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国道交通省は、良質な中古住宅を認定する制度をこの夏にも導入する。
耐震性能や住宅診断の実施など一定の基準を満たせば、国のお墨付きを示す認定マークを、中古住宅の仲介業者に交付する。日本では売買が限られる中古住宅市場を活性化させる狙いがある。

認定を受けるには大規模地震(震度6強から震度7)に耐えるため、1981年に導入された「新耐震基準」を満たしていることや、雨漏りなどの構造上の不具合がないことが要件となる。
不動産仲介など売買を手掛ける事業者は、専門家に建物を確認してもらう住宅診断が必要になる。
浴室などの水回り部分や内外装の写真の提示も求める。過去に行った改築や断熱性能など、できるだけ多くの情報開示を求め、購入希望者の判断材料にしてもらう。

国は基準を満たした中古住宅を「安心R(アール)住宅」に認定する。
「R」は「Reuse(リユース=再利用)」「Reform(リフォーム=改築)」などを意味する。
認定マークも作成し、インターネットなどで紹介する際に表示できるようにする。
中古住宅を安心して購入できる環境を整え、若い世代の住宅購入促進や空き家対策につなげたい考えだ。
中古住宅_認定制度_安心R住宅

日本では新築住宅が好まれ、中古住宅は敬遠されがちだ。
国交省によると、国内住宅市場に占める中古住宅の割合は約15%と英国(約87%)や米国(83%)、フランス(約68%)など欧米諸国に比べて低い。

同省は認定制度の活用などで中古住宅の市場規模を現在の約4兆円から、2025年までに8兆円に拡大させる目標を掲げている。


平成29年5月3日(水)付 読売新聞朝刊より


~ローン型の改修工事税制~

    住宅借入金特別控除

住宅ローン控除というとマイホーム購入時を思い浮かべます。

この住宅ローン控除は制度上では一部リフォームも対象になっています。

つまり改修工事(リフォーム)も対象になっています。

 

100万円超の一定の増改築改修で期間10年以上のローンを組めば、マイホーム購入時と同じ住宅ローン控除制度が使え、ローン残額上限の4000万円までが控除対象になります。

 

10年間は残高1%以上が所得税から減額となります。

最大で40万円、10年後も4000万円の残高が残っていれば10年間合計で400万円となります。

金利1%分を税金で援助すると考えればいいのです。

 

控除額は所得税額が限度となり、それ以上の控除還付はできません。

ただし、この制度に限っては、所得税額から控除しきれない控除額を住民税から控除することが認められています。

なお以下のほかの特例では住民税から控除できません。

 

    特定増改築等住宅借入金特別控除

前記の①は通常の住宅借入金控除を改修工事で使う場合ですが、これとは別に、改修工事専用の改修ローン控除制度が別途認められています。

 

それは、省エネン改修・バリアフリー改修・三世帯同居改修(2016年税制改正で追加)の3つの工事が対象となっているリフォーム工事で、工事費が50万円超(国や自治体からの補助金の交付を受けていればその控除後の金額)が条件です。

 

この3つの工事のいずれかが含まれればそれと併せて行うほかの一定の修繕模様替えの改修工事の対象となります。

対象となるローン残額の上限は、3つの工事分上限250万円としたうえで、ほかの工事との合計で1000万円ずつです。

 

減税額は、3つの工事分は2%、ほかの分は1%で、最大年12.5万円です。

算式では、

3つの工事分×2%+(ローン残額―3つの工事分)×1%=控除額(最高12.5万円)

となります。

 

この金額が5年間にわたり所得税から減額されます。

つまり、最大で年12.5万円・5年後も1000万円の残高が残っていれば5年間合計で62.5万円になります。

 

ローン期間は1のローン控除では期間10年以上が条件ですが、2では5年以上のローンが可です。

多額で大規模な改修工事で10年以上ローンなら前者の一般のローン控除を選ぶことができ、3つの工事のいずれかを含み5年ローンなら公社の改修工事専用の改修ローン控除となります。

