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2016年06月


~もしも住宅ローンの返済ができなくなったら~

住宅ローンの返済が一定期間滞った場合、金融機関は保証会社(保証協会)へ保証債務の履行請求をする。

これにより、保証会社は債務者(住宅ローン返済者)に代わって金融機関へ借入残高を一括返済する。

このことを代位弁済という。

ただし、これによって住宅ローン返済者の債務が免除されるわけではなく、今度は保証会社が求償権(代位弁済額の範囲での返済請求権)を持つことになるため、住宅ローン返済者は保証会社へ返済を行わなくてはならない。

 

ただし、延滞したからといてすぐにこのような措置が取られるわけではないので、支払いが厳しくなったら早めに金融機関と相談するようアドバイスをすることが大切である。

 

~強制執行と任意売却~

保証会社への返済がされない場合には、保証会社は裁判所に抵当権を設定した不動産御競売を申し立て、債権の回収を図る(強制執行)。

保証会社が債権回収するほかの手段としては任意売却も考えられる。

任意売却とは、住宅ローン返済者保証会社の合意のもと、一般的な不動産取引として売却することである。

競売の場合には、市場価格より低い価格になることが多く、任意売却のほうが有利な価格で売却できる可能性がある。

 

なお、個人版民事再生の住宅資金特別条項を適用し、自宅を手放さずに負債を整理していく方法もあるので、弁護士等専門家への相談を早めに行いたい。

 

~ここに注意~

延滞によって、自宅を手放すまでに至らずとも、金利の引き下げを取り消されることがある。

また、個人信用情報に延滞が記録されることにより、借り換えはもとより、その後のほかの借り入れも困難になることが考えられるので、延滞は十分気を付けるよう心掛ける必要がある。

 

 

住宅金融普及協会・住宅ローンアドバイザー(熊井幸治):平成28年619日(日)付

 



~返済が厳しくなったら。まずは条件変更などで対応~

返済が厳しくなった場合には、早めに対策をとること、また、延滞になる前に相談したほうが金融機関も柔軟な対応をとれる可能性があることを認識することが大事である。

 

対策としては、①返済期間の延長、②一定期間、返済額を減額、③返済額を抑える借り換えなどがある。

 

~フラット35・機構融資の変死ア方法変更メニュー~

倒産やリストラによる解雇、給与やボーナスカットによる減収、廃業などで返済がこんなになった人のために、住宅金融支援機構では返済条件の変更に応じている。

 

フラット35や機構融資では、下記の通り、条件変更のメニューがある。

例えば、35年返済の人でもさらに返済期間を延ばすことによって、総返済額が増えてしまう点や審査の結果、利用できないことがある点についてもきちんと説明しておく必要がある。

 

~ここに注意~

住宅ローン返済中は、失業や倒産、家族の病気など不測の事態が起こりうる。

そのため、①ゆとりをもって返せる住宅ローンを組む、②生活予備費を常備する(生活費の6か月程度)、③住宅ローンにセットできる所得補償保険などで備える、④無理に期間短縮型の繰り上げ返済をしすぎない、といったに注意が必要である。

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住宅金融普及協会・住宅ローンアドバイザー(熊井幸治):平成28年619日(日)付

 


~機関保証~

機関保証とは、信用保証のように保証を業務とする法人が保証人となって住宅ローンの保証を行うことをいう。

ほとんどの民間金融機関では、保証会社に保証料を支払うことで、連帯保証人の役割を果たしてもらうという機関保証を借入要件としている。

 

保証会社は、住宅ローン返済者が延滞等の約定違反によって全額繰上返済請求を受けると、その借入残高を住宅ローン返済者に代わって金融機関に対して支払い、債務を完済する(代位弁済)。

しかし、住宅ローン返済者はこれで債務が免除されるわけではなく、以降は保証会社への返済義務を負うことになる。
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~自然保証人~

