吹上駅最寄りの不動産なら三国ホーム吹上店

【新築戸建て分譲:吹上駅を中心に鴻巣市・行田市】 三国ホーム吹上店はJR高崎線「吹上駅」最寄りの物件を中心に取り扱っています。土地の開発分譲によって新築住宅の販売を得意とする会社です。弊社の商品は、「低予算のこだわりの家」をテーマとしています。ご予算に応じた商品をご提案させていただき、お客様と一緒に考え、最適な商品をご購入いただけるようにお手伝いさせていただきます。 【ご購入前もご購入後もプロのコンサルタントしてお手伝い】 三国ホーム吹上店では不動産に関する5つの専門知識でご購入の前にはお客様に最適なアドバイスを行い、さらに、ご購入後にその時のご事情に合わせてコンサルタントさせていただきます。

カテゴリ:五つの専門知識でバックアップ > 【住宅ローンアドバイザー】による「おすすめ住宅ローン」

マイホームの購入で住宅ローンを契約する際に確認しなければならないのがいわゆる諸費用です。金利とは別に支払うコストです。借りる銀行や契約する条件によって負担額に数十万円の差が生じることがあるので要注意です。


諸費用が合計いくらかかるかは借入額によります。コンサルティング会社MFS(東京・千代田)社長の中山田明さんは「借入額の2%強に、十数万円を加算した金額を目安にするといい」といいます。2000万円を借りれば諸費用合計は50万円を超えるような金額になります。

諸費用の中で最も高くなりがちなのが保証料です。返済不能に陥ったときに備えて銀行が借り手から徴収し、肩代わりを約束する保証会社に支払います。保証料は借入額の2.16%が標準的です。

注意したいのが「保証料ゼロ」をうたうケースです。有利だと思いがちですが、保証料の代わりに、事務手数料などという名目で費用がかかり、全体では負担額が同じくらいということがあるからです。事務手数料を借入額の2.16%とする例もあります。

保証料と事務手数料は、負担率が同じであったとしても、契約上重大な違いがあることを知っておきましょう。ローンを繰り上げ返済した場合、保証料は一部が返還されるのに対して、事務手数料の場合は戻ってこないのが通常です。はじめから繰り上げ返済を計画する人は、保証料方式を選んだほうが、金利に大差ないなら有利でしょう。

保証料がいくら戻ってくるかは時期により異なります。借り手は通常、保証料をはじめに一括して払いますが、保証会社は保証料の水準を期間ごとに計算しています。借りたばかりでローン残高が多いうちは保証料は高く、返済が進み残債が減れば低くなります。「30年ローンで10年目に一括繰り上げ返済をして戻ってきた保証料は約3割だったという例がある」と中山田さんは話します。

諸費用には他にも借り方によって差が出るものがあります。例えば印紙税は通常、借入金額に応じて2万~6万円必要です。最近は紙の契約書が要らない電子契約方式のローンが増えており、その場合に印紙税はかかりません。電子契約用の手数料が別途かかることもありますが印紙税より安いことが多いようです。

借り手が購入した不動産に銀行が抵当権を設定する際、国に納めるのが登録免許税です。税額は新規に借りる場合と、借り換える場合とで異なります。一般に新規なら軽減税率が適用されて借入額の0.1%になるのに対し、借り換え時は同0.4%です。

抵当権設定の登記手続きを司法書士に頼むと、その手数料がかかります。1件当たり10万円前後が相場です。夫婦がそれぞれ契約するペアローンの場合、この手数料はローン1本で契約するのより高くなります。2倍まではいかないまでも負担が増えることは留意しましょう。

家を買えば仲介手数料がかかることもあるし、借り換えれば完済手数料を求められることもあります。金利だけではなくこうした費用にも目配りすることがトータルの出費は抑えるうえで大切です。

2018/12/30付
日本経済新聞社より

与党の2019年度の税制改正大綱が発表されました。住宅ローン減税についても拡充案が出ていて、ライフステージの側面で住宅購入を考えていた人にとっては、制度の違いが気になるところかもしれません。適用される消費税率が8%と10%とでは、活用できる制度はどのように変わるのでしょうか。

■住宅ローン減税の拡充案、消費税率の上昇分を吸収も

既に施行されている住宅ローン減税の内容は、21年12月31日までに取得・居住した物件については、年末のローン残高の1%(上限40万円)が10年間、所得税や住民税から控除されます。

