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2016年06月


今も昔も相続税対策のために賃貸マンションや賃貸ビルなどを建てることが広く行われています。

改めて、なぜ賃貸マンションや賃貸ビルを建てることが相続税対策に有効なのか考えてみましょう。

 

~賃貸マンション建設で相続税評価が大幅減~

相続税を大幅に減らすには大きく分けて「相続財産を減らす」「相続税評価額を低くする」「相続人を増やす」の3つが考えられます。

このうち「相続税評価額を低くする」に着目してみましょう。

 

相続財産の評価額は「その財産の取得の時における時価による」(相続税法22条)と定められています。

例えば現金1億円は、だれがどう見ても評価額(時価)は1億円です。

ところが土地や建物の不動産はたとえ相場が1億円のものでも相続税評価額はすっと低くなってしまうのです。

 

これは、土地は路線価方式により評価し、建物は固定資産税評価額で評価するからです。

この路線価方式による評価額や固定資産税評価額による評価額は実際の相場よりもかなり低くなっているのが一般的なのです。

 

例えば現金3億円で土地(更地)を購入したとします。

この土地を路線価方式で評価したところ、2億円の評価額になったとします。

さらに、この土地に3億円の借金をして3億円の賃貸マンションを建てたとします。

 

すると土地は「貸家建付地」という評価になり、更地の価格の82%、すなわち1億6400万円の評価額になります。

また、建物は、固定資産税評価額を基に「貸家」としての評価を行います。

これがおおよそですが、1億500万円程度の価額になります。

 

合計すると、「土地(1億6400万円)+建物(1億500万円)-借入金(3億円)=▲3100万円」となり、当初の現金資産3億円に比べて、大幅に評価額を下げることができます。

 

これが建物を建てることによる節税方法の概要です。

 

~収益力、資産価値を考慮することも重要~

もちろん、現金や借入金で賃貸マンションを建てたり購入したりすることについては、リスクも伴います。

不動産自体の価値が暴落してしまう可能性も考えないとだめですし、また、中古物件を購入した場合は、多額の修繕費が必要になることもあります。

そもそも入居者が決まらず、予定していた家賃収入が見込めなかった場合、銀行への返済に苦慮しているような話も聞きます。

 

相続税対策のみではなく、その物件の将来にわたる収益力、資産価値について十分考えることが重要です。

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28年5月号RealPartner(全宅連・全宅保障):新日本税理士法人 税理士・池尾彰彦氏


~日本では一部の買主が自己負担でインスペクション実施が現状~

 

インスペクションとは、住宅に精通した建築士等が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無等を現地で確認することで、それが一般的な仕事です。

また、既存住宅の場合は、改修すべき箇所等を指摘するなども状況応じて行う場合もあります。

 

つまり、不動産等の流通事業者が住宅取得予定のお客様に対して、住宅の購入前や、自宅の売り出し前にインスペクションを行うことで、建物の状態を把握し、安心して取引を行うことができます。

また不動産仲介業者が物件の状況を消費者に明らかにするために利用するケースも増えています。

 

こういった業界の流れが、今回の宅建業法の一部改正(平成28年5月27日成立)につながっています。

改正宅建業法の概要は、「媒介契約の締結時に建物状況調査(いわゆるインスペクション)を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の依頼者への交付」となっています。

既存の建物の取引における情報提供を充実させるという狙いがあるものと思われます。

 

インスペクションの方法は、目視で、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断するのが基本です。

機材を使用する詳細診断もあります。

つまり、インスペクションは、住宅の「内科のお医者さん」と考えてよいと思います。

 

先進諸国では工程ごとに複数回のインスペクションが確立され、一般的に行われています。

特にアメリカでは全体の70~90%と高い確率でインスペクションが行われています(ただし、州によって異なる)。

 

一方、インスペクションが一般化されていない日本では新築マンションの内覧会の際や中古住宅を購入する前に、一部の買主がインスペクションを自己負担で依頼する程度であるのが現状です。

