題に対して誤った行動をとってしまう家庭も少なくありません。

例えばよくあるのが「預貯金の操作」です。

祖父母の預金口座などに入っているお金を、子や孫などの家族名義の口座にとりあえず移動させるというシンプルな手法です。

 

本来、まとまった額のお金が動いた時点で、受け取った側の子や孫に贈与税の支払い義務が生じます。

しかし税務当局としても、限られた調査コストの中で全家庭の細かな口座移動を逐一チェックはできません。

 

相続などが発生して明らかになるまで、あくまで仮の状況ながら、おとがめなしの状態が続くことになります。

「お金に名前はついていない」とばかりに、本来は納税が必要な資金移動を行っている家庭は珍しくないのです。

 

ただ、こうした資金移動は後日トラブルの元凶になりかねません。

もし、故意に「預貯金隠し」をしたとなれば、悪質な課税逃れとみなされ厳罰を受けることもあります。

特に相続税の調査対象となったときは要注意です。

 

国税庁は「積極的に資料収集するとともに、相続税調査など、あらゆる機会を通じて財産移転の把握に努める」として、贈与税の申告漏れを重点的に調べていく方針です。

 

15年11月の最新報告によると、税務調査によって明らかになった贈与税の申告漏れの発見率は、実に91.6%の高確率です。

しかも、そのうち7割弱は預貯金の申告漏れであり、ほかの有価証券、土地、家屋などに比べて突出しています。

つまり「調査が来たらほとんど会うと、大半は預金の操作が問題となる」というのが実態です。

15年にスタートした相続増税の流れを受け、増税後の税務調査が本格化していきます。

増税によって課税対象者が一気に増えるため、「庶民が相続税を払う日」と言われていますが、さらには「庶民が相続税調査を受ける日」「庶民が贈与税調査を受ける日」がやってくるのも、そう遠い未来ではなさそうです。

 

 

日本経済新聞(司法書士・川原田慶太氏):平成28年4月6日(水)


DKの賃貸アパートに住んでいるAさん。

大雨が続いたある日、和室の天井から雨漏りがしているのに気付いた。

急いで家主に修繕を依頼したが、家主は「検討する」との返事をしたきり、連絡してこない。

その後も雨が降るたびに雨漏りしており、和室の畳には傷むばかりだ。

どうすればいいのだろうか。

 

賃貸借契約によって、借り手が家賃を支払うのに対して、家主は借り手が居住するうえで支障がないように必要な修繕をする義務を負います。

これは民法で規定されています。

 自ら修繕_0406

一般的に修繕義務を負う対象として考えられるのはまず建物の骨格をなす屋根や壁、床板や土台にあたる部分です。

障子やふすまも対象になりえるでしょう。

借り手が故意や過失で作った損傷は対象外です。

 

Aさんの住居のように雨漏りしている場合、家主は修繕義務を負うといっていいでしょう。

屋根だけでなく、雨漏りで畳や壁紙が痛んだ場合は、それらも修繕しなければなりません。

 

ケースによっては破損が軽微で居住に支障がない場合もあります。

建物が古く家賃が周辺相場よりも安い場合、修繕義務はないとされる例もあります。

家主への修繕依頼が遅れたことにより発生した損害も対象となる可能性もあります。

 

家主がいろいろ理由をつけて修繕に応じない場合、Aさんがとるべき対応は2つあります。

 

1つは雨漏りによって居住できない割合に応じて家賃を減額する方法です。

例えば、60平方メートルの住居で家賃12万円の場合、10平方メートルの和室が雨漏りで使えないなら、家賃は使用できない6分の1を差し引き、10万円と計算します。

 

虎の門法律経済事務所の弁護士、加唐健介さんは「家主が修繕に応じないなら家賃は一切払わないとういう人がいるが支障が生じているのが一部であるにもかかわらず、支払いを全額拒否すると賃料不払いで賃貸借契約を解除される可能性がある」と指摘します。