仮に年収700万円の夫と年収100万円の妻、未就学の子どもがいる家庭で、夫単独名義で4000万円のマンション(建物2500万円、土地1500万円)を、すべて住宅ローン(35年元利均等返済、金利1.5%)で購入した場合(モデルケース)、現行の住宅ローン減税で減税される金額は総額約350万円になります。

消費税10%で物件を取得した場合の住宅ローン減税の拡充案では、20年末までに取得・居住した場合、「建物価格の2%」か、「10年目までと同様に年末ローン残高の1%」、どちらか金額が小さい方を3年間、さらに控除される内容になっています。モデルケースでは建物価格の2%である50万円を、3年に分割してさらに控除が受けられる計算になります。土地には消費税がかからないため、控除が全額受けられたら、2%上昇する消費税率分が吸収できる計算です。

■すまい給付金の最大額は増え、受け取れる年収も上がる

すまい給付金については、消費税8%と10%で取得した場合の給付額の違いは、既に決まっています。消費税8%で取得した場合は目安年収が510万円以下の人は最大30万円、消費税10%で取得した場合は目安年収775万円以下の人は最大50万円の給付金を受けることができます。モデルケースだと消費税8%で取得すると、すまい給付金は受給できませんが、消費税10%で取得すると10万円の給付金を受け取ることができる可能性があります。

住宅取得のために親や祖父母から贈与を受ける場合、住宅取得資金の贈与に関する非課税措置も注目ポイントでしょう。20年3月31日までの取得の場合、消費税8%などであれば700万円、消費税10%であれば2500万円までの贈与を非課税で行うことができます(条件を満たす「省エネ等住宅」は、それぞれさらに500万円非課税で贈与可能)。援助を受けられる家庭においては影響が大きいですね。

■消費税率以上に物件価格や住宅ローンの変動の影響が大きい

制度的には消費税10%での取得の方が有利に見える要素が増えてきています。一方で、住宅取得においては消費税の税率よりも、物件価格そのものの変動や、住宅ローン金利の変動の与える影響の方が大きい可能性もあります。

不動産経済研究所の首都圏マンション市場動向によると、新築マンションの価格推移は消費税が5%から8%に上がった14年4月は4846万円ですが、その前月にあたる3月は5215万円でした。一概に、消費税率が5%の間に購入したいという駆け込み需要と、その後需要が落ち込んだことによる価格差ばかりとは言えませんが、約370万円と、物件価格全体の7%にあたる金額が変動している一例となります。

また、4000万円を35年返済で住宅ローンで借りた場合、金利が年1.5%と2%の場合だと総返済額が約420万円違います。

このように、消費税率による影響よりも、物件価格そのものの変動や、適用される住宅ローンの金利、あるいは、購入する物件の間取りやエリアといった自分で判断して選べる要素の方が、金額への影響としては大きなものになることが多いです。そのため、消費税率がいくらを適用されるかよりも、家計として適切な返済を行っていけるか、必要なスペックの物件なのかに、より注視して物件購入を検討するのがよいでしょう。

■19年3月末までの契約なら消費税率は8%

なお、それでも消費税率8%で取得したいという考えがある場合、「半年以上前に契約することの猶予措置」を知っておくとよいでしょう。

通常、消費税率は引き渡し時点での税率が適用されます。現段階だと19年10月以降に完成する物件やリフォームなどは、通常、消費税率10%となります。ところが、こうした完成までに時間がかかる物件やサービスは、半年前にあたる3月31日までに契約を完了していれば、引き渡しが19年10月以降になったとしても、契約時の消費税率である8%が適用される猶予措置があります。

適用される消費税率が8%であることにこだわる場合、19年3月末までに一定の判断をする必要があります。

2018/12/21 ファイナンシャルプランナー 風呂内亜矢氏 日本経済新聞社より

家取得、消費増税でどうなる? 契約日で異なる非課税額に注意
税理士法人山田&パートナーズ税理士 浅川典子さん

マイホームの購入を考えています。資金は自分の貯蓄と住宅ローンのほか、親からの贈与も検討しています。2019年10月から消費税率が10%に引き上げられます。マイホームの税金の注意点を教えてください。

