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タグ:マイナス金利

ファイナンシャルプランナーからのTOPICS

【日本FP協会会員の相談事例をご紹介】

CFP認定者:山田和弘氏

~マイナス金利の恩恵を受けたい:返済中の住宅ローンはどう見直すか?~

    マイナス金利導入後、借り換えの相談が急増

マイナス金利政策により、住宅ローン金利も下落。

それに伴い、山田和弘さんのもとには住宅ローンに関する相談が増えているといいます。

相談は多岐にわたりますが、まず挙げられるのは、住宅購入について。

低金利のチャンスを活かして住宅を購入したいという相談です。

 

「全額を変動金利で借りるのはリスクが高く、収入が多いなど、金利上昇など返済額のアップに対応できる世帯でなければお勧めできません。

固定金利型もかなり低い水準ですから、変動型と固定型を組み合わせる、全額を固定で借りるというのもいい選択です。

変動型のリスクを説明すると固定型を選ぶ方もいます」(山田さん)

 

もう一つ増えているのが住宅ローンの見直し相談。

「返済中のローンについてマイナス金利の恩恵を受けていないと感じる方が少なくない」というのが、その理由です。

「変動金利のベースとなる基準貸付利率(公定歩合)は2008年12月に0.3%になって以降、実は約7年半、変わっていません。

金利が下がっているのは各銀行などが新規の借り換えや借り換えに対して金利の優遇を行っているからであり、返済中のローンには恩恵が生じていないのです。

1-2_図表1
 

返済中の人が金利低下の恩恵を受けるには、ローンの見直しが必要。

実例を見ていきましょう。

1-3
 

 

 

    借り換えだけでなく、借入先に交渉という選択もある

~金利上昇リスクへの対応や老後への影響も考慮して提案する~

住宅ローンを見直して低金利のメリットを享受したいというAさん。

相談の申し込みを受け、山田さんはAさんに住宅ローンの質問票を送り、回答を得ました。

 

質問は、返済中の住宅ローンの情報のほか、家族構成や年収、毎月・ボーナス時の返済額の上限など。

変動型や10年固定などの固定期間選択型では途中で返済額が増える可能性があるため、それらの質問から、どの程度、金利上昇リスクに耐えられるかを把握します。

また現在の貯蓄額や年間貯蓄額、大きな支出が伴うライフイベントの予定も尋ね、繰り上げ返済が可能かどうかも確認していきます。

「単純に金利が低いローンを探して効果を試算する、というのではなく、今後の返済に支障がないか、老後に重い負担が残らないかなどを検討し、助言するのがFPの役割です。

家計状況によっては、変動型ではなく、安全性の高い固定型への切り替えを進めることもあります」(山田さん)

 

Aさんの現在の貯蓄は1500万円で、年間貯蓄額は300万円。

今後も共働きを続ける、中学までは公立の予定、ということで、当面はその貯蓄がキープできそうです。

「相談時点のローン残高は約3040万円で、4年後には貯蓄残高が残債を上回る状態になるなど、家計にはかなり余裕があります。

金利が上昇しても十分、返済は可能と想定され、変動型から、より低利な変動型への借り換えでも問題ないと考えられます」

 

ライフイベントについては、10年後に車の買い替えに300万円、壁や屋根の修繕に120万円程度との回答。

Aさんの家計状況なら、十分クリアできそうです。

 

~超低金利でより低い変動金利も見つかる:今なら固定型も有力な候補になる~

Aさんが返済中のローンは、変動型で金利は0.875%。

十分に低い金利であり、借り換えでどれほどの効果があるのかが気になるところですが、「借り換えの効果は、金利差、ローン残高、残りの返済期間という3つの要素で決まります。

Aさんの場合はもともとの金利が低いため、金利差は小さいですが、ローン残高は3000万円以上、返済期間も30年以上残っており、借り換えの諸費用を考慮しても十分に利息軽減効果が得られると思います」

 

山田さんは複数のシミュレーションを行うことにしました。

借り換え先の候補に選んだのは、金利が引くB銀行の変動型と、C銀行の10年固定と30年固定。

Aさん

が希望する変動型だけではなく、固定型も候補にしたのは「当初の金利は変動型のほうが低いものの、先々、金利が上昇すれば固定型が有利になることも考えられるから」です。

 

