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2016年05月


元利均等返済は、毎月の返済額(元金+利息)が一定となる返済方法で、元金均等返済よりも利用者が多い。

 

固定金利であれば返済終了まで返済額は変わらず、固定金利期間選択型であれば固定金利期間中は毎回の返済額は変わらない。

 

そのため、家計管理面から考えると、返済計画も立てやすいという特徴を持っている。

 

下記の図にあるように、返済額のうち、徐々に元金部分が増えていく仕組みになっている。

 

当初は元金部分が少なく、徐々に元金部分が増えていく仕組みになっている。

そのため、元金均等返済と比べて残元金のヘリが遅く、総返済額は多くなる。

 

【メリット】

・毎回の返済額が一定なので返済計画が立てやすい

・元金均等に比べ、当初の返済負担が軽い(=返済額が少ない)

・ほとんどの金融機関で取り扱われている

 

【デメリット】

・同じ返済期間であれば、元金均等返済よりも総返済額多くなる。

・元金均等返済に比べ、返済開始当初における借入残高のヘリが遅い

 
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住宅金融普及協会・住宅ローンアドバイザー(熊井幸治):平成28年525日(水)付


~金利上昇局面において、有利な住宅ローン、不利な住宅ローン~

金利上昇局面においては、一般的に固定金利型あるいは長期の固定金利期間選択型が将来的に有利だとされている。

 

借り入れ当初は変動金利型や短期の固定金利選択型のほうが金利は低いので低金利の恩恵を享受することができるが、これらの住宅ローンは金利が上昇すればいち早くその影響を受けることになり、場合によって低金利の恩恵を短期間しか享受できなくなってしまう可能性がある。

 

「金利が上昇してきたら長期固定金利に切り替えられればよい」との考え方もしばしば聞かれるが、その時点では長期固定金利がすでに上昇していることが多い。

 

住宅ローンは長期にわたる返済になることが多いため、展望も長期にわたって考慮する必要がある。

 

 

~金利下降局面において、有利な住宅ローン、不利な住宅ローン~

金利上昇局面とは逆に、金利下降局面においては固定金利や長期の固定金利期間選択が不利になる可能性がある。

 

このような金利タイプを利用していた場合は、借り換えなどの対策が必要である。

 

金利下降の恩恵を最も早く受けることができるは変動金利型であるが、短期の固定金利選択型も金利下降の恩恵を比較的受けやすい。

 

また、変動金利型や短期の固定金利選択型は、金利が下降局面から上昇局面へ変わる際に、金利を固定するなどの対策が取りやすい。

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住宅金融普及協会・住宅ローンアドバイザー(熊井幸治):平成28年523日(月)付


金融機関などの住宅ローンには、「店頭金利」として〇%という表示のほか、「期間限定で店頭金利から〇%引き下げ」といった「引き下げ金利」が表示されていることが多い。

 

「店頭金利」とは、市場金利に合わせて各金融機関が設定する住宅ローンの基準となる金利のことである。

 

一方、最近は「金利引き下げキャンペーン」と称して、申し込み期間などに限定して、店頭金利から一定割合を差し引く「引き下げ金利」が増えている。

 

特に金融機関では、固定金利期間選択型や変動金利にキャンペーンを展開している事例が多い。

 

また、最近の引き下げ金利には、主に2つのタイプがある。

 

 

~「当初期間引き上げタイプ」は引き下げ幅が当初大きめで以降は小さめ~

当初の固定金利特約期間は、引き下げ幅が1.0~1.8%程度と大きめになっている。

また、当初の固定金利特約期間後は、店頭金利から0.2~0.4%程度の金利引き下げが続くなど、金融機関によって取り扱いは様々である。

 

 

~「全期間一律引き下げタイプ」は、引き下げ幅は小さいが全期間同じ~

全期間にわたり一律に金利引き下げをするタイプで、当初の固定金利特約期間中もそれ以降も店頭金利から金利引き下げ幅は同じとなる。

 

ただし、その金利引き下げ幅は0.7~1.0%程度と当初期間引き下げタイプに比べて小さく設定されている。

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住宅金融普及協会・住宅ローンアドバイザー(熊井幸治):平成28年523日(月)付


~金利ミックスとは~

住宅ローンとは、全額を同じタイプで借入するだけではなく、一部を固定金利型、残りを変動金利型というように異なる金利タイプを組み合わせて借入することも可能である。

 

組み合わせとしては、「全期間固定+固定金利期間選択型」という組み合わせや、固定金利選択型の中でも、「3年固定+10年固定」というように固定金利期間が異なるものを組み合わせる方法もある。

 

組み合わせる場合には、金融機関によって、2つの住宅ローンを借入することになる場合と、1つの住宅ローンの中で組み合わせる場合がある。

 

1つの住宅ローンとみなされる場合には、事務手数料は1件で済むが、2つの住宅ローンとみなされる場合には、2件分となる。

 

 

~金利ミックスのメリットと注意点~

例えば全期間固定と3年固定を比較した場合、借り入れ時点での金利は一般的に3年固定のほうが低くなり、毎回の返済額も低くなる。

 

一方、全期間固定は、当初の金利や毎回の返済額は3年固定より高いものの、今後の金利上昇の影響を受ける心配はなく、安心感がある。

 

この2つの組み合わせにより、ある程度の安心感は確保しつつ、全額を全期間固定で借り入れするよりも、当初の返済額を抑える効果が期待できる。

 

ただし、下記図面のイメージ図のように、今後金利上昇すれば、金利ミックスにしたことにより、全額全期間固定の場合よりも、毎回の返済額が多くなるリスクがあり、結果的に総返済額も多くなってしまうことがある。

 

組み合わせの比率や将来の金利動向によっては、予想以上に金利上昇の影響を受けることがあるので、そのリスクはしっかりと認識したうえで利用すべきである。

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住宅金融普及協会・住宅ローンアドバイザー(熊井幸治):平成28年523日(月)付


「未払い利息」とは、計算上の毎月利息額が毎月返済額を超える場合の超過部分の利息をいう。

変動金利型の場合、「毎月返済額は5年間変更しない」というルールがあるので、適用金利の見直しがあっても、毎月返済額は変わらない。

 

金利が段階的に上がり、計算された利息額が毎月返済額を超えると、元金には1円も充当されず、残高が減らない。

超過の利息があったとき、それを「未払い利息」という。

 

この未払い利息は、発生時に引き落としが行われなかったからといって支払いが免除されるものではなく、後日、何らかの方法でこれを生産(支払い)しなければならない。

また、この間の元金(借入残高)への充当が一切行われなくなるため、返済計画に大きな支障を及ぼしかねないことにも注意が必要である。

 

なお、この未払い利息は、元金均等返済を選択した場合には発生しない。

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住宅金融普及協会・住宅ローンアドバイザー(熊井幸治):平成28年522日(日)付

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