最近、マイホームの税金についての相談が増えています。住宅ローン控除、住宅取得等資金の贈与の非課税制度の実際の相談例から、見落としがちなポイントを解説します。

住宅ローン控除は、年末ローン残高の1%を入居の年以降10年間の所得税額から差し引ける制度です。控除対象の住宅は床面積が50平方メートル以上。50平方メートル未満のワンルームマンションなどは控除の対象外です。適用要件をよく確認してください。

マイホームを売って得た資金と住宅ローンで新居を買う場合も注意があります。マイホームを売却すると、譲渡所得から3千万円を差し引ける特例があります。ただし、特例を使うなら、新居に住み始めた年とその前後2年間ずつの計5年間は住宅ローン控除を受けられません。

父母、祖父母などから住宅取得資金をもらった場合、一定額まで贈与税が非課税となる住宅取得等資金の非課税贈与制度の注意点もあります。制度を使うなら、贈与された翌年の3月15日までに税務署に申告が必要です。

また、来年は契約締結日によって非課税限度額が異なります。来年3月末までの契約だと非課税額は最高1200万円、それ以外の10月以降引き渡し分(10%適用)は同3千万円になります。来年3月末までに契約した注文住宅などは、引き渡しが10月以降でも8%が適用されますが、非課税限度額は同1200万円です。

住宅ローンの繰り上げ返済にも親からの非課税贈与資金を充てられると勘違いしている人も多くいます。繰り上げ返済は住宅の取得ではないので、非課税制度は使えません。気をつけてください。

2018年12月19日 日本経済新聞社より

そろそろ2019年の暮らしと経済がどうなるか気になるわ。消費増税は家計にどのくらい影響しそうなのかな? 景気はもっとよくなるのかしら? いつもは「クラブニッキィ」の会員2人が参加する「ニッキィの大疑問」。11月9日、会員中心に約40人を招き、セミナーを開いた。2019年の暮らしと経済について、前田裕之編集委員と田村正之編集委員に話を聞いた。 ――19年10月に予定される消費増税が気になります。 田村編集委員 19年の家計に最も影響するのは、やはり消費増税でしょう。今は8%の税率が10%になります。 今回の特徴は、外食と酒を除く食料品などは8%に据え置く軽減税率を設けること。様々な家計の負担軽減策も講じられる予定です。幼児教育無償化のほか、低所得層や子育て世帯に商品券を配る案などが出ています。中小小売店でクレジットカードなどキャッシュレス決済で買い物するとポイントを還元する案もあり、一時的に実質減税となるかもしれません。こうした対策で、増税の影響はいくぶん緩和されそうです。 軽減税率はとても複雑です。外食と持ち帰り商品の区分は混乱しそう。そばの出前や宅配ピザなどは8%ですが、自宅で調理してもらう出張料理は10%になります。 前田編集委員 家計への影響は思ったほど大きくないとの指摘もあります。家計調査から大まかに試算すると、税率引き上げの影響を受けるのは家計支出の6割ほどになりそう。軽減税率の対象となる食料品が支出の2割を占めるほか、家賃や学校の授業料などもともと消費税がかからない支出もあるためです。 民間シンクタンクによると1世帯の家計支出の増分は年3万~4万円台にとどまるとの試算もあります。日銀は、5%から8%に税率が上がった前回にくらべ、日本全体の家計支出の負担増は4分の1程度に抑えられると試算しています。給料が順調に上がれば、景気腰折れの心配は、前回ほどではなさそうです。 ――増税前に買ったほうがいいものはありますか? 田村編集委員 今回は、増税幅が小さいこともあり、駆け込みすべき大きな買い物はそれほどありません。 注文住宅は19年3月末までに契約、建て売りは同9月末までに引き渡しを終えれば税率8%です。でも住宅価格のかなりの割合を占める土地代には消費税がかかりません。個人が売り主となる中古住宅は建物も非課税です。 住宅ローン減税の延長・拡充も検討中。いまは都市部では住宅価格の上昇が目立ち、買い急ぐと逆に負担が重くなるかもしれません。車も税制優遇策が検討されています。 家電のうちパソコンやテレビは価格の季節変動が激しく、増税の影響が値下げで相殺される時期がありそうです。冷蔵庫など白物家電は値動きが小さいので、もともと買う予定の人は増税前にしてもいいかもしれません。 ――ほかには、どんなことが家計に影響しそうですか? 前田編集委員 5月の新天皇の即位と改元は、祝賀ムードや関連セールで、買い物したい気分になりそうです。 輸入品が値下げされる可能性も。環太平洋経済連携協定(TPP)が18年12月30日に発効します。参加11カ国のうち日本、オーストラリア、カナダなど6カ国で発効し、魚など一部の輸入品はすぐ関税がさがります。 店頭での値下げのほか、経済成長への期待もあります。政府は日本の国内総生産(GDP)が年間約8兆円押し上げられ、46万人の雇用が創出されるとみます。日本と欧州連合(EU)の経済連携協定(EPA)も19年2月の発効を目指しています。 半面、米中貿易戦争は心配です。国際通貨基金(IMF)は、最悪の場合、20年に世界のGDPが0.8%押し下げられると試算します。企業業績に影響し、家計にも跳ね返る恐れがあります。 ――銀行の預金金利は低い状態が続くのでしょうか? 田村編集委員 当分は低いままでしょう。物価より預金金利が低い状態が続くと、預金の価値は目減りします。 2050年には女性の2人に1人は93歳、5人に1人は102歳まで生きるようになります。長寿化が進む中、老後資金が心配で消費が伸びないのも無理はありません。長期の資産形成を早めに考えるべきです。 これまで、世界の株式市場に長く分散投資し続ければ、世界経済の成長の恩恵を受けてしっかり資産を増やせたことがわかっています。 今は日本企業の業績は高水準ですが、円安で支えられた面があります。19年以降、さらに円安が進むかは不透明で来期の業績見通しに慎重な見方も出ています。株価も下がるかもしれません。ただ、株価が一時は下がっても分散投資をやめなければ、将来、資産を増やせる可能性が大きいのです。19年の株価はどうか、東京五輪が終われば……などタイミングを気にするより長期分散投資が大切です。 [日本経済新聞夕刊 2018年12月3日付]

