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タグ:中古住宅

国道交通省は、良質な中古住宅を認定する制度をこの夏にも導入する。
耐震性能や住宅診断の実施など一定の基準を満たせば、国のお墨付きを示す認定マークを、中古住宅の仲介業者に交付する。日本では売買が限られる中古住宅市場を活性化させる狙いがある。

認定を受けるには大規模地震(震度6強から震度7)に耐えるため、1981年に導入された「新耐震基準」を満たしていることや、雨漏りなどの構造上の不具合がないことが要件となる。
不動産仲介など売買を手掛ける事業者は、専門家に建物を確認してもらう住宅診断が必要になる。
浴室などの水回り部分や内外装の写真の提示も求める。過去に行った改築や断熱性能など、できるだけ多くの情報開示を求め、購入希望者の判断材料にしてもらう。

国は基準を満たした中古住宅を「安心R(アール)住宅」に認定する。
「R」は「Reuse(リユース=再利用)」「Reform(リフォーム=改築)」などを意味する。
認定マークも作成し、インターネットなどで紹介する際に表示できるようにする。
中古住宅を安心して購入できる環境を整え、若い世代の住宅購入促進や空き家対策につなげたい考えだ。
中古住宅_認定制度_安心R住宅

日本では新築住宅が好まれ、中古住宅は敬遠されがちだ。
国交省によると、国内住宅市場に占める中古住宅の割合は約15%と英国(約87%)や米国(83%)、フランス(約68%)など欧米諸国に比べて低い。

同省は認定制度の活用などで中古住宅の市場規模を現在の約4兆円から、2025年までに8兆円に拡大させる目標を掲げている。


平成29年5月3日(水)付 読売新聞朝刊より

~対象拡大:3人目を希望する子供二人の世帯も対象となりました!~

埼玉県では多子世帯を対象(下記条件参照)に中古住宅の取得・リフォーム工事に伴う諸経費(登記、住宅ローンに要する費用、仲介手数料等)を助成します。

補助金は最大で50万円で、先着順で受け付けます。
 

 多子世帯向け中古住宅取得・住宅リフォーム (1)

 

287月号宅建ニュース(全宅連・全宅保障)埼玉県からのお知らせ


~日本では一部の買主が自己負担でインスペクション実施が現状~

 

インスペクションとは、住宅に精通した建築士等が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無等を現地で確認することで、それが一般的な仕事です。

また、既存住宅の場合は、改修すべき箇所等を指摘するなども状況応じて行う場合もあります。

 

つまり、不動産等の流通事業者が住宅取得予定のお客様に対して、住宅の購入前や、自宅の売り出し前にインスペクションを行うことで、建物の状態を把握し、安心して取引を行うことができます。

また不動産仲介業者が物件の状況を消費者に明らかにするために利用するケースも増えています。

 

こういった業界の流れが、今回の宅建業法の一部改正(平成28年5月27日成立)につながっています。

改正宅建業法の概要は、「媒介契約の締結時に建物状況調査(いわゆるインスペクション)を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の依頼者への交付」となっています。

既存の建物の取引における情報提供を充実させるという狙いがあるものと思われます。

 

インスペクションの方法は、目視で、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断するのが基本です。

機材を使用する詳細診断もあります。

つまり、インスペクションは、住宅の「内科のお医者さん」と考えてよいと思います。

 

先進諸国では工程ごとに複数回のインスペクションが確立され、一般的に行われています。

特にアメリカでは全体の70~90%と高い確率でインスペクションが行われています(ただし、州によって異なる)。

 

一方、インスペクションが一般化されていない日本では新築マンションの内覧会の際や中古住宅を購入する前に、一部の買主がインスペクションを自己負担で依頼する程度であるのが現状です。

 

~インスペクションの位置付け:健康診断御一時診断に相当~

インスペクションは、消費者が主に中古住宅を売買する前に、主に目視で住宅の状態を把握して報告するという業務として行われていますが、日本ではごく少数の事業者が建築士等に依頼して行っている程度です。

 

インスペクションは比較的短期間で、可能な範囲で行う「一次診断」であり、これを医療の面で例えるなら、「健康診断」のレベルといってよいと思います。

 