試算の結果は、図表2のとおり。

金利変動の影響を考慮しない場合(パターン1)はB銀行の変動型が最も有利で、借り換えを伴う諸費用を考慮しても、約105万円の借り換え効果が得られます。

しかし、5年後以降は金利水準が1%アップした場合(パターン2)には、変動型より、30年固定のほうが効果が大きいという結果になります。

「金利がどう動くかによって損得が分かれますが、そもそも30年固定で1.05%はかなりの好条件です。

5年後に金利が1%上昇というのは十分に考えられることですし、金利上昇時期がもっと先だとしても、安心料を支払ったつもりで今、固定型を選んでおく価値は十分あると思います」

1-4_図表2
 

Aさん自身は、低金利はまだ長期に続くと思っていること、より低い金利を利用したいという希望が強いこと、また金利が上昇すればその時点で繰り上げ返済して金利上昇の影響を抑えることも可能、ということから、B銀行の変動型を第一候補にしました。

 

この段階でB銀行に決定しないのは、実はもう一つ、効果的な見直し方法があるからです。

今借りている銀行に金利について相談するという方法です。

「銀行にとっては他行に借りられるより金利を下げてでも自行にとどまってもらうほうがいい」(山田さん)。

そこで、適用されている金利を引き下げてもらえないか、交渉するのです。

「借り換えの相談者に対しては、以前から、現在の銀行に金利引き下げを交渉してみるよう、助言していました。

10年ほども前までは、実際に引き下げてきたのは1~2割の方でしたが、個人的な感触では、最近は相談者の5割程度の方が応じてもらっているように思います」

 

Aさんも後日、借入先のA銀行に相談。

すると、0.875%の金利から0.15%引き下げられ、0.725%になりました。

 

B銀行に借り換えたほうが30万円程度、総返済額が抑えられますが(金利が変わらない場合)、「金利交渉だけなら手数料も安く、(図表3)、手元資金に手を付けずに済むし、面倒な手間も少ない」ということで、Aさんは借り換えをせず、A銀行の利用を続けることにしました。

1-5_図表3

 

金利交渉により、金利変動なしでは約77万円、5年後以降に1%上昇の場合では約82万円の軽減効果となります(図表4)。

1-6_図表5
 

~借り換えを機に繰り上げ返済や返済期間の短縮も検討~

借り換えなどを検討する際、一部を繰り上げ返済して借り換え額を抑えるという方法もありますが、Aさんの場合、ローン減税期間はローン残高を減らさず、還付額を最大化したいと考えています。

繰り上げ返済を急ぐより、余裕資金を運用して増やしたい、というのがAさんの希望です。

 

また「多くの人は65歳以降も住宅ローンが残る返済期間になっているので、借り換えを機に、返済に無理のない範囲で返済期間を短くすることを提案するケースもあります」。

残りの返済期間が31年でも、25年などで借り換えして完済時期を早める、というわけです。

Aさんも完済予定が69歳なのが気になりますが「60歳時点のローン残高は1000万円前後、65歳時点で約500万円程度です(金利が変わらない場合)。

Aさんは貯蓄も多いので、今繰り上げ返済しなくても、リタイアまでに完済できるでしょう。

まずは運用に力を入れ、住宅ローン減税終了後、またはローン金利が上昇した時点で繰り上げ返済を検討するよう、助言しました」

 

 

FPジャーナル 平成28年8月号掲載:山田和弘氏(CFP認定者)の相談事例より


「どこの住宅ローンも割安だけど、決め手は金利だけじゃないわ」。

千葉県船橋市に住む50代の主婦はイオン銀行で2000万円弱の住宅ローンを借り換えた。

 

~実質マイナスに~

イオン銀の住宅ローン金利は3年固定でわずか0.38%。

メリットはそれだけではない。

ローンを契約すると、イオンの系列店などでの買い物が5年間、5%引きになる。

毎月2回の「お客様感謝デー」はそこからさらに5%引きだ。

 

どれくらいお得なのか、実際に記者が計算してみた。

期間35年、3年固定で2000万円借りると、初年度の利息は約7万5000円。

仮にイオンで1年間90万円の買い物をして半分が「感謝デー」だと、割引額は年6万6000円強だ。

 

これを7月までにネットで入会したイオンのカードで払えば、現在は1万円強のポイントがたまる。

割引額とポイントの合計が利息を上回り、初年度は実質マイナス金利で借りられる。

 

日銀がマイナス金利を導入した2月、イオン銀の住宅ローンの事前申請件数は過去最高の約1万件に膨らんだ。

「マイナス金利政策で注目が集まり、ネット経由の申し込みが殺到した」(同行担当者)。

 

マイナス金利は銀行の収益を圧迫する。

だが、一方で新たな顧客を取り込む好機にもなる。

 

