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黄昏 マンション市場 富裕層も息切れ、値崩れあるか 


 東京都内に住む60歳代の元会社経営者は悩んでいる。相続対策でタワーマンション購入を考えているのだが、販売価格が高すぎると感じ、将来の値下がりを心配しているのだ。相談を受けたエクスプレス・タックス(東京・千代田)の広田龍介税理士は「今は保有する不動産の売り時と考える富裕層がいる一方、購入は様子見が多い」と語る。

 マンション市場の失速が鮮明だ。不動産経済研究所(東京・新宿)のデータから計算すると、2016年に首都圏で供給されたマンションの市場規模は1兆9600億円余り。2兆円を下回ったのは米金融危機後の不況期の09年以来だ。16年は発売戸数も24年ぶりの低水準だった。

 建築コストや地価の上昇で、首都圏のマンション価格はここ4年で高騰した。首都圏平均で5000万円台半ばという高価格に、一般の購入層は付いてこれなくなった。それでも旺盛な富裕層の需要に支えられて億ションなどの高額物件だけは好調、というのが昨年上期ごろまでのマンション市場の姿だった。

■億ションすら売れず

 だが億ションにも陰りが出ている。16年下期(7~12月)の首都圏の供給に占める億ションの比率は2.6%と15年下期の5.4%から大幅に低下。契約率も69%と好不調の境目とされる70%を6年半ぶりに下回った。

 富裕層を後押ししてきたのは、15年の相続増税だった。最高税率の引き上げなどを受け、金融資産で5億円を超える超富裕層を中心に、現金よりも相続資産を大幅に圧縮できる都心の「タワマン」購入ブームが巻き起こった。株価上昇がそれを底上げし、異次元緩和とマイナス金利がもたらした超低金利時代も、投資利回りから見た賃貸収入の魅力を相対的に高めた。

 しかし、この鉱脈も尽きつつある。これまでの好調も「同じ富裕層の顧客に5戸も6戸も売っている」(不動産業者)例さえあるという。富裕層向け不動産コンサルティングを手掛けるスタイルアクト(東京・中央)の沖有人社長も「相続対策の特需はひとまず一巡した」と証言する。割安感が薄れ、海外マネーの動きもにぶい。

 需要面に加え、供給面でも逆風が吹く。訪日外国人客の増加を見込んだホテル建設が活発で、用地取得が競合する。三菱地所(証券コード8802)の吉田淳一次期社長は「マンションの土地の仕入れは非常に難しくなっている」と打ち明ける。

 売れ行きが鈍いなら価格は下がるはず。だが今のところ、そうした動きは表面化していない。14日に不動産経済研究所が発表した首都圏の1月分もボリュームゾーンは5000万円台のまま。平均価格は1991年6月以来の高水準を記録した。

■ゆがんだ均衡

 もっとも、「売れ行きは悪いが価格は下がらない」というゆがんだ均衡は、崩れる可能性も出てきた。日銀のマイナス金利政策導入で0%未満に沈んでいた長期金利は、米大統領選後の米国の金利上昇に引きずられて一時は0.15%まで上昇。金利が一段と上昇すれば一般層の購買余力はそがれ、富裕層も潮目の変化を感じて投資意欲をさらに減退させる恐れがある。

 実は販売現場では、すでに変化の兆候も出始めている。

 「契約を決めて頂ければ2割値引きします」。今年1月、都内のモデルルームを訪れた30歳代の会社員の男性に、営業マンがささやいた。閑静な住宅街で公園も近い。少し前なら人気化しそうな物件だが、8000万円超の部屋が多いことが響いているのか。かつて決算期末前に値引き販売されるマンションは珍しくなかったが、2013年以降は目立たなくなっていた。それが今期は複数の物件で、水面下の値引きが始まっている。ゆがんだ均衡はついに崩れるのか。

[日経ヴェリタス2017年2月19日付


マンション建物の修繕や設備の更新に充てる「修繕積立金が足りず」窮地に立たされる管理組合が増えている。

そのままでは給排水管、エレベーターなど主要な設備が更新の時期に差し掛かる「築35年の壁」を超えられず、住宅インフラとしての資産価値が下がりかねない。

安心して永住できるマンションにするために、どんな手立てがあるのだろうか。

 

「バルコニーの天井が剥がれたり、外壁がひび割れて錆が浮いたりしても、ほったらかし。さすがに管理体制がどうなっているのか不安になった」神奈川県の主婦Aさん(54)は、ずさんな管理に業を煮やして自らマンション管理組合の理事長に立候補した4年前の心境を語る。

 

このマンションの管理は新築当時の1984年からずっと売り主の系列の管理会社に委託されてきた。

130戸の住民から選ばれる管理組合の理事も同社が輪番制で指名しており、立候補者が現れることは異例だった。

 