健康診断を受けた人は、診断結果についてまず、医師からの説明を受けると思います。

治療を必要とするほどでないものの経過観察が必要ということもあれば、精密検査が必要だと進められることもあります。

そして二次診断として精密検査を実施することになった人は、専門的な検査器具を用い、その分野の専門医療を行っている総合病院などで見てもらうことがあると思います。

 

つまり、住宅に関するインスペクションは、この最初の「一次診断」に相当します。

外壁や基礎に不具合の兆候はないか、室内に雨漏りの形跡はないかなどを目視で確認し、建物の状態を診断依頼者に報告するというものです。

またインスペクションではわからない項目で懸念があるものは、非破壊の調査機器を使用したり、部分的に破壊したりして二次診断を実施、今後の住宅の性能低下等の可能性を発注者に報告して、今後の対策を講じるために活用いただくことがインスペクション業務の役目です。

 

マイホームという一生に一度か二度の高い買い物だけに、費用をかけてもプロの目により安心・安全を得たいという人は今後増えていくと思います。

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28年6月号RealPartner(全宅連・全宅保障)

住宅保証機構株式会社:営業推進部長・手塚泰夫氏


ベンチャー企業の住宅リノベーション(大規模改修)関連サービスを利用する消費者が増えてきた。

IT(情報技術)の浸透でベンチャーでも全国で事業展開しやすくなり、個性的な提案で、単身者や少人数世帯の「こだわり」を取り込んでいる。

新築マンション離れが進む中、中古の取引は活況で売り出し個数は過去最高水準だ。

欧米に比べて後れていた中古住宅流通の普及を新興企業が後押ししていきそうだ。

 リノベる

「間取活をあわせるのはいや。生活に間取を合わせたかった」会社員の小暮雄介さん(32)は都内で築40年の中古マンションを改装。

LDKを1DKに変えて対面キッチンのリビングを大きくとった。

夫婦で人を招くのが好きな小暮さんが利用したのは物件の紹介から施工まで一貫して手がけるリノベる(東京・渋谷、山下智弘社長)のサービスだ。

 

専属の担当者がデザイナー選びやローンの手配に協力する。

平均的な工事費用は70平方メートルで約886万円。

2015年度の受注件数は330件を超える見通しだ。

 

15年度はショールームを地方に広げ、長崎市など新たに6ヶ所開設。

全国19ヶ所でリノベーションの実例を紹介する。

若い世代の利用者が増えており、3月中旬には商業ビルの渋谷ロフト(東京・渋谷)に専用の相談カウンターも開く。

 

会社員の浅井功さん(33)は15年10月、約50平方メートルの物件を改装し単身で暮らし始めた。

マンションの購入費を含めて費用は約1700万円。

インベスターズクラウドの定額制サービスを利用した。

サイトで物件の広さや好みのキッチンなど8項目を選ぶと即座に料金がわかる仕組みだ。

 

中古住宅の人気は高まっている。

不動産経済研究所によると、15年の首都圏新築マンションの販売戸数は約4万戸。

約9万戸だった00年と比べると半分以下に減った。

その一方で16年に新たに売り出された中古マンションは首都圏で約17000(東日本不動産流通機構)と過去最高の水準だ。

戸建ての改装も増えており、消費者の住宅選びや暮らし方は変わりつつある。

新築は価格が高騰
 

中古住宅の取引が活発になる中、転売を仲介するサービスも登場している。

 

ツクルバ(東京・渋谷、村上浩輝再考経営責任者)156月、リノベーション住宅に特化した売買サイトを開いた。

一般的な不動産サイトは築年数で評価することが多く、リノベーション物件は埋もれてします。

毎月掲載する物件の715%が成約につながるという。

 

サイトでは施工主のこだわりを紹介するほか、推薦物件は「バーチャル内覧」で遠方に住む人でも室内をくまなく確認できるようにした。

360度全方向をカバーするカメラで撮影した動画をスマートフォン(スマホ)と連動。

たとえば利用者がスマホを天井に向けると物件の天井の様子がわかる仕組みだ。

 

欧米では中古住宅が住宅流通の8割前後を占める。

日本ではまだ2割に満たない。

住宅の改装も地域ごとに地場の工務店が手がけるのが一般的だったが、ネットの普及やITの進化で市場は変わりつつある。

 

大手ハウスメーカーや住宅設備会社のように全国に系列営業網がないベンチャー企業も工務店をネットワーク化し、独創的でニッチな需要でも幅広い層から顧客を掘り起こしやすくなっている。