自然保証人は、個人が保証人となることをいう。

「自然人」という言葉は、法律上「権利・義務の主体である個人」を指している。

最近は機関保証を前提に、収入合算を連帯保証人とする場合などに利用されている。
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住宅金融普及協会・住宅ローンアドバイザー(熊井幸治):平成28年6月18日(土)付



~収入合算~

申込本人だけの収入だけでは希望の借り入れができないときに、配偶者や親、子など同居予定の家族で安定的な収入がある人がいれば、その収入を加えることができる。

これを収入合算という。

 

一般的に収入合算できるのは、同居予定の配偶者、両親、子供、婚約者などで一人に限られる。

兄弟姉妹は原則認められないが、合算可能な直系親族及び配偶者がいない場合で、永続して同居する見込みのある場合のみ認められることがある。

また、金融機関によっては、合算社にも、例えば「正社員で年収400万円以上」などの条件を課すところもあれば、契約社員や派遣社員でも年収条件さえ満たせば、収入合算が可能なところもある。

 

収入合算を申し込むには、収入証明(住民税課税証明書や納税証明書など)の提出が必要になるため、扶養の範囲でパートやアルバイトで働く人は通常は合算の対象にならない。

 

また、申込本人の年収が合計額の1/2以上必要とされる場合がある。

合算できる額も、金融機関によって、①合算者自身の収入全額、②合算者自身の収入の1/2までの額、などと異なるため確認が必要である。

なお、住宅ローン控除を双方が受けたい場合は、連帯債務者になるか、それぞれが住宅ローンを組み、お互いの連帯保証人となる必要がある。

 

収入合算で借入額を多くすれば、返済額は当然に多くなる。

借り入れ後に合算者が仕事を辞め、収入が減った場合などでも返済が可能かどうか、十分に検討をすることが重要である。

 

~ここに注意~

収入合算で共有名義にした場合、住宅ローンを拭き埋めてお金を出した割合に応じて土地や建物の持ち分割合を決定し登記する必要がある。

お金を出した割合と持ち分割合比率に違いがある場合は贈与とみなされるので注意が必要である。

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住宅金融普及協会・住宅ローンアドバイザー(熊井幸治):平成28年613日(月)付


~連帯保証~

連帯保証とは、住宅ローンの主たる債務者と連帯して債務の保証をすることである。

連帯保証をする人を連帯保証人というが、ただの保証人とは違い、連帯債務の規定が準用され、主たる債務者と同じ責任を負うことになる。

 

民間金融機関で、夫婦や親子など2人の収入を合算して住宅ローンを借りる際は、親が主たる債務者に妻や子が連帯保証人になる場合が多くみられる。

その際、住宅ローン契約が1件の場合は、連帯保証人は住宅ローン控除が受けられない。

そのため二人とも住宅ローン控除を利用するためには、2人が同じ金融機関でそれぞれ住宅ローン契約をして、お互い連帯保証人になるという方法がとられている。

 

 

~連帯債務~

連帯債務とは、2人とも同じ債務を負って住宅ローンを一緒に返済していく義務があることで、連帯債務を負う人を連帯債務者という。

債権者である記入期間は、返済が終わるまでは、主たる債務者と従たる債務者のどちらにも請求できることになっており、従たる債務者である連帯債務者も住宅ローン控除を受けることができる。

この連帯債務とする形式は、財形住宅融資やフラット35で取り扱っているが、民間住宅ローンでは一部に限られている。

 

なお、頭金だけ出して住宅ローンを組まない人でも担保提供者として、住宅ローンの連帯保証人あるいは連帯債務者になることが求められる場合がある。

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~ここに注意~

互いに連帯保証人になって2件の住宅ローンを契約する場合は、事務手数料が2件に分かれる。

一方、連帯債務者は一般的に団信に加入できないので注意が必要である。

その場合は、民間の保険で準備することも重要である。

 

 

住宅金融普及協会・住宅ローンアドバイザー(熊井幸治):平成28年613日(月)付

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