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カテゴリ:五つの専門知識でバックアップ > 【既存住宅アドバイザー】による「安心・安全な中古住宅」

国道交通省は、良質な中古住宅を認定する制度をこの夏にも導入する。
耐震性能や住宅診断の実施など一定の基準を満たせば、国のお墨付きを示す認定マークを、中古住宅の仲介業者に交付する。日本では売買が限られる中古住宅市場を活性化させる狙いがある。

認定を受けるには大規模地震(震度6強から震度7)に耐えるため、1981年に導入された「新耐震基準」を満たしていることや、雨漏りなどの構造上の不具合がないことが要件となる。
不動産仲介など売買を手掛ける事業者は、専門家に建物を確認してもらう住宅診断が必要になる。
浴室などの水回り部分や内外装の写真の提示も求める。過去に行った改築や断熱性能など、できるだけ多くの情報開示を求め、購入希望者の判断材料にしてもらう。

国は基準を満たした中古住宅を「安心R(アール)住宅」に認定する。
「R」は「Reuse(リユース=再利用)」「Reform(リフォーム=改築)」などを意味する。
認定マークも作成し、インターネットなどで紹介する際に表示できるようにする。
中古住宅を安心して購入できる環境を整え、若い世代の住宅購入促進や空き家対策につなげたい考えだ。
中古住宅_認定制度_安心R住宅

日本では新築住宅が好まれ、中古住宅は敬遠されがちだ。
国交省によると、国内住宅市場に占める中古住宅の割合は約15%と英国(約87%)や米国(83%)、フランス(約68%)など欧米諸国に比べて低い。

同省は認定制度の活用などで中古住宅の市場規模を現在の約4兆円から、2025年までに8兆円に拡大させる目標を掲げている。


平成29年5月3日(水)付 読売新聞朝刊より

~対象拡大:3人目を希望する子供二人の世帯も対象となりました!~

埼玉県では多子世帯を対象(下記条件参照)に中古住宅の取得・リフォーム工事に伴う諸経費(登記、住宅ローンに要する費用、仲介手数料等)を助成します。

補助金は最大で50万円で、先着順で受け付けます。
 

 多子世帯向け中古住宅取得・住宅リフォーム (1)

 

287月号宅建ニュース(全宅連・全宅保障)埼玉県からのお知らせ


~日本では一部の買主が自己負担でインスペクション実施が現状~

 

インスペクションとは、住宅に精通した建築士等が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無等を現地で確認することで、それが一般的な仕事です。

また、既存住宅の場合は、改修すべき箇所等を指摘するなども状況応じて行う場合もあります。

 

つまり、不動産等の流通事業者が住宅取得予定のお客様に対して、住宅の購入前や、自宅の売り出し前にインスペクションを行うことで、建物の状態を把握し、安心して取引を行うことができます。

また不動産仲介業者が物件の状況を消費者に明らかにするために利用するケースも増えています。

 

こういった業界の流れが、今回の宅建業法の一部改正(平成28年5月27日成立)につながっています。

改正宅建業法の概要は、「媒介契約の締結時に建物状況調査(いわゆるインスペクション)を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の依頼者への交付」となっています。

既存の建物の取引における情報提供を充実させるという狙いがあるものと思われます。

 

インスペクションの方法は、目視で、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断するのが基本です。

機材を使用する詳細診断もあります。

つまり、インスペクションは、住宅の「内科のお医者さん」と考えてよいと思います。

 

先進諸国では工程ごとに複数回のインスペクションが確立され、一般的に行われています。

特にアメリカでは全体の70~90%と高い確率でインスペクションが行われています(ただし、州によって異なる)。

 

一方、インスペクションが一般化されていない日本では新築マンションの内覧会の際や中古住宅を購入する前に、一部の買主がインスペクションを自己負担で依頼する程度であるのが現状です。

 

~インスペクションの位置付け:健康診断御一時診断に相当~

インスペクションは、消費者が主に中古住宅を売買する前に、主に目視で住宅の状態を把握して報告するという業務として行われていますが、日本ではごく少数の事業者が建築士等に依頼して行っている程度です。

 

インスペクションは比較的短期間で、可能な範囲で行う「一次診断」であり、これを医療の面で例えるなら、「健康診断」のレベルといってよいと思います。

 

健康診断を受けた人は、診断結果についてまず、医師からの説明を受けると思います。

治療を必要とするほどでないものの経過観察が必要ということもあれば、精密検査が必要だと進められることもあります。

そして二次診断として精密検査を実施することになった人は、専門的な検査器具を用い、その分野の専門医療を行っている総合病院などで見てもらうことがあると思います。

 

