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2016年07月


住宅価格を大きく左右するのは、金利、地価、建築費の3つ。

地価は上昇基調にあり、建築費も高止まりが続いているが、住宅ローンは史上最低金利を更新。

総合的に見れば、住宅購入や建て替えには、非常に良い環境が整っている。

そのチャンスを最大限生かすにはどうすればよいのか。

 

~フラット35の金利が初めて1%以下に~

住宅価格を取り巻く現在の状況を不動産経済研究所の主任研究員・松田忠司氏は「買いやすい環境であることは間違いない」という。

「最も大きな理由は低金利です」

 

住宅ローン金利は、長い間、低い状態が続いているが、ここにきてもう一段、水準が低下している。

背景には日銀のマイナス金利政策がある。

固定金利選択型や全期間固定型といった固定金利型の住宅ローン金利は、長期金利の影響を受ける。

マイナス金利によって長期金利が下がっているため、巡り巡って住宅ローンの金利が下がっているわけだ。

 

長期固定金利型の代表的な住宅ローンの「フラット35」は、最低金利を更新している。

金利は返済期間や取扱金融機関によって異なるが、返済期間21年から35年に適用される最低金利は6月の1.1%から0.17%引き下げられ0.93%となった。

金利が1%切るのは2003年10月に「フラット35」の取り扱いが始まってから初めてのこと。

 

銀行の住宅ローンの金利も下がっている。

メガバンクでは固定金利期間選択型10年の金利が7月適用分で1%以下の水準となっている。

 

住宅ローンは返済期間が長くなることが多いだけに、金利水準は返済額への影響が大きい。

例えば、3000万円を返済期間35年で借りた場合、金利が2%であれば、毎月の返済額(ボーナス返済なし)は、約9万9400円となる。

これが金利1%の場合では約8万4700円だ。

毎月1万5000円程度の差が出る計算だ。

これを35年間の返済期間で見ると、600万円以上の差となる。

同じ金額の物件を購入しても、返済額にこれだけの差が出れば、購入後のライフプランに大きな差が出るはずだ。

 

この傾向は、しばらく続きそうだ。

日銀は物価上昇率2%を目標に掲げているが、達成にはなお時間がかかる見込み。

それまでは金融緩和を続けざるを得ない。

住宅ローン金利もその影響で当面は低水準が続くだろう。

 

~建築費は高止まり:地価は上昇基調に~

一方で住宅価格に大きな影響を及ぼすのが建築費だ。

東日本大震災の復興需要などで建築費は13年以降、大幅に上昇した。

「2年ほど急激に上昇し、今は高止まりしている状況です」(松田氏)。

 

それは建築費の指数として知られる建築工事費デフレーターを見ても明らかだ。

12年の10~12月までは下落しているが、13年の1~3月から急上昇している。

14年の半ばで上昇は止まり、直近では多少下がっているが、高止まりの状況は変わっていない。

 

地価も上がり基調だ。

7月1日に国税庁が公表した16年1月1日時点の路線価は全国平均で0.2%のプラスとなった。

上昇に転じたのは、08年以来8年ぶり。

 

ただ、都市部と地方で二極化が進んでいるのも事実。

東京都がプラス2.9%、大阪府がプラス1.0%であるのに対し、秋田県ではマイナス1.9%となっている。

 

「同じ都市部でも上昇が目立つのは、駅から近いエリア。少し駅から離れれば、上昇していない場所もあります」(松田氏)。

 

都市部で勝つ利便性の高い、人気エリアの不動産価格は、地価上昇の影響を大きく受けそうだ。

 

以上を考慮すると、地価や建築費の上昇で今後、住宅価格には多少なりとも上昇圧力がかかるだろう。

しかし、住宅ローンの金利の低水準の恩恵を受けて、状況はしばらく続く。

じっくり検討するにはよい時期となりそうだ。

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日本経済新聞:成28729()


