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【シドニー=高橋香織】オーストラリアで住宅価格の高騰が続いている。人口増による住宅の需給逼迫に加え、中国からの投資が過去5年で約8倍に増えるなど、投資目的の購入が価格をつり上げている。豪政府は外国人を対象に不動産取得にかかる税金を増やすなど相次ぎ対策を実施。金融の不安定要素となりかねない住宅ブームの軟着陸を図ろうとしている。
毎週末開かれる中古物件の競売=フェアファクス・メディア

毎週末開かれる中古物件の競売=フェアファクス・メディア

 シドニー中心部から電車で20分のチャッツウッド。7月中旬の早朝、駅に近い3LDKの庭付き一戸建ての競売に120人が集まった。競売は中古物件の売買で最も一般的な方法だ。「さあ、いくらで買いますか」。開始から13分後、電話先の顧客と中国語で話していたアジア系女性が194万5千豪ドル(約1億7千万円)で落札した。

 「想定額より10万豪ドル高かった」と仲介業者はほくほく顔だ。同物件は2000年に約53万豪ドル、12年には約100万豪ドルで売却され、倍々ゲームで値上がりした。

 豪州は気候や教育環境の良さに引かれて流入する移民が多く、住宅需要を押し上げている。ここ数年の金利低下も手伝い、都市部の中古物件の価格はうなぎ登りだ。統計局によると、シドニーの住宅価格指数は過去5年で約70%上昇した。

 一因は中国マネーだ。15年7月~16年6月に豪外国投資審査委員会(FIRB)が認可した中国からの不動産への投資額(商業用を含む)は319億豪ドルに上り、5年前の7.6倍に膨らんだ。ナショナル・オーストラリア銀行(NAB)によると、今年4~6月期にメルボルンで販売された新築物件の20.8%を外国人が購入。8割を中国人が占めたもようだ。

 住宅ブームに伴う旺盛な建設需要は、資源ブーム終息で生じた経済活動の空白を埋めた。一方で、価格高騰により一般市民は手ごろな価格の住宅を探すのが難しくなるなど、ひずみも目立つ。

 「ハウマッチ?」。メルボルンの日本人駐在員は中国人男性の突然の自宅訪問に面食らった。スーツケースを指さし「カネならある」と片言の英語を繰り返す。「社宅なので」と断ると、男性は無言のまま隣の家に行き、再びベルを押した。

 外国人の違法な住宅購入も目立ち、豪政府は対策に乗り出した。モリソン財務相は16年9月、FIRBの認可なしに計16件の住宅を購入したマレーシアや中国、カナダなどの所有者に売却を命じた。売却命令は13年以降、計46件に上る。

 外国人の需要抑制策も進む。ニューサウスウェールズ州は7月、外国人が住宅を購入する際の印紙税を4%から8%に引き上げた。さらに外国人が保有する宅地の固定資産税は来年、0.75%から2%に増税する。5月には連邦政府が50戸以上のアパート開発で、外国人の所有率の上限を50%とする規制を導入した。

 金融当局は3月、投資向け不動産融資の伸びに上限を設けるよう銀行に指導した。豪州の四大銀行は国内に収入源を持たない外国人への住宅ローンから撤退しつつある。

 こうした規制が住宅市場の先高観を後退させ、NABの住宅市場信頼感指数は4~6月期にプラス14と、1~3月期のプラス31から低下。NABは「住宅市場の成長は冷却期間に入った」として、17年の主要都市の戸建て価格上昇率を5%と予測。16年の11.6%から減速するとみる。住宅ブームは26年間続く豪州の景気拡大を支える柱の一つ。住宅価格の急激な抑制は、消費を冷え込ませる恐れもはらむ

2017/8/16 0:02 日本経済新聞社

 銀行で住宅ローンを組もうとすると最近よく「疾病保障」を付加するように勧められます。「疾病保障付き住宅ローン」と呼ばれる商品です。どんな仕組みで、必要性はどれだけあるのでしょうか。
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 住宅ローンを組むときは一般に団体信用生命保険(団信)に加入します。返済期間中に万一死亡すれば、残債と同額の保険金が下りてローンが完済されます。この団信に上乗せする形で付加するのが疾病保障です。特定の病気になると返済を免除されたり一時金が払われたりします。

 国内では「2001年にがんを対象に保障を提供したがん団信が始まり」(保険を引き受けるカーディフ生命保険)といいます。保障範囲はどんどん広がってきました。脳卒中などを加えた三大疾病、糖尿病などの生活習慣病を含む八大疾病へと拡大。最近は日常的な病気やケガまで保障するタイプもあります。

 要介護者を想定した商品も登場します。10月、住宅金融支援機構が提供する長期固定ローン「フラット35」に付く疾病保障(3大疾病付機構団信)の内容が刷新。公的介護保険制度の「要介護2」以上に認定されたときにも保障されるようになります。