今後の市場拡大をにらみ海外の企業も進出してきた。

改装仲介サイトの世界最大手も米ハウズ(カリフォルニア州)154月に本格的に営業を開始。

建築家やデザイナー工務店名外消費者をネットで結ぶマッチングサービスを始めた。

設計事務所などですでに国内だけで8000社が登録している。

 

~中古住宅市場~

日本の住宅市場は作っては壊す「スクラップ・アンド・ビルド」が中心で中古住宅の流通は欧米に比べて遅れている。

住宅ストック数は2008年時点ですでに総世帯数より15%多く、空き家も13年で820万戸と全体の13.5%に達する。

このため国も中古住宅の流通活性化を支援。

25年には流通市場を13年比2倍の8兆円、リフォームやリノベーション関連の市場をどう7割増の12兆円に伸ばす目標を掲げている。

 

 

日本経済新聞:平成2837()

宅建マイスターからのTOPICS

【中古住宅:物件を「囲い込み」】

~仲介業者:手数料を二重取り~

中古住宅の売却を依頼された不動産仲介業者が、物件を他社に紹介しない「囲い込み」が問題になっている。

購入希望者側の業者に「商談中」などと偽り、仲介させない。

独自に買い手を見つけ、売り手と買い手の両方から仲介手数料を得るためだ。

売り手は売却が遅れて値下がりにつながり、買い手も選択肢が狭まる恐れがある。

不動産流通の透明さは以前から指摘されており、防止の取り組みも進む。

 

東京都内の不動産会社A社は2年前、30代の男性会社員から、中古マンション(築15年)の購入の仲介を頼まれた。

この物件の売り手を担当するB社に問い合わせすると、「別の購入希望者から話があり、紹介できない」と言われた。

 

物件はまだ売り出されたばかり。

A社の担当者は不審に思い、男性会社員に直接、B社に電話するよう助言した。

男性が電話すると、B社の担当は「すぐにご案内できます」と答え、簡単に物件見学の予約が取れたという。

A社の担当者は「物件を囲い込もうとしていたのに間違いない」と指摘する。

 

中古住宅の物件情報は、物件を仲介する1社だけで引き受ける場合、「不動産流通標準情報システム(レインズ)」に登録し、ほかの業者に公開することが義務付けられている。

囲い込みは、売却を依頼された業者が、購入希望者側の業者の問い合わせに、「商談中」などとうそを告げて、物件を紹介しない行為だ。

 

狙いは仲介手数料(上限は売買価格の3%+6万円、価格万円超の場合、税別)。

契約が成立すると売り手、買い手それぞれ払う。

売り手の業者がホームページに物件を掲載するなどして独自に買い手を探せば、両方から手数料を得られる。

ある業者関係者は「囲い込みは業界では常識」と指摘する。

 

囲い込みや売り手や買い手に不利益になる。

国土交通省不動産業化は「売り手は購入希望者がいるのに売却できず、なかなか売れないと値下げを余儀なくされる。購入希望者も囲い込みを知らなければ、物件をあきらめることにつながる」と問題視する。

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レインズの利用規定では、囲い込みがあった場合は業者名を公表することもある。

売り手や買い手に大きな損害を与えた場合は、宅地建物取引業法で行政処分の対象となる可能性がある。

ただ、囲い込みの事実を証明するのは難しい。

 

このため、レインズに、1月、防止策が導入された。

物件情報に「公開中(募集中)」「購入申し込みあり(商談中)」などの表示を義務付け、売り手が閲覧してチェックできるようにした。

商談中と偽って表示しても、購入申し込みを受けていない売り手にはうそだとわかる。

表示にうそがあれば、レインズの利用が停止される。

ただ、インターネット使わない高齢者の場合はチェックが行き届かないなど効果は未知数だ。

 

不動産流通は不透明さを指摘されてきた。

仲介手数料は売買契約が成立しなければ受け取れないため、中華業者は買い手に契約をさせようと強引に営業するといったことだ。

 

不動産コンサルタントの西野雅之さんは「囲い込みは、売り手が業者に任せきりにする場合に起きやすくなる。

頻繁に連絡を取るべきだ。

不動産売買を依頼する仲介業者は、複数比較しながら、希望を丁寧に聞いてくれるかどうか見極めて選んでほしい」と助言する。

 

 

読売経済新聞:平成2831(日)付

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