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カテゴリ: 五つの専門知識でバックアップ

相続に関する法制度が大きく変わる。第3回は、配偶者が自宅に住み続けやすくなるよう、新たに設けられた「配偶者居住権」を取り上げる。

改正では全く新しい考え方に基づいた「配偶者居住権」という制度も新設された。高齢社会に対応して、夫(または妻)亡き後の配偶者が、遺産分割後も自宅に住み続けながら一定の生活費を確保できるよう配慮した新制度だ。

具体的にはどんな権利で、どう役立てるべきなのか。次の事例を見ていくとイメージしやすくなる。配偶者居住権は、その名の通り配偶者が自宅に住める権利。現在ある「賃借権」に似たもので、賃借権と同様に財産としての価値を持つ(評価方法は未定)。改正法の施行後は自宅建物を所有する権利が所有権、配偶者が住む権利は配偶者居住権になるわけだが、自宅の評価額が3000万円で、仮に配偶者居住権が300万円と評価されたとすると、所有権は残りの2700万円という関係になる。

夫が死亡した際、妻は自宅に住み続けることを希望するケースは多いが、これまでは自宅を丸々相続してしまうと、図「現行では」の例のように今後の生活費に充てる預貯金を全く相続できない問題が生じることも多々あった。そればかりか、自宅以外の相続財産が少ない場合は、他の相続人の分け前と公平にするため、泣く泣く自宅を売ってその資金を他の相続人に渡すという方法を取るケースもある。

改正後は、こうした場合でも配偶者居住権を役立てれば、図の「改正後」のような分割が可能になる。自宅については所有権を長男が、配偶者居住権は妻が引き継ぐ形とすれば、妻が自宅を所有せずに住む権利だけを取得できる。その上、自宅に関しては住む権利300万円分だけに限定して相続しているので、残りの相続分に相当する預金2700万円も相続できる。これを今後の生活費に充てることができるわけだ。

■夫の死後、自宅に住み続けにくくなる心配をなくす

配偶者居住権の趣旨が生きてくる事例としては、夫を亡くした妻と、その子供の仲が悪いケースなどが想定される。

妻が高齢だった場合、夫を亡くした後に住み慣れた自宅を手放して引っ越しするなどの選択は精神的にもかなりハードルは高いものと言えそうだ。かといって、住み続けるために自宅を相続してしまうと、場合によっては、前述のように、その後の生活費を確保できない事態にもなり得る。

こうした時に「自宅は住む権利だけ確保しつつ、生活費も得られる遺産分割をする」という方策が取れるのが配偶者居住権となる。

親子の仲が円満であれば、例えば長男が妻の自宅の所有権を丸々引き継いだとしても「すぐに家から出て行ってほしい」という流れにはなりにくい。だが、もともと仲が悪く、長男が自宅を丸々所有した状態では妻が気まずくて住み続けにくくなる可能性がある場合には、配偶者居住権を取得していると、妻は一定の安心感を得られることになる。

ただし配偶者居住権を使う場合には、条件によっては後に税優遇が手厚い「小規模宅地等の特例」が使えなくなる可能性が生じる、あるいは権利を持つ妻が認知症になった場合にどうするかなど不安要素が伴うことを考慮する必要がある。タクトコンサルティングの本郷尚さんは「本来の制度の趣旨に合った役立て方をするよう心掛け、慎重に判断してほしい」と助言する。実際の利用時は専門家に相談するのがいいだろう。
(ライター 福島由恵)日経マネー2018年12月号の記事を再構成

2019年は家計を取り巻く環境が大きく変わる。10月に消費税率の8%から10%への引き上げが予定され、増税対策として住宅ローン減税が拡充される。株価の波乱が続けば資産運用でさらなる対応が求められそうだ。相場の見通しを含め、家計への処方箋を4人の専門家に聞いた。



【消費増税 購入時期の工夫を】
辻・本郷税理士法人 浅野恵理氏(税理士)

消費税率の引き上げは家計の収支に大きく影響する。19年は8%から10%への移行期なので、契約や購入のタイミングによっては増税後に利用する商品やサービスでも8%で済むケースがある。スケジュールを確認し、計画的に行動することが大切だ。

まず、19年3月31日までに契約する注文住宅や披露宴などの代金には、住宅の引き渡しや披露宴の日程が10月以降でも、8%が適用される。ただし、4月以降に披露宴の人数が増えたり追加工事を発注したりすると、その分には10%になる。4月以降に変更が出ないよう注意したい。