Aさんが理事長についた管理組合はマンション専門のコンサルティング会社、シーアイピー(東京・中央)と契約を結び、まずは共用部分の清掃や設備の点検など日々の管理業務にメスを入れた。

 

~管理を競争入札~

必要とされる管理業務を一つ一つ拾い上げて詳細な「仕様書」を作成。

これを公開して競争入札にかけて管理会社を変更したところ、年間で約1700万円かかっていた管理コストを約1000万円まで削減できた。

 

国土交通省の調査では、分譲マンションの76%は新築当時から管理会社を変更していない。

シーピーアイの須藤桂一社長は「ビジネスの競争原理が働いていないため、管理コストの削減の余地は大きい」という。

管理組合のチェックがなされず相場に比べて割高になっている管理委託費の支出を削ればその分を修繕積立金に回せる。

 

大規模修繕の工事費そのものも、施工業者を競わせればコストが下がる。

 

Aさんのマンションは2014年に外壁の塗装、屋根やバルコニー床の防水施工、エントランス舗装などの大規模修繕をした。

当初2億円近くとみていた工事費は、同社がお膳立てした競争入札により約16000万円に圧縮できた。

Aさんは「住宅金融支援機構から借り入れるつもりだった2000万円が不要になった」と胸をなでおろす。

 

修繕積立金の不足に苦しむ管理組合は急増している。

管理組合が住宅金融支援機構から融資を受けた件数は、15年度に366と前の年度に比べて32%も増えた。

外壁の塗り替えや屋上の防水施工など、十数年に一回必要になる修繕工事のコストは一戸当たり少なくとも120万円前後かかるという。

 

さらに築30年を超える頃には、給排水管や電気系統の設備を更新する必要が生じる。

このため3回目の修繕高2の際にコストは一気に跳ね上がり、管理組合は資金不足に陥りやすい。

これが多くのマンションが直面する「築35年の壁」だ。

 

国交省によると、マンション管理組合のうち4割強は、修繕積立金となる収入が一戸あたり、月1万円以下にとどまる。

管理コストや工事費の削減などにより積立金の会計を早めに立て直しておかなければ、壁は乗り越えられない。

 

~工事先延ばしも~

手を尽くしても積立金が足りない場合、実は工事そのものを先延ばしにする選択肢がある。

多くの管理組合は国交省ガイドラインにならって12年周期で大規模修繕を計画するが、さくら事務所(東京・渋谷)の土屋輝之コンサルタントは「商業ビルや賃貸マンションの場合、工事の周期はもっと長い。12年周期は短すぎるのではないか」とみる。

 

仮に工事周期を12年から15年に延ばせば、工事費を2割カットするのと同じ効果が出せる。

外壁タイルが剥がれ落ちたり、雨漏りしたりする可能性がないかなど専門家の判断を仰ぎつつ慎重に検討する必要があるが、「1518年に延ばしてもほとんど問題ないことが多い」(須藤氏)との声が少なくない。

 

それでも積立金不足を解消できなければ、住民から一時金を徴収したり、金融機関から工事費を借入したうえで、月々の修繕積立金を値上げしたりしなければならない。

これは管理組合の総会で出席者の半数で決議する。

住民がなんとか合意できる負担できる上限は「一時金なら一戸100万円、積立金の値上げなら2倍くらいまで」(長谷工リフォーム)とされる。

 

一部で反対意見があっても総会で決議することができるが、合意形成の過程で反対住民をないがしろにすると将来に禍根を残すことになるかもしれない。

いわゆる「民泊ビジネス」をめぐる管理規約の改正や、共用部分の構造を変更する大がかりな耐震補強工事などは、総組合員の4分の3以上の賛成により特別決議しなければならない。

 

マンション総合コンサルティング(東京・中央)の広田信子代表取締役は、「反対住民が『目面目をつぶされた』と感じないよう、事前の説明会で意見を述べてもらったり、その意見を各戸に配る報告資料に乗せたりするといい」と助言する。

 

国交省によると、今住んでいるマンションに永住したいと考える住民は52%に達する。

建物の大規模修繕をめぐる築35年の壁は、そのマンションが、終の棲家にふさわしいコミュニティーを構築できるのかどうかの試金石でもある。

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日本経済新聞(表悟志氏):平成28年727日(水)


損害保険各社はマンション管理組合が共用部分の損害に備えて加入する保険の保険料を相次いで引き上げている。

昨年中に挙げた損害保険ジャパン日本興亜などの上げ幅は2~6割程度。

東京海上日動火災保険も4月から平均2割上げる。

古い物件で水漏れが増え、保険金の支払額が増えていることが背景。

物件によっては入居者の管理費に数百万円以上転嫁される可能性がある。

 