 

 

~投資型の改修工事税制~

かつては前記のローン型しかありませんでした。

するとローンを使えば税金が減り、自己資金で行えば税金は減りません。

これはおかしい・・・とも声から創設された制度です。

 

前記のローン型に対して、ローンではなく自己資金で行うことから投資型と呼ばれます。

なお、ローンを使っていても投資型を選択できます。

 

省エネ改修・バリアフリー改修・3世帯同居改修も3つの工事が対象で、50万円超(補助金控除後)が条件です。

1年目にその「工事費」の10%分の所得税が減ります。

つまり国が「工事費」の1割を援助するということです。

 

さて、この「工事費」とは支払った実額ではありません、国が工事ごとに計算単価を定めています。

例えば東京都の場合、天井の断熱工事は床面積1㎡あたり2700円、うち窓の新設1㎡あたり7700円…といったように。

つまり税金の計算の過程では実額とは異なる金額を使うことになるのです。

 

そして制度上の上限があります。

省エネ改修なら250万円(太陽光発電も設置なら350万円)を上限に、その10%分の所得税が減ることになります。

最大で25万円(35万円)です。

 

バリアフリー改修なら200万円で最大20万円、3世帯同居改修は250万円で最大25万円。

 

これらの併用は認められていて、例えば、省エネ+バリアフリー+耐震なら最大70万円(太陽光発電も設置なら80万円)となります。

 

ただし、この投資型の税額控除は前記のローン型税額控除との併用は不可となっており、選択適用をすることになります。

 

 

~投資型の耐震改修税制~

耐震改修は重要政策なので「耐震改修」限定優遇の別制度があります。

耐震改修での「工事費」(実額ではない)の10%分の所得税が減ります。

上限250万円なので最大25万円です。

 

耐震改修なら前述のようにほかの投資型との併用が認められています。

前記投資型の改修工事税制では、ローン型税額控除との併用は不可ですが、この耐震改修ならローン型との併用も可となり、ダブル適用が可能です。

 

 

~住民税の扱いの違いについて~

各制度とも所得税の税額控除制度です。

所得税の税額控除とは、税額控除を所得税から控除します。

しかしその税額控除額が所得税より多額になれば引ききれず切り捨てです。

 

ただ以上の特例のうち前記の通常ローン控除(限度額4000万円の控除)に限っては、所得税から引ききれない控除額を住民税から控除できます。

 

どの特例を使うか選択するに際しては、その人の所得額と、この住民税の扱いを検討する必要があります。

 

 

月間不動産フォーラム21 平成285月号掲載


ベンチャー企業の住宅リノベーション(大規模改修)関連サービスを利用する消費者が増えてきた。

IT(情報技術)の浸透でベンチャーでも全国で事業展開しやすくなり、個性的な提案で、単身者や少人数世帯の「こだわり」を取り込んでいる。

新築マンション離れが進む中、中古の取引は活況で売り出し個数は過去最高水準だ。

欧米に比べて後れていた中古住宅流通の普及を新興企業が後押ししていきそうだ。

 リノベる

「間取活をあわせるのはいや。生活に間取を合わせたかった」会社員の小暮雄介さん(32)は都内で築40年の中古マンションを改装。

LDKを1DKに変えて対面キッチンのリビングを大きくとった。

夫婦で人を招くのが好きな小暮さんが利用したのは物件の紹介から施工まで一貫して手がけるリノベる(東京・渋谷、山下智弘社長)のサービスだ。

 

専属の担当者がデザイナー選びやローンの手配に協力する。

平均的な工事費用は70平方メートルで約886万円。

2015年度の受注件数は330件を超える見通しだ。

 

15年度はショールームを地方に広げ、長崎市など新たに6ヶ所開設。

全国19ヶ所でリノベーションの実例を紹介する。

若い世代の利用者が増えており、3月中旬には商業ビルの渋谷ロフト(東京・渋谷)に専用の相談カウンターも開く。

 