また、電車、バス、船舶、飛行機などの旅客運賃や映画、音楽、スポーツ、美術館などの入場料については9月30日までに支払えば、サービスを利用するのが10月以降でも8%で済む。6カ月定期券や遊園地の年間パスなどは9月末までに購入する方が有利だ。

増税後も酒類を除く飲食料品や一定の新聞には軽減税率が適用され、8%に据え置かれる。飲食料品については消費者が混乱する場面があるかもしれない。

例えば、出前やテークアウトの食品は8%だが、同じものを店で食べると外食になるため10%になる。みりんとみりん風調味料、発泡酒とノンアルコールビールなど、似たような商品でも税率が異なる。

増税後の消費の落ち込みを防ぐため、10月以降、値下げやポイント還元なども行われる予定だ。少しでも家計の負担を減らすためには情報収集も重要になりそうだ。



【住宅 中古は値下がりも】
さくら事務所会長 長嶋修氏(不動産コンサルタント)

消費増税は住宅市況に大きな影響を与えないだろう。

住宅ローン減税の期間が現行の10年から13年に延長されるほか、一定額以下の収入の人に一時金を渡す「すまい給付金」の年収要件が緩和され金額も拡充が検討されている。借入額や収入によっては、増税前の8%よりも増税後の10%で購入したほうが減税や給付金の効果で得をする人もいるだろう。このため、住宅を駆け込みで購入する動きや、その後の反動減は限定的だとみている。

新築は都心のマンションで需要に息切れはあるものの、デベロッパーが価格の維持を狙って発売戸数を減らしてくる可能性が高いと思われる。

一方、中古マンションについては、株価動向を注視することが必要だ。東京都心3区(千代田、中央、港)の中古マンション価格は日経平均株価と一定の時間差で連動する。都心の高額な中古マンションを購入する高所得層は株式への投資比率が高く、株価の下落傾向が続けば需要が減って、19年春ごろの値崩れもあり得る。結果的に、新築と中古の価格差が広がる1年となるかもしれない。

今まで以上に資産価値が落ちにくい物件を選ぶ姿勢が大切になってくる。都心、郊外とも駅前、駅チカなど利便性の高いエリアの住宅は価値を保ちやすいのが一般的だ。

すでに住宅ローン金利の水準は低く、一段の低下余地は狭い。先行きの上昇リスクを考慮すれば、変動型より固定型を選ぶほうが無難だといえる。



【資産運用 AI関連に注目】
第一生命経済研究所取締役・首席エコノミスト 嶌峰義清氏


18年度の企業業績は前年度比の増益率が縮まり、19年度は減益となる企業も多いだろう。足元の国内景気のけん引役は設備投資のみだ。世界的な景気の減速や米中貿易戦争の影響などで輸出の伸びは今後も期待できない。

企業は期初に業績を慎重に予想する傾向がある。19年度は業績拡大への期待は弱まり株価の割安感も薄まるだろう。株価は下値を探る展開を予想する。

企業業績の下振れが予想されるが、長期にわたる需要拡大が期待できる業種を選んで投資すれば恩恵を受けられる可能性がある。例えば、人工知能(AI)やビッグデータなどに関連する企業だ。

ファンダメンタルズ(経済の基礎的条件)が悪化する懸念がある場合は、国債や格付けの高い社債など、安定的に収益をあげられる資産に資金を移しておきたい。



【株式比率を見直し】
ファイナンシャルプランナー 深野康彦氏

今回の株式相場の急落で肝を冷やした人は、運用資産に占める株式の割合を引き下げたり、毎月の収入から投資に充てる金額を減らしたりすることを検討したい。

投資で被る損失が許容できる範囲を超えていると想定されるからだ。「休むも相場」という格言があるように、投資を手控えて相場を見つめ直すことも頭に入れておきたい。

19年も重要イベントが控えており、株価が急落する局面は予想される。相場全体が下落した結果、投資しやすい水準になって、どの銘柄を買うか迷ってしまう人もいるだろう。

開示済みの業績を通期の業績予想と比べて進捗率などを確認したり来期以降の市場の業績予想などを見比べたりして、長期的に業績拡大が期待できる銘柄を探したい。相場全体が下落したときは、株主優待狙いの銘柄が割安になっていないか、確認するのも一案だ。


2018/12/30付 日本経済新聞社より

マイホームの購入で住宅ローンを契約する際に確認しなければならないのがいわゆる諸費用です。金利とは別に支払うコストです。借りる銀行や契約する条件によって負担額に数十万円の差が生じることがあるので要注意です。