マンション建物の修繕や設備の更新に充てる「修繕積立金が足りず」窮地に立たされる管理組合が増えている。

そのままでは給排水管、エレベーターなど主要な設備が更新の時期に差し掛かる「築35年の壁」を超えられず、住宅インフラとしての資産価値が下がりかねない。

安心して永住できるマンションにするために、どんな手立てがあるのだろうか。

 

「バルコニーの天井が剥がれたり、外壁がひび割れて錆が浮いたりしても、ほったらかし。さすがに管理体制がどうなっているのか不安になった」神奈川県の主婦Aさん(54)は、ずさんな管理に業を煮やして自らマンション管理組合の理事長に立候補した4年前の心境を語る。

 

このマンションの管理は新築当時の1984年からずっと売り主の系列の管理会社に委託されてきた。

130戸の住民から選ばれる管理組合の理事も同社が輪番制で指名しており、立候補者が現れることは異例だった。

 

Aさんが理事長についた管理組合はマンション専門のコンサルティング会社、シーアイピー(東京・中央)と契約を結び、まずは共用部分の清掃や設備の点検など日々の管理業務にメスを入れた。

 

~管理を競争入札~

必要とされる管理業務を一つ一つ拾い上げて詳細な「仕様書」を作成。

これを公開して競争入札にかけて管理会社を変更したところ、年間で約1700万円かかっていた管理コストを約1000万円まで削減できた。

 

国土交通省の調査では、分譲マンションの76%は新築当時から管理会社を変更していない。

シーピーアイの須藤桂一社長は「ビジネスの競争原理が働いていないため、管理コストの削減の余地は大きい」という。

管理組合のチェックがなされず相場に比べて割高になっている管理委託費の支出を削ればその分を修繕積立金に回せる。

 

大規模修繕の工事費そのものも、施工業者を競わせればコストが下がる。

 

Aさんのマンションは2014年に外壁の塗装、屋根やバルコニー床の防水施工、エントランス舗装などの大規模修繕をした。

当初2億円近くとみていた工事費は、同社がお膳立てした競争入札により約16000万円に圧縮できた。

Aさんは「住宅金融支援機構から借り入れるつもりだった2000万円が不要になった」と胸をなでおろす。

 

修繕積立金の不足に苦しむ管理組合は急増している。

管理組合が住宅金融支援機構から融資を受けた件数は、15年度に366と前の年度に比べて32%も増えた。

外壁の塗り替えや屋上の防水施工など、十数年に一回必要になる修繕工事のコストは一戸当たり少なくとも120万円前後かかるという。

 

さらに築30年を超える頃には、給排水管や電気系統の設備を更新する必要が生じる。

このため3回目の修繕高2の際にコストは一気に跳ね上がり、管理組合は資金不足に陥りやすい。

これが多くのマンションが直面する「築35年の壁」だ。

 

国交省によると、マンション管理組合のうち4割強は、修繕積立金となる収入が一戸あたり、月1万円以下にとどまる。

管理コストや工事費の削減などにより積立金の会計を早めに立て直しておかなければ、壁は乗り越えられない。

 

~工事先延ばしも~

手を尽くしても積立金が足りない場合、実は工事そのものを先延ばしにする選択肢がある。

多くの管理組合は国交省ガイドラインにならって12年周期で大規模修繕を計画するが、さくら事務所(東京・渋谷)の土屋輝之コンサルタントは「商業ビルや賃貸マンションの場合、工事の周期はもっと長い。12年周期は短すぎるのではないか」とみる。

 

仮に工事周期を12年から15年に延ばせば、工事費を2割カットするのと同じ効果が出せる。

外壁タイルが剥がれ落ちたり、雨漏りしたりする可能性がないかなど専門家の判断を仰ぎつつ慎重に検討する必要があるが、「1518年に延ばしてもほとんど問題ないことが多い」(須藤氏)との声が少なくない。

 

それでも積立金不足を解消できなければ、住民から一時金を徴収したり、金融機関から工事費を借入したうえで、月々の修繕積立金を値上げしたりしなければならない。

これは管理組合の総会で出席者の半数で決議する。

住民がなんとか合意できる負担できる上限は「一時金なら一戸100万円、積立金の値上げなら2倍くらいまで」(長谷工リフォーム)とされる。

 