家賃全額の支払い拒否は慎重にしたほうがいいでしょう。

 

2つ目は、Aさん自身が代金を負担して屋根を修繕し、その後に費用支払いを家主に請求する方法です。

費用償還請求権といいます。

家主が支払いを拒む場合、Aさんは負担した金額分を差し引いて家賃を支払うこともできます。

 

この場合、修繕費が妥当な金額であるという客観的な証明を残しておくのが重要です。

弁護士の加唐さんは、「相見積もりの書類などを保存し、工事前に、金額や内容を家主に通知するといい」と助言します。

 

費用を請求できる期間は、賃貸借契約終了後、物件を明け渡してから1年以内に限られます。

また修繕義務や費用償還請求権は賃貸借契約の特約で請願がある場合もあるので契約内容をよく確認しておくことが大切です。

 

 

日本経済新聞:平成28年4月6日(水)

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ガーデンシティシリーズ【システムキッチン編①

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【【 TOCLASのシステムキッチン 】】

ガーデンシティシリーズモデル「Bb」

 

毎日使い続けるものだからこそ、

美しさや居心地にこだわりたい。

そんな想いから素材やデザインにこだわったキッチンが生まれました。

 

お客様の快適に毎日と暮らす

トクラスキッチンBb」

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【【 トクラスキッチン「Bb」の特徴 】】

1.汚れ、キズ、衝撃、熱に強く、気兼ねなく使えるトクラスの人造大理石

 

   汚れに強い

汚れがしみこみにくいので、毎日のお手入れは水拭きだけでOK。

 

   キズに強い

万が一擦り傷がついてもナイロンたわしで簡単に元通り

 

   衝撃に強い

缶などをうっかり落としても大丈夫。割れにくい素材です。

 

   熱に強い

350度のフライパンを10分間放置しても、割れたり変色したりしにくい素材。

 

2.隙間のない滑らか一体型シンク

①シンクとカウンターは段差も隙間もないシームレス接合。

トクラス独自の設計思想と製造加工技術の成果です。

 

②排水部分も一体成形。

排水網カゴまで滑らかな設計です。

 

3.明るく、私らしい空間へ

カラーや質感を多彩にラインナップできるのは自社製造だからこそ。

組み合わせを楽しみながら、私らしい空間づくりをすることができます。

 

また、光を内部に取り込む素材のため、カウンター全体が明るく感じます。

 

4.ストレスのないショックアブソーバー

フロアスライドの収納引き出しが閉まる直前でショックを吸収し、

衝撃を和らげます。

余計な音を防ぎます。

 

 

【【 宅建マイスターからひと言 】】三国ホーム【吹上店 熊井】

実物についてはガーデンシティシリーズのモデルハウスで

ご見学できます。

 

土日祝日はもちろん平日のご見学も随時受け付けております。

お気軽にご見学にいらしてください。

ご連絡をお待ちしております。

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物件へのお問い合わせについて

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日銀は7日公表した4月の地域経済報告(さくらリポート)で、関東甲信越の景気判断を前回(1月)と同水準に据え置いた。

輸出・生産面に新興国経済の減速に伴う影響などがみられるとしつつ「緩やかな回復を続けている」とした。

「緩やかな回復を続けている」11四半期連続。

景気判断を維持
 

需要などの項目別の判断では6項目のうち、公共投資の判断を「足元増加している」として引き上げている。

東京を中心に五輪関連の発注が出始めているほか、昨秋の豪雨からの復旧工事などもあるという。

 

一方、住宅投資は「このところの持ち直しが一服している」として引き下げた。

東京を中心に分譲マンションの価格が上昇し新築着工数が減少。

相続税対策で増えていた貸家の伸びも一巡したという。

 

個人消費は引き続き「底堅く推移している」。

暖冬の影響などで百貨店の売上高は持ち直しの動きに一服感がみられるとした。

 

 

日本経済新聞:成2848()

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