 金融機関が疾病保障付き商品を競って扱うのは、本体の住宅ローンの金利が大きく下がったのが背景です。金利の引き下げ余地が狭まり、代わりに、付加する保障をアピールして契約を増やそうとしています。

 ただし、商品性ではわかりにくい面が目立ってきました。特に複雑なのが保険金支払いの条件です。01年登場のカーディフのがん団信は、がんと診断されれば原則、ローン残債はゼロとなりました。ところが、その後に出てきた他の疾病までカバーする商品では、働けない状態が一定期間続くことを条件にするなど、基準が厳しいものが多くなっています。

 すぐには残債がゼロとはならない商品もあります。一定期間、月々の返済を肩代わりし、長引いた場合にはじめて残債を一括保障するという2段階の仕組みです。

 ファイナンシャルプランナーの高田晶子さんは「8疾病保障などと名称が同じでも金融機関ごとに条件はかなり違う」と指摘します。「まずはがん保障についての条件を確認して比べるといい」と助言します。がん保障は、診断確定だけでいいのか、就業不能期間も条件になっているのか、初心者でも見分けやすいといいます。

 そもそも疾病保障が自分に必要なのかどうかを考える必要もあります。高田さんは「保障内容の充実で利用するメリットは増しているが、働き方など、個々の事情により必要性は変わる」と話します。

 サラリーマンの場合、たとえ働けなくなっても短期間であれば、勤め先の制度や雇用保険により一定の収入を確保できます。配偶者が働いていれば、ローンをまったく返済できないというリスクは低くなるでしょう。

 疾病保障付き住宅ローンでは、保険料に回るコストはローン金利に含まれるなど契約者が負担するのが通常です。費用対効果もよく見極めて必要性を考えたいところです。

2017/8/12付

日本経済新聞 朝刊

 空き家の適正管理を所有者に求める空き家対策特別措置法などに基づき、所有者への勧告や建物の強制撤去に踏み切る自治体が増えている。人口減少や相続放棄で居住者不在の物件は増える一方。空き家情報を集約して買い手を広く募る試みも進むが、課題も多い。
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 「ざっと見積もっても区内に1000戸以上はありそう」。東京都世田谷区の担当者はこう明かす。人気住宅地の同区でも近年、空き家は急増。2015年の特措法施行を受け、空き家から道路にはみ出て通行に支障がある樹木を区が伐採できるなどとした条例も定めた。今年度は本格的に空き家の実態を調査する。

 総務省の住宅・土地統計調査では全国の空き家は13年に820万戸。うち別荘や売却用住宅などを除く「その他の住宅」は318万戸で、多くが居住者不在で放置されているとみられ、野村総合研究所は33年に785万戸になると予測する。

 地方では早くから空き家問題が深刻だったが、「(自治体権限などの)法的根拠が明確でなく、抜本的な対策を打てなかった」(佐賀県武雄市の樋渡啓祐前市長)。倒壊の危険があっても強制的に解体すれば所有者の財産権を侵害しかねない。空き家も固定資産税の住宅用地特例が適用され、納税額は6分の1(200平方メートル以下の場合)で済むため、売却するメリットも乏しかった。

 特措法は、景観を含め周囲に悪影響を与えるものを「特定空き家」と定義。自治体は所有者に是正を指導し、従わなければ勧告を出して固定資産税の優遇特例を解除できる。16年度の勧告は全国で210件と前年度の4倍近くに増加。「税負担増は空き家放置の抑止力になりつつある」(富士通総研の米山秀隆主席研究員)面もある。法定の空き家対策計画を作る自治体は「今年度末までに約900と全体の5割を超えそう」(国土交通省住宅総合整備課)だ。

 国交省の有識者会合は6月、特措法を踏まえた空き家の具体的な活用策を提言した。その一つが全国規模で買い手を募る「空き家バンク」の創設だ。不動産情報サイトを運営するLIFULLは今秋、各自治体が個別に提供する空き家情報を統合し、一括検索できる仲介サイトを立ち上げる。浜松市など70以上の自治体が関心を示している。

 来春には改正宅地建物取引業法が施行され、仲介業者には依頼者の意向に応じ、建物の老化や不具合の調査をあっせんすることなどが義務づけられる。熊谷則一弁護士は「建物の欠陥など買い手の不安を和らげ、空き家売買を後押しする可能性がある」と話す。

 地図大手のゼンリンは調査員が収集する空き家情報の外販を強化している。「空き家対策に乗り出す自治体や、近く売りに出されそうな物件情報を知りたい不動産業者の需要も多い」という。