~東京海上日動は2割~

分譲マンションの管理組合が入る保険は「マンション総合保険」として損保各社が取り扱っている。

玄関ホールや階段、廊下などの共用部分が対象で大半の管理組合が入っている。

火災や台風、破損による損害を補償するほか、特約を付ければ水漏れが原因で開花の入居者に被害が生じた場合でも保険金が下りる。

 

大手4社の総契約数は全国で11万5千件ある。

損保ジャパン日本興亜、三井住友海上火災保険、あいおいニッセイ同和損害保険は2015年中に保険料を2~6割上げた。

上げ幅は築年数や所在地、戸数など条件によっても異なる。

 

同保険で約2割のシェアを持つとみられる東京海上日動では、例えば東京や大阪にある築20年の50戸程度の中規模物件だと、5年間の保険料が130万円から178万円に上がる。

過去に保険金を請求していないなどの条件を満たせば割引が適用になり、保険料を160万円まで圧縮できる。

一方で新築物件では下がる場合が多い。

 マンション保険料上げ

保険料は入居者が毎月支払う管理費に転嫁される可能性がある。

昨年冬に契約更改を迎えた千葉県にある築40年のマンションでは、保険料が年100万円程度から約2倍に上昇。

管理組合が入居者に対し、管理費を月2千円上げる提案をしたが、難航しているという。

 

保険料が上がるのは古いマンションが増え、給排水設備の老朽化で水漏れなどが増えているためだ。

建設資材の高騰で修理費が上昇したことも影響している。

ある大手損保の場合、保険金の支払額は最近5年で約1.倍に増えた。

各社の収支は20億円前後の赤字とみられ、保険料を上げざるを得ないという。

 

国土交通省によると、全国にあるマンションのうち築20年以上の物件は約5割占める。

老朽化で保険金の支払いが膨らめば、各社の収支が一段と悪化することになる。

「老朽化と退去者が相次ぐ物件では収支がとれないとし、保険会社から更新を拒まれる事態が出てくる可能性がある」(マンション管理士)という。

 

 

日本経済新聞:平成28年4月1日(金)


今の空き家問題は一戸建て中心だ。

だが、近い将来、深刻化が予想されるのは分譲マンションだ。

 

総務省の統計を基にした国交省の集計では、分譲マンションの空き家率は古いほど高く、1970年以前に完成した物件は11%だ。

築40年以上の個数は20年後に現在の2倍近くに増えると見込まれる。

区分所有者の高齢化も進み、スラム化する「限界マンション」の大量出現が予想される。

老朽化マンション
 

マンション建て替えのハードルは高い。

区分所有者の5分の4の賛成が必要だ。

容積率に余裕があり、従前より多くの住戸を設けられ、その売却益が見込まれなければ開発業者の協力は得にくい。

行政が支援する再開発での建て替えも限界がある。

 

建て替えが困難な場合には、区分所有権を解消し敷地を売却する方法がある。

従来は区分所有者の全員一致が必要だったが、耐震性不足のマンションは5分の4の賛成で実施可能になった。

しかし買い手が現れなければ解体費用も捻出できず放置される恐れがある。

 

建て替えも敷地売却もできず、建物が倒壊の恐れなど危険な状態になった場合、現在の一戸建ての空き家と同様、最終的に誰がそれを解体するのかという問題が生じる。

 

責任を負うべきは、やはり所有者だ。

だが、そうした責任を自覚している所有者はほとんどいない。

所有者が手掛けなければ、行政が取り壊す必要が生じる。

 

行政による取り壊しはフランスでスラム化したマンションで実施例がある。

ただし公費による解体は危険な状態になったものに限られるだろう。

費用が最終的に負担する仕組みが必要になる。

 

 

日本経済新聞・富士通総研:平成28年3月29日(火)

 ~大都市圏を中心に価格の上昇が続きそう~
大都市を中心に、住宅価格はこのところ上昇傾向が続いている。

地価は全国平均では下落しているが、都市部では下げ止まりから上昇に転じつつある。

東京都など一部では上昇の度合いが強まっている。

 

建築費も引き続き上昇気味だ。

人手不足による人件費の上昇は落ち着いてきたようだが、震災復興や東京五輪に伴う需要増で建材価格の上昇が続いている。

近年の原油安は輸入資材価格の引き下げ要因だが、円安傾向が続いているため、建築コストが下がりにくい状況だ。

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また訪日外国人客(インバウンド)消費の拡大もあり、商業施設やホテル、オフィスビル建設の引き合いが高まっていることも、住宅を含む不動産価格の上昇につながっている。

 

とはいえ、すべての住宅価格が上昇しているわけではない。

特にこのところ上昇が目立つのは、都市部での販売が多い新築及び中古のマンションだ。

一戸建て価格は新築・中古ともにほぼ横ばいで推移している。

 

2016年は消費税率の引き上げを控え、経過措置の期限である9月までは需要強まり、価格の上昇傾向が続くとの見方が多くなっている。

 

 

 

平成2811日付け日本経済新聞より

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