会社員の浅井功さん(33)は15年10月、約50平方メートルの物件を改装し単身で暮らし始めた。

マンションの購入費を含めて費用は約1700万円。

インベスターズクラウドの定額制サービスを利用した。

サイトで物件の広さや好みのキッチンなど8項目を選ぶと即座に料金がわかる仕組みだ。

 

中古住宅の人気は高まっている。

不動産経済研究所によると、15年の首都圏新築マンションの販売戸数は約4万戸。

約9万戸だった00年と比べると半分以下に減った。

その一方で16年に新たに売り出された中古マンションは首都圏で約17000(東日本不動産流通機構)と過去最高の水準だ。

戸建ての改装も増えており、消費者の住宅選びや暮らし方は変わりつつある。

新築は価格が高騰
 

中古住宅の取引が活発になる中、転売を仲介するサービスも登場している。

 

ツクルバ(東京・渋谷、村上浩輝再考経営責任者)156月、リノベーション住宅に特化した売買サイトを開いた。

一般的な不動産サイトは築年数で評価することが多く、リノベーション物件は埋もれてします。

毎月掲載する物件の715%が成約につながるという。

 

サイトでは施工主のこだわりを紹介するほか、推薦物件は「バーチャル内覧」で遠方に住む人でも室内をくまなく確認できるようにした。

360度全方向をカバーするカメラで撮影した動画をスマートフォン(スマホ)と連動。

たとえば利用者がスマホを天井に向けると物件の天井の様子がわかる仕組みだ。

 

欧米では中古住宅が住宅流通の8割前後を占める。

日本ではまだ2割に満たない。

住宅の改装も地域ごとに地場の工務店が手がけるのが一般的だったが、ネットの普及やITの進化で市場は変わりつつある。

 

大手ハウスメーカーや住宅設備会社のように全国に系列営業網がないベンチャー企業も工務店をネットワーク化し、独創的でニッチな需要でも幅広い層から顧客を掘り起こしやすくなっている。

今後の市場拡大をにらみ海外の企業も進出してきた。

改装仲介サイトの世界最大手も米ハウズ(カリフォルニア州)154月に本格的に営業を開始。

建築家やデザイナー工務店名外消費者をネットで結ぶマッチングサービスを始めた。

設計事務所などですでに国内だけで8000社が登録している。

 

~中古住宅市場~

日本の住宅市場は作っては壊す「スクラップ・アンド・ビルド」が中心で中古住宅の流通は欧米に比べて遅れている。

住宅ストック数は2008年時点ですでに総世帯数より15%多く、空き家も13年で820万戸と全体の13.5%に達する。

このため国も中古住宅の流通活性化を支援。

25年には流通市場を13年比2倍の8兆円、リフォームやリノベーション関連の市場をどう7割増の12兆円に伸ばす目標を掲げている。

 

 

日本経済新聞:平成2837()

~自分に合った家を選べるように:ライフスタイル別に多様なプランがある~

共働き世帯やシニア世代の増加などによって、求められる家の形が大きく変わってきている。

 

例えば忙しい共働き世帯では夫も料理など家事に参加することが多くなった。

そこで、シンク部分と作業台をアイランドにして夫婦2人で同時に作業できるようにしたキッチンレイアウトなど、家事の時短になる間取りや設備が各ハウスメーカーから登場している。

 

また定年を迎えても元気で多趣味な最近のシニアに向けては、例えば陶芸工房など趣味を楽しめる専用部屋を提案するプランもある。

今から定年後の趣味なんて考えられないという人も多いだろうが、子供が独立した後に趣味部屋にリフォームできるよう、可変性の高いプランニングにしておくといいだろう。

 

さらに最近はペットを家族の一員として買う家庭も多い。

そこで愛犬の場合なら、散歩帰りに便利な専用シャワーを玄関に備え、リビングや庭に一緒に過ごしやすい専用の空間を提案するハウスメーカーもある。

 