 もっとも、立地条件が悪く買い手が付かない空き家も多い。相続放棄などで所有者が不明の空き家も自治体を悩ます。

 所有者不明の場合、特措法は略式代執行と呼ぶ手続きで自治体が解体できるとする。一方、世田谷区や埼玉県川口市は民法の規定を使い、裁判所が選んだ財産管理人に解体や売却を委ねた。ただ「いずれも物件売却で解体費などを賄えないと自治体の費用負担になる。どこまで市民の理解を得られるか不透明」と川口市の担当者は話す。

 それでも対策を急ぐ必要から、広島県呉市などは解体費用を一部助成している。今後、国や自治体の財政を大きく圧迫しかねず「住宅購入者に将来想定される解体コストを負担してもらう仕組みも検討課題」(富士通総研の米山氏)との指摘もある。

2017/8/14付
日本経済新聞 朝刊

(伊藤正倫氏)


首都圏(1都3県)の新築マンション市況に底入れの兆しが出ている。不動産経済研究所(東京・新宿)が18日発表した2017年上半期(1~6月)の発売戸数は前年同期比1.9%増の1万4730戸と4年ぶりに上回った。東京都区部(23区)の高額物件がけん引し、今後も回復傾向が続く見通し。一方、停滞が続く郊外では東急不動産ホールディングス(HD)など各社は駅前物件の開発などで需要の掘り起こしに懸命だ。

タワーマンションの住民は富裕層ばかりではない
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タワーマンションの住民は富裕層ばかりではない

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品川駅南側の高層マンション(東京都港区)
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品川駅南側の高層マンション(東京都港区)

 「(昨秋からの)低調だった時期を脱した」。不動産経済研の松田忠司主任研究員は18日、市況の底入れを強調した。

 エリア別で見ると、東京都区部が5.4%増、東京都下(23区以外)が28.1%増と大きく伸びた。都区部では千代田区や港区などで売り出される1億円以上の「億ション」などの販売好調が続く。

 東京都下は昨年の落ち込みによる反動増の影響が出た。松田氏は「都区部はモデルルームの来場者数も非常に好調で、即日完売の物件も出ている」と話す。

 三菱地所が東京都港区で4月に発売したタワーマンション「ザ・パークハウス白金2丁目タワー」は1億円を超える住戸が多数を占めるが、これまでに供給した132戸の約9割で契約のメドがついた。野村不動産が東京都中央区で6月に発売した「プラウド日本橋人形町パサージュ」(全36戸)は3.3平方メートル当たりの単価が430万円と高額だが、約9割で契約の見通しが立った。

 「(家計に余裕のある)DINKS(共働きで子供のいない世帯)やシングル層を中心に都心居住の流れが続いている」と東急不動産HDの大隈郁仁社長は話す。都区部を中心に、交通などの利便性が高いエリアでのマンション需要は旺盛だ。

 16年上半期の発売戸数が24年ぶりの低水準だったことも、底入れ感につながっている。不動産経済研は17年通年の首都圏の新築マンションの発売戸数も前年比6.2%増の3万8千戸前後と見込み、4年ぶりに前年を上回ると予測する。在庫の解消を優先して発売が後にずれていた新規の大型物件の供給が本格化するという。

2017/7/19付 日本経済新聞より記載

国道交通省は、良質な中古住宅を認定する制度をこの夏にも導入する。
耐震性能や住宅診断の実施など一定の基準を満たせば、国のお墨付きを示す認定マークを、中古住宅の仲介業者に交付する。日本では売買が限られる中古住宅市場を活性化させる狙いがある。

認定を受けるには大規模地震(震度6強から震度7)に耐えるため、1981年に導入された「新耐震基準」を満たしていることや、雨漏りなどの構造上の不具合がないことが要件となる。
不動産仲介など売買を手掛ける事業者は、専門家に建物を確認してもらう住宅診断が必要になる。
浴室などの水回り部分や内外装の写真の提示も求める。過去に行った改築や断熱性能など、できるだけ多くの情報開示を求め、購入希望者の判断材料にしてもらう。

国は基準を満たした中古住宅を「安心R(アール)住宅」に認定する。
「R」は「Reuse(リユース=再利用)」「Reform(リフォーム=改築)」などを意味する。
認定マークも作成し、インターネットなどで紹介する際に表示できるようにする。
中古住宅を安心して購入できる環境を整え、若い世代の住宅購入促進や空き家対策につなげたい考えだ。
中古住宅_認定制度_安心R住宅

日本では新築住宅が好まれ、中古住宅は敬遠されがちだ。
国交省によると、国内住宅市場に占める中古住宅の割合は約15%と英国(約87%)や米国(83%)、フランス(約68%)など欧米諸国に比べて低い。

同省は認定制度の活用などで中古住宅の市場規模を現在の約4兆円から、2025年までに8兆円に拡大させる目標を掲げている。


平成29年5月3日(水)付 読売新聞朝刊より

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