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住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)で、納税者が誤った申告をし、国税当局もミスを見落とした結果、税金を控除しすぎていた人が2013~16年の4年分で1万数千人いたことが11日、関係者の話で分かった。対象者は数万~数十万円程度の追加納税が必要になる可能性がある。会計検査院の指摘で発覚。近く国税庁が公表する。

20181211_日本経済新聞社より


国税庁の住宅ローン減税のパンフレットには適用条件などの細かな説明が並んでいる
国税庁は対象者に申告の見直しを求める方向で検討している。日本では納税者が自ら税額を申告して納付する「申告納税制度」を採用しており、正しく納税した人との公平を保つ必要がある。国税側にミスがあったとしても、税金が不足している場合は納税者の負担は避けられない。ただ、延滞税などのペナルティーは科されないケースもある。

住宅ローン減税は、住宅ローンを組んで自宅を購入した場合に年末のローン残高などを基に計算した金額が所得税の額から差し引かれる。

申告ミスのうち1万人程度は、親などから住宅購入資金の贈与を受け、申告して非課税の特例を利用したケース。住宅の購入価格から贈与額を引いた差額か年末の住宅ローン残高か、少ない方を基に控除額を計算する。

家具購入や手数料などのため、贈与とローンで購入価格を上回る資金を用意した人は、ローン残高の方が多くなることがある。


例えば親から700万円の贈与を受け、2500万円の住宅ローンを組んで3000万円のマンションを購入した場合、3000万円から700万円を引いた差額は2300万円。年末のローン残高が2400万円だったとすると、2300万円を基に控除額を計算することになる。

こうしたケースで単純にローン残高を基に申告していた人が多数いたという。税務署側も贈与の申告書と住宅ローン控除の申告書の突き合わせなどのチェックを徹底していなかったとみられる。

また、自宅を売った利益のうち3000万円までは非課税となる特例制度を利用した場合、新たに住宅を購入しても住宅ローン減税を利用できないが、2つの制度を誤って重複利用していた人もいたという。

2017年に住宅ローン減税を利用した給与所得者は約330万人で、約5500億円が控除されている。

住宅ローン減税制度は、住宅取得の促進などを目的に1972年度の税制改正で導入された「住宅取得控除制度」がルーツとされる。景気対策などを理由に条件や控除額などの変更が繰り返されてきて、複雑な制度になっている。

2018年12月11日 日本経済新聞社の記事より

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マンション傾斜問題を機に中古マンションへの関心が高まっている。

完成前に購入契約をすることが多い新築に比べ、中古を購入前に老後まで住める物件かを確認しやすい面があるからだ。

建物や品質や修繕積立金、管理組合議事録などを吟味しておくべき点をまとめた。

 

東日本不動産流通機構(東京・千代田)によると、傾斜問題が明らかになった10月、首都圏の中古マンションの取引件数は前年同月に比べて8.4%増えた。

11月も現時点で、傾斜問題をきっかけに取引が大きく減る兆しはないという。

 

仲介大手の野村不動産アーバンネットは「仲介物件について杭に関する問い合わせは来ている」(経営企画室)という。

ただ品質面で一定の確認ができれば「同じ立地や間取りで新築よりも安く買えるという中古マンションの基本的なニーズは衰えていない」(同)と話す。

 

~全体の傾きを診断~

マンションを購入する人にとって最大の関心は建物の構造に致命的な欠陥がないかどうか。

専門家によると新築・中古を問わず、横浜市の傾斜マンションのように目視できない基礎部分で欠陥があっても実際に建物に傾きなどが発生していなければ、購入前に見抜くのは困難だという。

 