ライフスタイルの多様化が、こうした新しい家の形を生んでいる。

09 (1)
 

~仲間と楽しい時間を過ごせるイベントに~

最近ブームのDIY。

しかし、一人でやるのは気後れしがちだ。

そこで仲間と一緒に改装することをイベント化し、「リノベーションパーティー」として楽しむ若者たちも現れている。

壁を塗る、壁紙を張る人から建物の解体工事までやる人も。

コストを抑えて自分らしい部屋に仕上げられるだけでなく、仲間との楽しい時間も人気の一因だ。

09 (2)
 

~書斎や趣味の部屋など:使い方はアイデア次第~

最近注目を集めているのがわずか駐車場1台分(約12㎡)程度の敷地に建つ小屋だ。

関連書籍やウェブサイトが人気を集め、展示会まで開かれるほど。

費用は数十万からと手ごろなのも人気の一因だ。

自宅の離れとして書斎や趣味部屋に、あるいは水回りも備えて週末に遊びに行けるプチ別荘としてなど、アイデア次第で使い方が広がる。

 

~家に愛着を持って長く住む時代へ:建てた瞬間はゴールではない~

最近のトレンドを見ると、リノベーション、DIY、カスタマイズ賃貸(他引退でも壁や床の色や素材を選べる)など自分の住まいに手を加えるという動きが目立つ。

また国の政策では適切にリフォーム、メンテナンスされた一戸建てを高く評価する査定の仕組みなどが提示された。

暮らしやすいように棚を付けたり、毎年ワックスをかけるなど、適切な時期に水回りをリフォームするなど、家を長く大切にする行為が市場で評価されている時代になっていく。

建てた瞬間がピークではなく、住みながら価値を高めていく住まい手を目指そう。

09 (3)
 

 

監修/税理士法人タクトコンサルティング

平成2811日付け日本経済新聞より

~セカンドライフに向けて60代で住まいも再検討~

少し前まで、30歳前後でマイホームを購入したら、高齢になるまでずっとそこに住み続ける人が多かった。

しかし最近は、定年などをきっかけにセカンドライフを考え、すまいもこれからの生活スタイルに合わせて再検討する人が増えている。

 

例えば郊外の一戸建てから都市部のマンションに引っ越したり、都市部の人が郊外の自然豊かな地に住み替えたりするケースもある。

今の家に住み続ける場合も二世帯住宅に建て替えたり、夫婦二人の暮らしに合わせてリフォームする人が多い。

 

60代はまさに、第二の住まい選びに向けて行動を起こす絶好の機会となっている。

06 (1)
 

【住み替えるなら今の家の売却価格をチェック】

住み替えを考える場合、今の家を売却して、その資金を次の家の購入資金に充てる人が多いだろう。

新たに購入する住まいが、今の家の売却価格より安ければよいが、そうでない場合はせっかく描いたセカンドライフがかなわぬ夢になってしまうことも。

住み替えの資金計画を練るためにも、今の家の売却価格の目安はつかんでおくことが重要だろう。

 

不動産の仲介会社に依頼すれば、周辺相場などを勘案して価格を出してくれる。

自分で調べるならば不動産ポータルサイトなどを参考にするのが一般的だ。

国土交通省が運営する「土地総合システム」を使えば、検討している地域で実際に取引された価格を調べることもできる。

06 (2)
 

【今の家に住み続けるなら建て替えorリフォーム?】

高齢になっても今の家に住み続ける場合、家の築年数なども考慮し、安全かつ快適に暮らすための建て替えかリフォームを視野に入れたい。

建て替えとリフォームでは、必要となる資金が違うほか、選べるローンや税金面で利用可能な優遇措置も異なる。

それぞれメリット・デメリットがあるので、情報を集めて慎重に検討しよう。

 

 

平成2811日付け日本経済新聞より

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