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タグ:中古住宅市場

日経記事からのTOPICS

【中古住宅取引透明に 国交省】

~開示強化、売買促す~

国土交通省は中古住宅市場の活性化に向けて、取引の透明性を高める。

業者間で物件情報を交換するシステムで詳細な取引情報を開示するよう義務付け、虚偽には罰則も適用する。

売却依頼を受けた業者による物件の囲い込みを防ぎ、売買を促す。

中古住宅の品質への不安を拭うため住宅診断を普及させる法改正も検討する。

欧米に見劣りする中古住宅の有効活用を進めるとともに、高齢化で増え続ける空き家の流通も後押しする。

中古住宅取引透明に
 

~増える空き家 流通後押し~

日本で中古住宅の売買は取引全体の1割にとどまる。

米英の約9割に劣り、中古住宅の評価が低い一因になっている。

 

国交省は売買テコ入れには情報開示が不可欠と判断。

全国の不動産会社が物件情報を登録するシステムの開示項目を1月から充実させる。

システムを運営する公益財団法人・東日本不動産流通機構などに内規見直しを求めており近く認可する。

 

宅地建物取引業法は、不動産の売買仲介を1業者のみに任せる場合、依頼者が不利な取引を強いられないよう物件情報を同システムに登録するよう義務付けている。

 

ただシステムの登録情報は所在地や価格に限られ物件の取引状況は分からない。

そこで、「公開(募集)中」「購入申し込みあり」「紹介を停止中」の表示を求める。

中古住宅の売り手自身が取引の現状をネットで確認できる仕組みも設ける。

 

見直しは一部業者の物件囲い込みが指摘されているためだ。

売却の依頼を受けた業者が物件をシステムに登録しながら問い合わせが来ると「商談中」などと偽り取引を拒否。

その間に自ら買い手を探し、売り手と買い手から仲介手数料を二重取りしているとされている。

 

国交省は「客観的な証拠が得にくく摘発できない」(幹部)が、是正策をとる必要があると判断した。

虚偽情報を開示した業者は、運営主体の公益財団法人などが是正勧告や業者名の公開をし、処分も検討する。

 

国交省は専門家が住宅の状態を調べる住宅診断も促す。

売買契約時に必要な「重要事項説明書」に住宅診断の項目を設ける方向で、宅地建物取引業法の改正案を来年の通常国会に出す方針だ。

 

高齢化で住居の相続は増加が続く。

だが中古住宅の購入を敬遠する人が多いこともあり空き家は2013年に820万戸と10年間で24%増えた。

中古市場の活性化で買い手が増えれば、空き家の解消にも一役買うと国交省は期待している。

 

 

日本経済新聞:平成271221()

 

ファイナンシャルプランナーからのTOPICS

【中古住宅市場の現状】

社会の高齢化に伴い、「居住している戸建て住宅やマンションを売却して、高齢者向け住宅や介護施設に入居したい」「親が生前居住していた遠方の住宅を相続したが、自分は済まないので売却した」など、FPは様々なニーズにより中古住宅の売却に関する相談を受ける可能性があります。

そこで、国土交通省「中古住宅市場活性化ラウンドテーブル」の委員を輩出している東急リバブル株式会社に話を聞いた。

 

~関心が高まる中古住宅市場~

東急リバブルの和田氏によると、中古住宅は立地のほか築年数、耐震補強の有無などの個別条件により需要が異なるという前置きをしたうえで「路線価が上昇傾向にある地域では、買い手は、さらに上昇する前に物件を購入しようとするケースも生じる」と説明する。

路線価が上昇傾向にある地域にある物件の所有者で、すぐに住宅売却を行う必要がない層にとっては「より良い条件で売却できるまで静観する」というアプローチもある。

 

また、和田氏は、中古住宅市場に追い風を与えている要因として、建築費の高騰によって価格上昇が顕著な新築物件を諦め、中古物件を購入するという層が増加傾向にあることも指摘している。

 

~都市部と地方で異なる空き家への対処法~

都市部と地方では空き家の発生理由も異なる。

人口が減少し高齢化が進んでいる地域では、需要が少ないため中古住宅を売却できず「空き家問題」が発生してしまう。

こうした地域では、自治体が空き家バンクを実施することなどで空き家問題を解消するためのアプローチが行われている。

 

空き家数の増加が問題視される一方、「空き家率」には入居者を募集しているアパートの空き部屋なども含まれるため、都市部の純粋な空き家はそれほど多くないのが実情だ。

しかし、相続などで取得した物件が実際に空き家化してしまうケースも往々にして存在する。

 

東急リバブルが2014年3月に首都圏で実施した調査では、空き家の傾向として「約6割が木造一戸建て」「築20年以上の建物が7割」という結果が報告されている。(グラフ1,2参照)

これらの空き家等の将来的な売却・賃貸意向については「まだ決まっていない」が36.1%(グラフ3参照)

東急リバブルの櫻井氏は【売却と賃貸のどちらが良いか」「リフォーム方法や費用はどれくらい係るのか」といった点を知りたいが、それらを総合的に相談できる相手がいないため方針を決めかねている所有者は多いと分析する。

 

例えば、同社が実施している無料診断を利用し、「売却する場合の査定価格や売却費用、手取り金額」「賃貸の場合の賃料からリフォーム費用や固定資産税等の経費をさせひいた収支」を試算することで、方針を明か羽化しやすくなる。

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~中古住宅リフォームは買い手が行うことが主流~

リフォームは「売り手(物件の所有者)」「不動産業者」「買い手」の3つの立場で行うことができるが、中古住宅の売却価格を高めるケースが「売り手」と「不動産業者」のリフォームだ。

 

「売り手」側でリフォームすると、物件の価値を高めた後で市場に出せる。

しかし、売り手でリフォームへの投資を行わなければならないうえ、買い手のニーズに合うとは限らない点から、売り手によるリフォームにはリスクもある。

 

「不動産業者」が手掛けるリフォームは、リフォームやリノベーションを前提にした仲介を行うという専門的な観点から、構造補強やバリアフリー化など、付加価値を高めるリフォームを行い、より資産価値の高い物件として市場に投入するというビジネスモデルが多くなっている。

 

しかし、最近の主流は「買い手」自身のニーズに合わせて行うリフォームやリノベーションだ。

和田氏は「不動産流通経営協会が行った調査では、住宅購入前後のリフォーム実施率は約6割で、買い手が自分の資金や好み、ニーズに合わせて行うケースが大半を占めているのです」と説明する。

 

 

日本版FPジャーナル9月号より

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