一部で反対意見があっても総会で決議することができるが、合意形成の過程で反対住民をないがしろにすると将来に禍根を残すことになるかもしれない。

いわゆる「民泊ビジネス」をめぐる管理規約の改正や、共用部分の構造を変更する大がかりな耐震補強工事などは、総組合員の4分の3以上の賛成により特別決議しなければならない。

 

マンション総合コンサルティング(東京・中央)の広田信子代表取締役は、「反対住民が『目面目をつぶされた』と感じないよう、事前の説明会で意見を述べてもらったり、その意見を各戸に配る報告資料に乗せたりするといい」と助言する。

 

国交省によると、今住んでいるマンションに永住したいと考える住民は52%に達する。

建物の大規模修繕をめぐる築35年の壁は、そのマンションが、終の棲家にふさわしいコミュニティーを構築できるのかどうかの試金石でもある。

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日本経済新聞(表悟志氏):平成28年727日(水)


政府与党は、消費税率10%引き上げが2年半延期されことを受け、増税実施を前提に予定していた税制などの変更時期も2年半、先延ばしする方針を固めた。

所得税などが年間で最大50万円軽くなる「住宅ローン減税」の終了時期を2019年6月末から21年12月末にする。

消費税の軽減税率導入に伴い、21年4月から事業者に義務付けられる予定だった「適格請求書保存方式(インボイス制度)」の導入も、23年10月に先送りする方針だ。

 

自民党税制調査会(会長・宮沢洋一参院議員)が28日にも非公式の幹部会合を開き、具体的な調整を始める。

政府は秋の臨時国会に増税延期に関連した制度変更を盛り込んだ税制改正関連法案を提出する見通しだ。

 

住宅関連では、住宅購入資金を親や祖父母から援助してもらう際の贈与税の非課税枠(最大1200万円)を3000万円に拡大する時期も194月に2年半延期する。

政府・与党は、消費税を当初の予定通り174月に引き上げた場合、増税前の駆け込み需要の反動で、住宅市場が大きく落ち込むと予想し、その対策として贈与税の非課税枠を拡大する予定だった。

一定の所得に達していない住宅購入者に最大で30万円を支給する「すまい給付金」も終了する時期を196月から2年半延長する。

 

インボイス制度は、取引した商品ごとに税率や税額を明記した請求書の発行を事業者に義務付けるもので、現在の消費税をめぐる経理の透明化につながる。

 

自民党内では当初、「経理の適正化と増税は切り離すべきだ」(税制調査会幹部)と予定通りの導入を求める声もあったが、中小企業の間では事務負担が増すインボイス制度への反発が根強く断念。

増税の延期幅に合わせて2年半延期することで決着した。

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読売新聞:平成28727日付

~対象拡大:3人目を希望する子供二人の世帯も対象となりました!~

埼玉県では多子世帯を対象(下記条件参照)に中古住宅の取得・リフォーム工事に伴う諸経費(登記、住宅ローンに要する費用、仲介手数料等)を助成します。

補助金は最大で50万円で、先着順で受け付けます。
 

 多子世帯向け中古住宅取得・住宅リフォーム (1)

 

287月号宅建ニュース(全宅連・全宅保障)埼玉県からのお知らせ


国税庁が毎年7月初めに発表する路線価は土地を相続したり、贈与したりするときの税務上の評価額のもとになる。

路線価に土地の面積をかければ評価額が出るが、これはあくまで目安。

土地と道路との位置関係などに応じて路線価を補正する仕組みがあり、相続税額も左右する。

住宅地によくある補正のパターンを知っておこう。

 

路線価は都市部の道路ごとに付けられ、道路に面する標準的な土地1平方メートル当たりの評価を示す。

2016年分は71日に公表された。

国税庁ホームページや税務署において地図形式で見られるため、自分で土地の評価額を計算できる。

たとえば自分の土地が180平方メートルで、面する道路に「300」の表示がある場合。

路線価は千円単位なので1平方メートル当たり30万円になり、自分の土地の評価額は5400万円だ。

 