 

~インスペクションの位置付け:健康診断御一時診断に相当~

インスペクションは、消費者が主に中古住宅を売買する前に、主に目視で住宅の状態を把握して報告するという業務として行われていますが、日本ではごく少数の事業者が建築士等に依頼して行っている程度です。

 

インスペクションは比較的短期間で、可能な範囲で行う「一次診断」であり、これを医療の面で例えるなら、「健康診断」のレベルといってよいと思います。

 

健康診断を受けた人は、診断結果についてまず、医師からの説明を受けると思います。

治療を必要とするほどでないものの経過観察が必要ということもあれば、精密検査が必要だと進められることもあります。

そして二次診断として精密検査を実施することになった人は、専門的な検査器具を用い、その分野の専門医療を行っている総合病院などで見てもらうことがあると思います。

 

つまり、住宅に関するインスペクションは、この最初の「一次診断」に相当します。

外壁や基礎に不具合の兆候はないか、室内に雨漏りの形跡はないかなどを目視で確認し、建物の状態を診断依頼者に報告するというものです。

またインスペクションではわからない項目で懸念があるものは、非破壊の調査機器を使用したり、部分的に破壊したりして二次診断を実施、今後の住宅の性能低下等の可能性を発注者に報告して、今後の対策を講じるために活用いただくことがインスペクション業務の役目です。

 

マイホームという一生に一度か二度の高い買い物だけに、費用をかけてもプロの目により安心・安全を得たいという人は今後増えていくと思います。

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28年6月号RealPartner(全宅連・全宅保障)

住宅保証機構株式会社:営業推進部長・手塚泰夫氏

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ガーデンシティシリーズの分譲住宅【本社3階がショールーム】

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【【 本社3階のショールーム 】】

ガーデンシティシリーズの分譲地では現地のモデルハウスのほか、

「自由に設計プラン」や「カラーセレクションプラン」でご検討のお客様のために

ショールームで各メーカーの実物の住宅設備(システムキッチン、洗面化粧台など)に触れることができます。

 

カラーサンプルと色合わせもできます。

全体
全体02
 

 

1.システムキッチン
システムキッチン (1)
システムキッチン (2)
システムキッチン (3)
システムキッチン (4)
システムキッチン (5)
システムキッチン (6)
システムキッチン (7)
システムキッチン (8)
システムキッチン (9)
 

 

2.建材
建具 (2)
建具 (3)
建具 (4)
建具 (5)
建具0


3.外壁サイディング
外壁サイディング (1)
外壁サイディング (2)
外壁サイディング (3)
外壁サイディング (4)
外壁サイディング (5)
 

 

4.その他さまざまなサンプルをご準備しています。
 屋根_三州瓦
トイレ (5)
トイレ (4)
トイレ (3)
トイレ (1)

 

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ショールームのご見学について

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「どこの住宅ローンも割安だけど、決め手は金利だけじゃないわ」。

千葉県船橋市に住む50代の主婦はイオン銀行で2000万円弱の住宅ローンを借り換えた。

 

~実質マイナスに~

イオン銀の住宅ローン金利は3年固定でわずか0.38%。

メリットはそれだけではない。

ローンを契約すると、イオンの系列店などでの買い物が5年間、5%引きになる。

毎月2回の「お客様感謝デー」はそこからさらに5%引きだ。

 

どれくらいお得なのか、実際に記者が計算してみた。

期間35年、3年固定で2000万円借りると、初年度の利息は約7万5000円。

仮にイオンで1年間90万円の買い物をして半分が「感謝デー」だと、割引額は年6万6000円強だ。

 

これを7月までにネットで入会したイオンのカードで払えば、現在は1万円強のポイントがたまる。

割引額とポイントの合計が利息を上回り、初年度は実質マイナス金利で借りられる。

 