しかし中古マンションであれば、購入前に建物の品質をある程度把握する手掛かりはいくつかある。

例えば築年数だ。

1級建築士の川野武士氏は「築1020年を経過しても建物に傾斜がなく、東日本大震災の揺れにも耐えた物件であれば安心材料の一つになる」と指摘する。

専門家によるインスペクション(診断)サービスも知っておこう。

業者によってはマンション全体の傾きなどを診断するサービスを手掛けるところがある。

このサービスを利用するには通常、マンションの管理組合が発注するので、自分が購入を検討している中古マンションの管理組合に同サービスを利用したことがあるかどうかを確認するのも一案だろう。

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専門家に頼らなくても自分で確認できることもある。

例えばコンクリートの収縮や地震などで生じるひび割れのチェック。

放っておくと水が入り鉄筋がさびてしまう。

外壁や共用廊下の天井などにひび割れがないか、よく観察しよう。

「長さ30センチ以上、幅がボールペンで書いたくらいのひび割れが複数あるなら、管理組合がどう対処しようとしているのか、必ず確認しておくべきだ」(1級建築士の辻優子氏)

 

~古いと1万円以上~

建物の品質のほかに大切なのが修繕積立金が十分かどうか。

積立金不足のマンションは外壁のタイルの張替、給排水の更新といったきょう部分の必要な修繕ができなかったりし、仕様が下げられたりして資産価値が下落しかねない。

いずれ追加の積立金を負担するつもりでこう購入しても、反対意見の住民が多ければ思うような修繕はできない。

 

修繕積立金はどのくらいあればいいのか。

目安の一つが東京都が認定する「優良マンション」の基準だ。

10年以上17年未満の物件は1戸当たり月9000円以上、さらに古い場合は1万円以上と高くなる。

一般に5年ごとなど築数年に応じて積立金の月額を上げる例が多いためだ。

 

ただこの基準はマンションの積立金不足が問題になり始めた1994年に策定され、やや古いのが難点。

築年数ごとに目安を示しているため使い勝手はいいが、不動産コンサルティング会社、さくら事務所(東京・渋谷)の田中歩執行役員は「最低限の水準を考えよう」と助言する。

 

一方、国交省が11年にまとめたガイドラインは外壁、屋根防水、情報、通信設備など修繕するべき19項目を挙げている。

20階以上の建物の目安も示し、高層マンションの増加に対応したのも特徴だ。

まずは購入するマンションについて、月々の修繕積立金や新築時に一時払いされていた基金などを合計し、30年間の平均を出してみよう。

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ただし、国交省ガイドラインは築30年までしか想定していない。

エレベーターの設備更新や給排水管の交換といった大掛かりな修繕工事の時期は概ね30年を超えてからなので、それ以降も住むつもりなら必ずしも十分とは言えない。

例えば京王電鉄子会社で中古マンションを手がけるリビタ(東京・渋谷)が昨年、築24年で分譲した物件では築54年までの30年間の積立金を75平方メートル換算で月1万8860円としている。

 

こうした長期修繕計画や積立金の詳細は、仲介会社に頼めば売主やマンション管理会社から取り寄せてくれる。

ひび割れが気になった物件の管理組合の議事録で「修繕が話題になっていなければ、住民の管理意識が不十分かもしれない」(辻氏)。

建物の設計上の仕様が同じでも、数十年にわたる管理と修繕の巧拙で資産価値の明暗は分かれかねない。

 

【まめ知識】

~コンクリ厚いほど鉄筋の腐食に時間~

マンションの構造を支える鉄筋コンクリートの設計上の耐用年数は、コンクリートの水とセメントの割合、鉄筋を覆っている厚さが目安になる。

水分が少なく、コンクリートが厚いほど鉄筋が空気や水に触れて錆びるまでに長い時間がかかるからだ。

最近は「100年仕様」をうたう新築マンションも目立つ。

 

中古マンション1棟全体をリノベーションする業者が売主となる場合、外壁にドリルで穴をあけてサンプルを採取し、アルカリ性だったコンクリートがどこまで中性化されているか測定すれば、残りの耐用年数をはじき出せる「100年を下回ることはほとんどない」(リビタ)という。

 

日本経済新聞:平成271118日(水)付:堀大介氏

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