この土地が路線価「200」の道路にも面する角地なら、2本の道路に出入りできる利便性の高い土地とみなされ、補正で評価が上がる。

土地の正面の路線価に、側面の路線価である20万円の3%を足して計算するため、補正後の路線価は306000円、土地の評価額は5508万円に上がる。

もう一方の側面や裏面にも道路があれば、評価額はさらに上乗せされる。

 

~更正請求し還付~

一方、路線価の評価を下げる補正もある。

埼玉県の50歳の男性は昨年、多くの納めすぎていた相続税を返してもらう更正という手続きで約400万円を手にした。

道路から約1.6Mの高さにあり、階段で出入りする宅地の評価額を路線価より10%下げることができたからだ。

男性は「思い切って更正を請求してよかった」と振り返る。

 

周りの宅地に比べ道路との高低差が大きい土地は評価額が下がるが、具体的にどの程度の高低差なのか国税庁は明確にしていない。

更正に詳しい税理士の岡野雄志氏は「2M以上の高低差があれば評価減が認められる可能性が大きい」と話す。

ただし高低差があらかじめ路線価に反映されていないことが条件だ。

 

例えば山の傾斜委に開発された住宅地では、同じ1本の道路を挟んで谷川の土地は道路と同じ標高にあるのが一般的だが、山側の土地は道路より高くなる。

路線価に玄関まで階段を上がる必要がある山側のデメリットが反映されていなければ、評価を下げられる可能性が大きい。

 

都心部に多い「旗竿(はたざお)値」は、路線価をそのまま当てはめると評価が割高になるので注意が必要だ。

旗竿地は「間口が狭く奥行きが長い土地」なので、路線価より評価が下がる。

例えば間口が3M、奥行きが30Mの旗竿地なら路線価から約20%減額できる。

「四角形に比べて形がいびつな土地」として評価する方法もあり、相続税の申告ではどちらか評価が低いほうを選べる。

 

一戸建ての広大な宅地などだったところを小分けにする「ミニ開発」の奥にある土地は、直接面している行き止まりの道路に路線価がついていないことが多い。

税務署に申告して「特定路線価」を付けてもらう選択肢はあるが、アンカー税理士法人の今田隆幸・代表社員税理士は「評価がやや高めに出る傾向があり、節税上は勧められない」と助言する。

 

実はこうしたミニ開発の土地も最寄りの路線価のある道路との距離が遠すぎなければ、いったん旗竿地に見立てて評価できる。

この方法なら路線価から2030%くらい評価額が下がり、ほとんどの場合、特定路線価を下回るという。

「路線価のある道路から土地の入り口までの距離がおおむね30Mくらいまでなら、旗竿地の方法が認められる」(今田税理士)とされる。

 

~地方自治体に照会~

4M未満の道路に面している土地は、原則として建物を建て替えるときに道路との境界線を後退させる『セットバック』をしなければならない。

道路幅を広げ消防車などが入れるようにするためだ。

セットバックする部分は路線価から評価を70%下げられるので、地価の高いエリアでは影響が大きい。

セットバックが必要かどうかは地方自治体の建築担当部署に問い合わせればわかる。

 

昨年から相続税の基礎控除が4割縮小された。

このため大都市の駅近くに一戸建てのマイホームがあり、さらに数千万円の預貯金がある人がなくなると、自宅土地の評価を8割にできる「小規模宅地等の特例」を適用しても相続税がかかる例が増えている。

 

土地評価の補正を税理士に相談するなら、相続税申告の実績のほか書類を専用ソフトで作成しているか聞くといい。

書類作成は複雑で手間がかかるため、申告件数の多い税理士は専用ソフトを使うのが一般的という。

更正を手掛けるフジ相続税理士法人の高原誠・代表社員税理士は「申告書が手書きの場合は実績件数が少ない可能性があり、公正で相続税が戻る確率が高い」と話している。
 

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日本経済新聞・俵悟志氏:平成28年7月6日(水)

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