つまり、住宅に関するインスペクションは、この最初の「一次診断」に相当します。

外壁や基礎に不具合の兆候はないか、室内に雨漏りの形跡はないかなどを目視で確認し、建物の状態を診断依頼者に報告するというものです。

またインスペクションではわからない項目で懸念があるものは、非破壊の調査機器を使用したり、部分的に破壊したりして二次診断を実施、今後の住宅の性能低下等の可能性を発注者に報告して、今後の対策を講じるために活用いただくことがインスペクション業務の役目です。

 

マイホームという一生に一度か二度の高い買い物だけに、費用をかけてもプロの目により安心・安全を得たいという人は今後増えていくと思います。

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28年6月号RealPartner(全宅連・全宅保障)

住宅保証機構株式会社:営業推進部長・手塚泰夫氏


一戸建ての住宅を新築したり、中古マンションを買ったりするとき「ホームインスペクション(住宅診断)」というサービスを利用する人が増えている。

ずさんな工事や設備の欠陥などがないか専門家に調べてもらうことで、不安を払しょくしたいためだ。

建築知識がなければ気づかない施工不良が見つかる例も少なくないというが、どう利用したらいいのだろうか。

 

相模原市に住む主婦Aさん(47)は昨年9月、念願だったマイホームを建てた。

その際に利用したのが施工段階から第三者がチェックする住宅診断サービス。

「素人では思いつかないところまで診断してもらえた」とAさんは話す。

例えばフローリングを張る前の下地材のチェック。

どれくらい水分を含むか含水率計で計測し、このままフローリングを張るとカビの現認になるとの助言を受けた。

下地材を乾かすため、フローリング工事は延期されたという。

 住宅診断01

新築住宅は引渡から10年間、コンクリート基礎は柱、梁といった主要構造部分のほか屋根、外壁など雨漏りを防ぐ部分を保証する法律がある。

重大な欠陥が見つかれば、売主は修繕費用を負担する義務がある。

住宅瑕疵担保責任(瑕疵保険)という専門の保険に加入するか、保証金を供託して修繕費用を確保しておく。

 

~鉄筋のゆがみ多く~

しかし国土交通省によると、保険が義務付けられた2009年以降、保険会社に請求があった約4800件のうち保険金が出たのは約2800件にとどまる。

保険の対象になるのは建物の基本的な耐久性に影響するような重大な欠陥で、例えば基礎や外壁の細かいひび割れがあっても対象外だからだ。

認められなかった約2000件は売主に修繕してもらえなかった可能性がある。

住宅診断02
 

法律による保証は限られる面があるため、住宅診断サービスの需要は高まりつつある。

工事中の診断でよく見つかるのはコンクリートの基礎の鉄筋のゆがみや、壁に入れる断熱材の偏りなど。

いずれも瑕疵保険でカバーされない可能性が大きいが、鉄筋のゆがみは耐久性に響く可能性がある。

断熱材に偏りがあると、結露で湿気が高まってシロアリの原因になりかねない。

 

こうした施工不良は「工事が完成してから見つけるのが難しい」(すまいと問いの総合相談センター=東京・世田谷=市村博代表)。

Aさんは計8回の診断費で35万円を支出したが「引き渡し後に不具合が発生して原因を調べたりする手間やコストを考えると高くはない」と話す。

 

診断サービスは中古でも利用が広がっている。

東京都足立区の会社員Bさん(38)は昨年、築38年の中古マンションを買った。

診断サービスを頼んだところ、片方からしか開かない窓サッシ、傾いて取り付けられた流し台の排水管、小型でパワー不足の給湯器など不具合が見つかった。

 

診断費用は5万円ほど。

サッシや排水管などの不具合のいくつかは売主が修繕してくれたため、Bさんに実質的な負担はほとんどなかった。

「写真入りの報告書があったので、その後のリフォーム業者とのやり取りにも役立った」(Bさん)という。

 

中古住宅は不具合が発生する可能性が高い。

国交省によると、中古のトラブル発生率は旧耐震基準の一戸建ての場合で3割強に達する。

中古の取引は売主、買主とも専門知識のない個人の場合がほとんど。

欠陥があった場合の保証も十分ではないからだ。

 

民法では、引き渡してから欠陥が見つかれば売主に修繕する義務がある。

ただし、これでは売り主のリスクが大きいため、売買契約書では引渡から3カ月以内に見つかった主要構造部分の欠陥や雨漏りなどに限って、売主の責任にすることが多い。

 

~項目や方法を確認~

住宅診断は専門会社や設計事務所、リフォーム会社などが手掛けている。

依頼する際は報告書のサンプルを見せてもらい、具体的な診断項目や方法を確認しよう。

受注実績や住宅建築に関する実務経験、専門資格があるかもチェックするといいだろう。

 

診断サービスに限界もあることを知っておこう。

例えば中古住宅は構造などによって目視できない部分がある。

さくら事務所(東京・渋谷)によると、診断で天井やサッシ周辺のシミなど雨漏りの疑いが見つかる住宅は全体の数%程度ある。

しかし天井を除く点検口がなく、雨漏りしているかどうか確認ができない建物もあるという。

 