都内に住む30代の男性会社員は銀行担当者の言葉に耳を疑った。

訪れたのは三井住友信託銀行。

超低金利の住宅ローンで新規顧客を獲得してきた銀行だ。

現在も10年固定で年5.0%と大手銀行で最も低い。

彼が驚いたのは金利水準ではない。

「条件次第でもっと金利が下がりますよ」。

 

住宅ローンと同時に、30万円の定期預金、証券口座、小額投資非課税制度(NISA)口座の3つを申し込むと、金利が0.01%ずつ合計0.03%下がった。

彼は「どれも損をする条件じゃないから、迷わず契約しました」と満足顔だ。

 

~効果向上に知恵~

自動車ローンはどうか。

都内の自動車販売店に聞いてみた。

 

 

英系のジャガー・ランドローバージャパンは6月末まで金利を1%未満に抑えるキャンペーンを展開。

昨年秋に発売した4ドアセダン「XE」は年0.99%、認定中古車の場合は年0.39%でローンを組める。

 

仏系のプジョー・シトロエン・ジャポンは2月下旬からの1か月限定で年2.99%の金利をゼロにするキャンペーンを実施した。

約3割の顧客がローンを組むが、キャンペーン期間中は約5割に高まったという。

 

超低金利ローンは新たな顧客を取り込むツールになる半面、ブランドイメージを損なうリスクもある。

起業は期間限定や中古郵船など、マイナス金利時代に最も効果が大きい方法を見つけようと知恵を絞る。

 

マイナス金利の登場は国民や企業に全く新しい目利き力を求める。

マイナス金利が経済を押し上げる切り札になるか、それとも混乱を引き起こすだけか。

日銀が明けたパンドラの箱の帰結はまだ見えてこない。

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日本経済新聞:成28620()


マイナス金利の導入で預金金利の引き下げが進んでいる。

メガバンクの普通預金金利の場合、100万円を一年間預けても10円にしかならない。

しかし、探せばメガバンクの100倍の金利を付ける普通預金口座もある。

少しでも高い金利を求めて運用する場合のポイントを見ていく。

 

普通預金ではイオン銀行に0.12%、楽天銀行に0.1%の金利を運用する行為座がある。

メガバンクの普通預金(0.001%)の100倍以上にあたる。

注意が必要なのはどちらの口座も条件付きである点だ。

 

イオン銀行の場合は「イオンカードセレクト」と呼ぶクレジットカード付きのキャッシュカードを申し込む。

ただし、カードの年会費は無料。

みずほ銀行はゆうちょ銀行のATMならば時間帯によって無料で入出金できる。

取引実績によってコンビニエンスストアのATMでも手数料が実質無料になることもあるので近くにイオングループの店舗がなくても使い買っては悪くない。

 

楽天銀行の場合は「マネーブリッジ」という証券連携口座が対象。

口座の開設料や管理料は不要で、楽天銀の提携ATMから無料で入出金ができる(条件付き)。

 

定期預金では地方銀行などのインターネット専用支店で金利が比較的高い。

1年定期で見ると、スルガ銀行Dバンク支店では0.22%、韓国系のSBI銀行では0.25%と三菱東京UFJ銀行(0.01%)の20倍以上になっている。

 

「信用金庫に高金利のネット口座があることは意外と知られていない」とファイナンシャルプランナーの坂本綾子さんは話す。芝信用金庫(東京都)の1年ネット定期は0.305%、播州信用金庫(兵庫県)のネット支店では1年定期に0.35%つけている。

 

口座を選ぶ際の注意点として坂本さんは無料利用可能なATMがあるかを挙げる。

注意を払わないとATM利用料で利息収入の大半を使ってしまいかねない。

芝信金や播州信金の場合は入出金に信金ATMを利用すれば時間帯によって無料になる。

口座を開いた信金が地方にあっても、地元にある信金ATMを使えば手数料がかからない。

 

経営状況など金融機関の信用力に目を向ける必要もある。

金融庁はウェブサイトで「中小・地域金融機関の主な経営指標」という都道府県別に地銀、信用金庫、信用組合の情報を整理し、閲覧できるようにしている。

口座開設前に参考にしたい。

 

円預金の金利低下で外貨でも運用を考えている人も多いだろう。

外貨預金を利用する場合、ユーロは日本と同じマイナス金利政策の影響を受け預金金利が低い。

利上げに転換したドル、そして先進国の中では高金利の豪ドルが候補と言えそうだ。

 

ドル建ての1年物定期の金利を見ると、住信SBIネット銀行や新生銀行で1%と比較的高い。

豪ドルはそれぞれ2.2%、1.8%となっている。

 