日銀がマイナス金利を導入した2月、イオン銀の住宅ローンの事前申請件数は過去最高の約1万件に膨らんだ。

「マイナス金利政策で注目が集まり、ネット経由の申し込みが殺到した」(同行担当者)。

 

マイナス金利は銀行の収益を圧迫する。

だが、一方で新たな顧客を取り込む好機にもなる。

 

都内に住む30代の男性会社員は銀行担当者の言葉に耳を疑った。

訪れたのは三井住友信託銀行。

超低金利の住宅ローンで新規顧客を獲得してきた銀行だ。

現在も10年固定で年5.0%と大手銀行で最も低い。

彼が驚いたのは金利水準ではない。

「条件次第でもっと金利が下がりますよ」。

 

住宅ローンと同時に、30万円の定期預金、証券口座、小額投資非課税制度(NISA)口座の3つを申し込むと、金利が0.01%ずつ合計0.03%下がった。

彼は「どれも損をする条件じゃないから、迷わず契約しました」と満足顔だ。

 

~効果向上に知恵~

自動車ローンはどうか。

都内の自動車販売店に聞いてみた。

 

 

英系のジャガー・ランドローバージャパンは6月末まで金利を1%未満に抑えるキャンペーンを展開。

昨年秋に発売した4ドアセダン「XE」は年0.99%、認定中古車の場合は年0.39%でローンを組める。

 

仏系のプジョー・シトロエン・ジャポンは2月下旬からの1か月限定で年2.99%の金利をゼロにするキャンペーンを実施した。

約3割の顧客がローンを組むが、キャンペーン期間中は約5割に高まったという。

 

超低金利ローンは新たな顧客を取り込むツールになる半面、ブランドイメージを損なうリスクもある。

起業は期間限定や中古郵船など、マイナス金利時代に最も効果が大きい方法を見つけようと知恵を絞る。

 

マイナス金利の登場は国民や企業に全く新しい目利き力を求める。

マイナス金利が経済を押し上げる切り札になるか、それとも混乱を引き起こすだけか。

日銀が明けたパンドラの箱の帰結はまだ見えてこない。

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日本経済新聞:成28620()


~住宅ローンはそのまま引き継がれる~

預金と違って住宅ローンは、金融機関が破たんしても金額などに制限はなく、正常に返済されているものについては、当初の契約のまま受け皿となった金融機関に引き継がれ、返済を続けることができる。

もちろん住宅ローンの一括返済を求められることもない。

過去の事例でも住宅ローン返済者は、引き続き同じ契約な経で、受け継がれた金融機関に対して住宅ローンの返済を行っており、大きな問題は生じていない。

 

ただし、固定金利期間選択型など途中で内容の変更がある場合は、契約上明記されていない条件については、受け皿となった金融機関の設定に従い、従来と変更点が生じる可能性もある。

 

~預金と住宅ローンの相殺~

金融機関が破たんした場合は、1000万円とその利息までの保証となるため、それ以上を預けているとペイオフの対象となり、戻ってこない可能性がある。

このような場合、破たんした金融機関に預金と住宅ローンの両方の残高があれば、対象となる住宅ローンに相殺禁止等の特約がない限り、一般に普通預金、当座預金等の満期のない預金は「満期が未到来でも相殺ができる」旨を預金規約で定めている場合には相殺ができる。

 

なお、総裁の対象となるローンは、金融機関自らが貸し出している住宅ローン等のみで、フラット35など債権を証券化しているものや公的住宅ローンは相殺できない。

また、預金と相殺する借入金の額は、預金者が決めることができる。

 

~ここに注意~

相殺は民法および預金規定に基づいて、預金者側から破たん金融機関に対して一定の期間内に所定の手続きをとって、相殺する旨の意思表示を行うことが必要である。

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住宅金融普及協会・住宅ローンアドバイザー(熊井幸治):平成28年619日(日)付

 


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