吹上駅最寄りの不動産なら三国ホーム吹上店

【新築戸建て分譲:吹上駅を中心に鴻巣市・行田市】 三国ホーム吹上店はJR高崎線「吹上駅」最寄りの物件を中心に取り扱っています。土地の開発分譲によって新築住宅の販売を得意とする会社です。弊社の商品は、「低予算のこだわりの家」をテーマとしています。ご予算に応じた商品をご提案させていただき、お客様と一緒に考え、最適な商品をご購入いただけるようにお手伝いさせていただきます。 【ご購入前もご購入後もプロのコンサルタントしてお手伝い】 三国ホーム吹上店では不動産に関する5つの専門知識でご購入の前にはお客様に最適なアドバイスを行い、さらに、ご購入後にその時のご事情に合わせてコンサルタントさせていただきます。

タグ:不動産コンサルティングマスター

黄昏 マンション市場 富裕層も息切れ、値崩れあるか 


 東京都内に住む60歳代の元会社経営者は悩んでいる。相続対策でタワーマンション購入を考えているのだが、販売価格が高すぎると感じ、将来の値下がりを心配しているのだ。相談を受けたエクスプレス・タックス(東京・千代田)の広田龍介税理士は「今は保有する不動産の売り時と考える富裕層がいる一方、購入は様子見が多い」と語る。

 マンション市場の失速が鮮明だ。不動産経済研究所(東京・新宿)のデータから計算すると、2016年に首都圏で供給されたマンションの市場規模は1兆9600億円余り。2兆円を下回ったのは米金融危機後の不況期の09年以来だ。16年は発売戸数も24年ぶりの低水準だった。

 建築コストや地価の上昇で、首都圏のマンション価格はここ4年で高騰した。首都圏平均で5000万円台半ばという高価格に、一般の購入層は付いてこれなくなった。それでも旺盛な富裕層の需要に支えられて億ションなどの高額物件だけは好調、というのが昨年上期ごろまでのマンション市場の姿だった。

■億ションすら売れず

 だが億ションにも陰りが出ている。16年下期(7~12月)の首都圏の供給に占める億ションの比率は2.6%と15年下期の5.4%から大幅に低下。契約率も69%と好不調の境目とされる70%を6年半ぶりに下回った。

 富裕層を後押ししてきたのは、15年の相続増税だった。最高税率の引き上げなどを受け、金融資産で5億円を超える超富裕層を中心に、現金よりも相続資産を大幅に圧縮できる都心の「タワマン」購入ブームが巻き起こった。株価上昇がそれを底上げし、異次元緩和とマイナス金利がもたらした超低金利時代も、投資利回りから見た賃貸収入の魅力を相対的に高めた。

 しかし、この鉱脈も尽きつつある。これまでの好調も「同じ富裕層の顧客に5戸も6戸も売っている」(不動産業者)例さえあるという。富裕層向け不動産コンサルティングを手掛けるスタイルアクト(東京・中央)の沖有人社長も「相続対策の特需はひとまず一巡した」と証言する。割安感が薄れ、海外マネーの動きもにぶい。

 需要面に加え、供給面でも逆風が吹く。訪日外国人客の増加を見込んだホテル建設が活発で、用地取得が競合する。三菱地所(証券コード8802)の吉田淳一次期社長は「マンションの土地の仕入れは非常に難しくなっている」と打ち明ける。

 売れ行きが鈍いなら価格は下がるはず。だが今のところ、そうした動きは表面化していない。14日に不動産経済研究所が発表した首都圏の1月分もボリュームゾーンは5000万円台のまま。平均価格は1991年6月以来の高水準を記録した。

■ゆがんだ均衡

 もっとも、「売れ行きは悪いが価格は下がらない」というゆがんだ均衡は、崩れる可能性も出てきた。日銀のマイナス金利政策導入で0%未満に沈んでいた長期金利は、米大統領選後の米国の金利上昇に引きずられて一時は0.15%まで上昇。金利が一段と上昇すれば一般層の購買余力はそがれ、富裕層も潮目の変化を感じて投資意欲をさらに減退させる恐れがある。

 実は販売現場では、すでに変化の兆候も出始めている。

 「契約を決めて頂ければ2割値引きします」。今年1月、都内のモデルルームを訪れた30歳代の会社員の男性に、営業マンがささやいた。閑静な住宅街で公園も近い。少し前なら人気化しそうな物件だが、8000万円超の部屋が多いことが響いているのか。かつて決算期末前に値引き販売されるマンションは珍しくなかったが、2013年以降は目立たなくなっていた。それが今期は複数の物件で、水面下の値引きが始まっている。ゆがんだ均衡はついに崩れるのか。