円預金と同様、利息収入を減らさないためには手数料への注意が必要だ。

外貨預金の場合は、「円から外貨」「外貨から円」に転換する際にかかる為替手数料だ。

金利が同じでも、為替手数料が少なければその分、利回りが良くなる。

住信SBIネット銀はキャンペーンで外貨買付の際の手数料を、毎月一定期間を無料にしているので、それらを利用する手もある。

 

外貨預金に比べて為替手数料が大幅に安い外国為替証拠金取引(FX)を活用して利息を得る方法もある。

FXのスプレッド(為替手数料に相当)は大手でドルが0.3銭と外貨預金の50分の1以下。

円より金利の高い通貨を保有すると、スワップポイントという金利差相当の利息を受け取れる。

FXは元本(証拠金)より大きい金額の運用が可能で倍率を高めるほど高リスク・高リターンとなる。

しかし、証拠金と同じ額の運用(倍率一倍)にとどめればリスクを抑え、外貨預金と似た感覚で運用できる。

 

スワップポイント(SP)は日々変動するが、仮に足元の水準が一年間変わらないとすると0.6%程度なることもある(倍率一倍、一万通貨単位の場合)。

SPは倍率を上げればその分増える。

ただし倍率を抑えても外貨を購入後、円高が進めば損失になる点は要注意だ。

 

為替は長期的には物価の動きを反映し、インフレ国の通貨は下落し、デフレ国の通貨は上昇する。

マイナス金利政策は物価上昇を目的とするが、それが思うように進まない現状で円高圧力もなす。

外貨運用では円高が進んだ場合も想定し、運用資金を外貨で受け取れるサービスがあるかどうかも確認しておきたい。

 

 

日本経済新聞社・日建マネー編集部:平成28326日付


内閣府が8日に発表した2016年2月の景気ウオッチャー調査によると、南関東(東京、神奈川、埼玉、千葉の1と3件)の現状判断指数(DI)は前月比2.1ポイントのマイナスだった。
悪化は2カ月連続で、好不況の目安となる50を7カ月連続で下回った。
街角景気ウオッチャー01

足元の景気では、日銀のマイナス金利政策についてのコメントが目立った。
「反響は大きく住宅メーカーの景気は好調」(税理士)と歓迎の声が上がる一方、金融業からは「景気に悪い影響に与える」との意見もあった。

2~3カ月先を示す先行き景気判断DIは0.8ポイント低下の48.0の見通し。
為替や株式の動向を懸念する声が多かった。
街角景気ウオッチャー02

調査は2月下旬、小売り店員やタクシー運転手ら景気に敏感な職種の「景気ウオッチャー」を対象に実施。
全国は2.0ポイントの低下の44.6で、前11地域中8地域で低下した。

日本経済新聞:平成28年3月9日(水)付


日本銀行が導入したマイナス金利政策の影響が、金融商品に広がり始めた。

住宅ローン金利の引き下げ競争が激しさを増す一方、定期預金金利や保険の利回りの引き下げも続いている。

投資先の選択肢が減る中、個人向け社債の発行枠を広げる金融機関も現れ、個人投資家の環境に変化が出てきた。

 

三菱東京UFJ銀行は26日、金利が3年固定型住宅ローンで最も信用度が高い人に適用する優遇金利を、年0.45%に引き下げると発表した。

申込期間は3月1日~9月30日で、メガバンクでは最も低い金利となる。

みずほ銀行も3月1日から10年固定型の最優遇金利を0.8%に引き下げる方針を固めた。

 

定期預金金利については、三菱東京UFJ銀は29日契約分から、現在の一律年0.025%を過去最低の0.010%に引き下げる。

メガバンクでは最も低い。

住友生命保険は、契約時に保険料を一括で支払う円建ての「一時払い終身保険」の利回りを3月1日契約分から引き下げ、運用の原資となる保険料が値上がりする。

60歳の男性が死亡保険金1000万円の契約を結んだ場合、保険料はこれまでの約894万円から約950万円になる。

明治安田生命保険も予定利率の見直しを決めている。

 

~個人向け社債:発行増も~

こうした状況を踏まえ、三菱UFJフィナンシャル・グループは3月に発行する個人向け社債の発行総額を、当初予定の1000億円規模から2000億円に倍増させることを決めた。

 

発行するのは、リスクや利率が比較的高い「劣後債」と呼ばれる社債で、三菱UFJが実質経営破綻すると元本は返済されなくなる。

ただ金利は発行から約5年間で年0.35%と個人向け国債などに比べて高く、三菱UFJは資金を呼び込めると判断した。

 

 

読売新聞:平成28227(土)付

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