諸費用が合計いくらかかるかは借入額によります。コンサルティング会社MFS(東京・千代田)社長の中山田明さんは「借入額の2%強に、十数万円を加算した金額を目安にするといい」といいます。2000万円を借りれば諸費用合計は50万円を超えるような金額になります。

諸費用の中で最も高くなりがちなのが保証料です。返済不能に陥ったときに備えて銀行が借り手から徴収し、肩代わりを約束する保証会社に支払います。保証料は借入額の2.16%が標準的です。

注意したいのが「保証料ゼロ」をうたうケースです。有利だと思いがちですが、保証料の代わりに、事務手数料などという名目で費用がかかり、全体では負担額が同じくらいということがあるからです。事務手数料を借入額の2.16%とする例もあります。

保証料と事務手数料は、負担率が同じであったとしても、契約上重大な違いがあることを知っておきましょう。ローンを繰り上げ返済した場合、保証料は一部が返還されるのに対して、事務手数料の場合は戻ってこないのが通常です。はじめから繰り上げ返済を計画する人は、保証料方式を選んだほうが、金利に大差ないなら有利でしょう。

保証料がいくら戻ってくるかは時期により異なります。借り手は通常、保証料をはじめに一括して払いますが、保証会社は保証料の水準を期間ごとに計算しています。借りたばかりでローン残高が多いうちは保証料は高く、返済が進み残債が減れば低くなります。「30年ローンで10年目に一括繰り上げ返済をして戻ってきた保証料は約3割だったという例がある」と中山田さんは話します。

諸費用には他にも借り方によって差が出るものがあります。例えば印紙税は通常、借入金額に応じて2万~6万円必要です。最近は紙の契約書が要らない電子契約方式のローンが増えており、その場合に印紙税はかかりません。電子契約用の手数料が別途かかることもありますが印紙税より安いことが多いようです。

借り手が購入した不動産に銀行が抵当権を設定する際、国に納めるのが登録免許税です。税額は新規に借りる場合と、借り換える場合とで異なります。一般に新規なら軽減税率が適用されて借入額の0.1%になるのに対し、借り換え時は同0.4%です。

抵当権設定の登記手続きを司法書士に頼むと、その手数料がかかります。1件当たり10万円前後が相場です。夫婦がそれぞれ契約するペアローンの場合、この手数料はローン1本で契約するのより高くなります。2倍まではいかないまでも負担が増えることは留意しましょう。

家を買えば仲介手数料がかかることもあるし、借り換えれば完済手数料を求められることもあります。金利だけではなくこうした費用にも目配りすることがトータルの出費は抑えるうえで大切です。

2018/12/30付
日本経済新聞社より

与党の2019年度の税制改正大綱が発表されました。住宅ローン減税についても拡充案が出ていて、ライフステージの側面で住宅購入を考えていた人にとっては、制度の違いが気になるところかもしれません。適用される消費税率が8%と10%とでは、活用できる制度はどのように変わるのでしょうか。

■住宅ローン減税の拡充案、消費税率の上昇分を吸収も

既に施行されている住宅ローン減税の内容は、21年12月31日までに取得・居住した物件については、年末のローン残高の1%(上限40万円)が10年間、所得税や住民税から控除されます。

仮に年収700万円の夫と年収100万円の妻、未就学の子どもがいる家庭で、夫単独名義で4000万円のマンション(建物2500万円、土地1500万円)を、すべて住宅ローン(35年元利均等返済、金利1.5%)で購入した場合(モデルケース)、現行の住宅ローン減税で減税される金額は総額約350万円になります。

消費税10%で物件を取得した場合の住宅ローン減税の拡充案では、20年末までに取得・居住した場合、「建物価格の2%」か、「10年目までと同様に年末ローン残高の1%」、どちらか金額が小さい方を3年間、さらに控除される内容になっています。モデルケースでは建物価格の2%である50万円を、3年に分割してさらに控除が受けられる計算になります。土地には消費税がかからないため、控除が全額受けられたら、2%上昇する消費税率分が吸収できる計算です。

■すまい給付金の最大額は増え、受け取れる年収も上がる

すまい給付金については、消費税8%と10%で取得した場合の給付額の違いは、既に決まっています。消費税8%で取得した場合は目安年収が510万円以下の人は最大30万円、消費税10%で取得した場合は目安年収775万円以下の人は最大50万円の給付金を受けることができます。モデルケースだと消費税8%で取得すると、すまい給付金は受給できませんが、消費税10%で取得すると10万円の給付金を受け取ることができる可能性があります。