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)で、納税者が誤った申告をし、国税当局もミスを見落とした結果、税金を控除しすぎていた人が2013~16年の4年分で1万数千人いたことが11日、関係者の話で分かった。対象者は数万~数十万円程度の追加納税が必要になる可能性がある。会計検査院の指摘で発覚。近く国税庁が公表する。

20181211_日本経済新聞社より


国税庁の住宅ローン減税のパンフレットには適用条件などの細かな説明が並んでいる
国税庁は対象者に申告の見直しを求める方向で検討している。日本では納税者が自ら税額を申告して納付する「申告納税制度」を採用しており、正しく納税した人との公平を保つ必要がある。国税側にミスがあったとしても、税金が不足している場合は納税者の負担は避けられない。ただ、延滞税などのペナルティーは科されないケースもある。

住宅ローン減税は、住宅ローンを組んで自宅を購入した場合に年末のローン残高などを基に計算した金額が所得税の額から差し引かれる。

申告ミスのうち1万人程度は、親などから住宅購入資金の贈与を受け、申告して非課税の特例を利用したケース。住宅の購入価格から贈与額を引いた差額か年末の住宅ローン残高か、少ない方を基に控除額を計算する。

家具購入や手数料などのため、贈与とローンで購入価格を上回る資金を用意した人は、ローン残高の方が多くなることがある。


例えば親から700万円の贈与を受け、2500万円の住宅ローンを組んで3000万円のマンションを購入した場合、3000万円から700万円を引いた差額は2300万円。年末のローン残高が2400万円だったとすると、2300万円を基に控除額を計算することになる。

こうしたケースで単純にローン残高を基に申告していた人が多数いたという。税務署側も贈与の申告書と住宅ローン控除の申告書の突き合わせなどのチェックを徹底していなかったとみられる。

また、自宅を売った利益のうち3000万円までは非課税となる特例制度を利用した場合、新たに住宅を購入しても住宅ローン減税を利用できないが、2つの制度を誤って重複利用していた人もいたという。

2017年に住宅ローン減税を利用した給与所得者は約330万人で、約5500億円が控除されている。

住宅ローン減税制度は、住宅取得の促進などを目的に1972年度の税制改正で導入された「住宅取得控除制度」がルーツとされる。景気対策などを理由に条件や控除額などの変更が繰り返されてきて、複雑な制度になっている。

2018年12月11日 日本経済新聞社の記事より

このページのトップヘ