新築、中古にかかわらず、マンションの診断サービスは原則として対象が専有部分に限られる。

外壁や共用廊下などに一見してわかるひび割れなどがあれば指摘してもらえるが、共用部分の診断には管理組合の許可が必要。

横浜市の傾斜マンションで問題になった基礎のくいの欠陥などを発見するのは難しい。

 

 

日本経済新聞(表悟志氏):平成28年4月13日(水)


ベンチャー企業の住宅リノベーション(大規模改修)関連サービスを利用する消費者が増えてきた。

IT(情報技術)の浸透でベンチャーでも全国で事業展開しやすくなり、個性的な提案で、単身者や少人数世帯の「こだわり」を取り込んでいる。

新築マンション離れが進む中、中古の取引は活況で売り出し個数は過去最高水準だ。

欧米に比べて後れていた中古住宅流通の普及を新興企業が後押ししていきそうだ。

 リノベる

「間取活をあわせるのはいや。生活に間取を合わせたかった」会社員の小暮雄介さん(32)は都内で築40年の中古マンションを改装。

LDKを1DKに変えて対面キッチンのリビングを大きくとった。

夫婦で人を招くのが好きな小暮さんが利用したのは物件の紹介から施工まで一貫して手がけるリノベる(東京・渋谷、山下智弘社長)のサービスだ。

 

専属の担当者がデザイナー選びやローンの手配に協力する。

平均的な工事費用は70平方メートルで約886万円。

2015年度の受注件数は330件を超える見通しだ。

 

15年度はショールームを地方に広げ、長崎市など新たに6ヶ所開設。

全国19ヶ所でリノベーションの実例を紹介する。

若い世代の利用者が増えており、3月中旬には商業ビルの渋谷ロフト(東京・渋谷)に専用の相談カウンターも開く。

 

会社員の浅井功さん(33)は15年10月、約50平方メートルの物件を改装し単身で暮らし始めた。

マンションの購入費を含めて費用は約1700万円。

インベスターズクラウドの定額制サービスを利用した。

サイトで物件の広さや好みのキッチンなど8項目を選ぶと即座に料金がわかる仕組みだ。

 

中古住宅の人気は高まっている。

不動産経済研究所によると、15年の首都圏新築マンションの販売戸数は約4万戸。

約9万戸だった00年と比べると半分以下に減った。

その一方で16年に新たに売り出された中古マンションは首都圏で約17000(東日本不動産流通機構)と過去最高の水準だ。

戸建ての改装も増えており、消費者の住宅選びや暮らし方は変わりつつある。

新築は価格が高騰
 

中古住宅の取引が活発になる中、転売を仲介するサービスも登場している。

 

ツクルバ(東京・渋谷、村上浩輝再考経営責任者)156月、リノベーション住宅に特化した売買サイトを開いた。

一般的な不動産サイトは築年数で評価することが多く、リノベーション物件は埋もれてします。

毎月掲載する物件の715%が成約につながるという。

 

サイトでは施工主のこだわりを紹介するほか、推薦物件は「バーチャル内覧」で遠方に住む人でも室内をくまなく確認できるようにした。

360度全方向をカバーするカメラで撮影した動画をスマートフォン(スマホ)と連動。

たとえば利用者がスマホを天井に向けると物件の天井の様子がわかる仕組みだ。

 

欧米では中古住宅が住宅流通の8割前後を占める。

日本ではまだ2割に満たない。

住宅の改装も地域ごとに地場の工務店が手がけるのが一般的だったが、ネットの普及やITの進化で市場は変わりつつある。

 

大手ハウスメーカーや住宅設備会社のように全国に系列営業網がないベンチャー企業も工務店をネットワーク化し、独創的でニッチな需要でも幅広い層から顧客を掘り起こしやすくなっている。

今後の市場拡大をにらみ海外の企業も進出してきた。

改装仲介サイトの世界最大手も米ハウズ(カリフォルニア州)154月に本格的に営業を開始。

建築家やデザイナー工務店名外消費者をネットで結ぶマッチングサービスを始めた。

設計事務所などですでに国内だけで8000社が登録している。

 

~中古住宅市場~

日本の住宅市場は作っては壊す「スクラップ・アンド・ビルド」が中心で中古住宅の流通は欧米に比べて遅れている。

住宅ストック数は2008年時点ですでに総世帯数より15%多く、空き家も13年で820万戸と全体の13.5%に達する。

このため国も中古住宅の流通活性化を支援。

25年には流通市場を13年比2倍の8兆円、リフォームやリノベーション関連の市場をどう7割増の12兆円に伸ばす目標を掲げている。

 

 

日本経済新聞:平成2837()

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