[日経ヴェリタス2017年2月19日付


国税庁が毎年7月初めに発表する路線価は土地を相続したり、贈与したりするときの税務上の評価額のもとになる。

路線価に土地の面積をかければ評価額が出るが、これはあくまで目安。

土地と道路との位置関係などに応じて路線価を補正する仕組みがあり、相続税額も左右する。

住宅地によくある補正のパターンを知っておこう。

 

路線価は都市部の道路ごとに付けられ、道路に面する標準的な土地1平方メートル当たりの評価を示す。

2016年分は71日に公表された。

国税庁ホームページや税務署において地図形式で見られるため、自分で土地の評価額を計算できる。

たとえば自分の土地が180平方メートルで、面する道路に「300」の表示がある場合。

路線価は千円単位なので1平方メートル当たり30万円になり、自分の土地の評価額は5400万円だ。

 

この土地が路線価「200」の道路にも面する角地なら、2本の道路に出入りできる利便性の高い土地とみなされ、補正で評価が上がる。

土地の正面の路線価に、側面の路線価である20万円の3%を足して計算するため、補正後の路線価は306000円、土地の評価額は5508万円に上がる。

もう一方の側面や裏面にも道路があれば、評価額はさらに上乗せされる。

 

~更正請求し還付~

一方、路線価の評価を下げる補正もある。

埼玉県の50歳の男性は昨年、多くの納めすぎていた相続税を返してもらう更正という手続きで約400万円を手にした。

道路から約1.6Mの高さにあり、階段で出入りする宅地の評価額を路線価より10%下げることができたからだ。

男性は「思い切って更正を請求してよかった」と振り返る。

 

周りの宅地に比べ道路との高低差が大きい土地は評価額が下がるが、具体的にどの程度の高低差なのか国税庁は明確にしていない。

更正に詳しい税理士の岡野雄志氏は「2M以上の高低差があれば評価減が認められる可能性が大きい」と話す。

ただし高低差があらかじめ路線価に反映されていないことが条件だ。

 

例えば山の傾斜委に開発された住宅地では、同じ1本の道路を挟んで谷川の土地は道路と同じ標高にあるのが一般的だが、山側の土地は道路より高くなる。

路線価に玄関まで階段を上がる必要がある山側のデメリットが反映されていなければ、評価を下げられる可能性が大きい。

 

都心部に多い「旗竿(はたざお)値」は、路線価をそのまま当てはめると評価が割高になるので注意が必要だ。

旗竿地は「間口が狭く奥行きが長い土地」なので、路線価より評価が下がる。

例えば間口が3M、奥行きが30Mの旗竿地なら路線価から約20%減額できる。

「四角形に比べて形がいびつな土地」として評価する方法もあり、相続税の申告ではどちらか評価が低いほうを選べる。

 

一戸建ての広大な宅地などだったところを小分けにする「ミニ開発」の奥にある土地は、直接面している行き止まりの道路に路線価がついていないことが多い。

税務署に申告して「特定路線価」を付けてもらう選択肢はあるが、アンカー税理士法人の今田隆幸・代表社員税理士は「評価がやや高めに出る傾向があり、節税上は勧められない」と助言する。

 

実はこうしたミニ開発の土地も最寄りの路線価のある道路との距離が遠すぎなければ、いったん旗竿地に見立てて評価できる。

この方法なら路線価から2030%くらい評価額が下がり、ほとんどの場合、特定路線価を下回るという。

「路線価のある道路から土地の入り口までの距離がおおむね30Mくらいまでなら、旗竿地の方法が認められる」(今田税理士)とされる。

 

~地方自治体に照会~

4M未満の道路に面している土地は、原則として建物を建て替えるときに道路との境界線を後退させる『セットバック』をしなければならない。

道路幅を広げ消防車などが入れるようにするためだ。

セットバックする部分は路線価から評価を70%下げられるので、地価の高いエリアでは影響が大きい。

セットバックが必要かどうかは地方自治体の建築担当部署に問い合わせればわかる。

 

昨年から相続税の基礎控除が4割縮小された。

このため大都市の駅近くに一戸建てのマイホームがあり、さらに数千万円の預貯金がある人がなくなると、自宅土地の評価を8割にできる「小規模宅地等の特例」を適用しても相続税がかかる例が増えている。

 

土地評価の補正を税理士に相談するなら、相続税申告の実績のほか書類を専用ソフトで作成しているか聞くといい。

書類作成は複雑で手間がかかるため、申告件数の多い税理士は専用ソフトを使うのが一般的という。

更正を手掛けるフジ相続税理士法人の高原誠・代表社員税理士は「申告書が手書きの場合は実績件数が少ない可能性があり、公正で相続税が戻る確率が高い」と話している。
 

01
02
 

 

日本経済新聞・俵悟志氏:平成28年7月6日(水)

このページのトップヘ