住宅取得のために親や祖父母から贈与を受ける場合、住宅取得資金の贈与に関する非課税措置も注目ポイントでしょう。20年3月31日までの取得の場合、消費税8%などであれば700万円、消費税10%であれば2500万円までの贈与を非課税で行うことができます(条件を満たす「省エネ等住宅」は、それぞれさらに500万円非課税で贈与可能)。援助を受けられる家庭においては影響が大きいですね。

■消費税率以上に物件価格や住宅ローンの変動の影響が大きい

制度的には消費税10%での取得の方が有利に見える要素が増えてきています。一方で、住宅取得においては消費税の税率よりも、物件価格そのものの変動や、住宅ローン金利の変動の与える影響の方が大きい可能性もあります。

不動産経済研究所の首都圏マンション市場動向によると、新築マンションの価格推移は消費税が5%から8%に上がった14年4月は4846万円ですが、その前月にあたる3月は5215万円でした。一概に、消費税率が5%の間に購入したいという駆け込み需要と、その後需要が落ち込んだことによる価格差ばかりとは言えませんが、約370万円と、物件価格全体の7%にあたる金額が変動している一例となります。

また、4000万円を35年返済で住宅ローンで借りた場合、金利が年1.5%と2%の場合だと総返済額が約420万円違います。

このように、消費税率による影響よりも、物件価格そのものの変動や、適用される住宅ローンの金利、あるいは、購入する物件の間取りやエリアといった自分で判断して選べる要素の方が、金額への影響としては大きなものになることが多いです。そのため、消費税率がいくらを適用されるかよりも、家計として適切な返済を行っていけるか、必要なスペックの物件なのかに、より注視して物件購入を検討するのがよいでしょう。

■19年3月末までの契約なら消費税率は8%

なお、それでも消費税率8%で取得したいという考えがある場合、「半年以上前に契約することの猶予措置」を知っておくとよいでしょう。

通常、消費税率は引き渡し時点での税率が適用されます。現段階だと19年10月以降に完成する物件やリフォームなどは、通常、消費税率10%となります。ところが、こうした完成までに時間がかかる物件やサービスは、半年前にあたる3月31日までに契約を完了していれば、引き渡しが19年10月以降になったとしても、契約時の消費税率である8%が適用される猶予措置があります。

適用される消費税率が8%であることにこだわる場合、19年3月末までに一定の判断をする必要があります。

2018/12/21 ファイナンシャルプランナー 風呂内亜矢氏 日本経済新聞社より

家取得、消費増税でどうなる? 契約日で異なる非課税額に注意
税理士法人山田&パートナーズ税理士 浅川典子さん

マイホームの購入を考えています。資金は自分の貯蓄と住宅ローンのほか、親からの贈与も検討しています。2019年10月から消費税率が10%に引き上げられます。マイホームの税金の注意点を教えてください。

最近、マイホームの税金についての相談が増えています。住宅ローン控除、住宅取得等資金の贈与の非課税制度の実際の相談例から、見落としがちなポイントを解説します。

住宅ローン控除は、年末ローン残高の1%を入居の年以降10年間の所得税額から差し引ける制度です。控除対象の住宅は床面積が50平方メートル以上。50平方メートル未満のワンルームマンションなどは控除の対象外です。適用要件をよく確認してください。

マイホームを売って得た資金と住宅ローンで新居を買う場合も注意があります。マイホームを売却すると、譲渡所得から3千万円を差し引ける特例があります。ただし、特例を使うなら、新居に住み始めた年とその前後2年間ずつの計5年間は住宅ローン控除を受けられません。

父母、祖父母などから住宅取得資金をもらった場合、一定額まで贈与税が非課税となる住宅取得等資金の非課税贈与制度の注意点もあります。制度を使うなら、贈与された翌年の3月15日までに税務署に申告が必要です。

また、来年は契約締結日によって非課税限度額が異なります。来年3月末までの契約だと非課税額は最高1200万円、それ以外の10月以降引き渡し分(10%適用)は同3千万円になります。来年3月末までに契約した注文住宅などは、引き渡しが10月以降でも8%が適用されますが、非課税限度額は同1200万円です。

住宅ローンの繰り上げ返済にも親からの非課税贈与資金を充てられると勘違いしている人も多くいます。繰り上げ返済は住宅の取得ではないので、非課税制度は使えません。気をつけてください。

2018年12月19日 日本経済新聞社より

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