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タグ:低金利


住宅価格を大きく左右するのは、金利、地価、建築費の3つ。

地価は上昇基調にあり、建築費も高止まりが続いているが、住宅ローンは史上最低金利を更新。

総合的に見れば、住宅購入や建て替えには、非常に良い環境が整っている。

そのチャンスを最大限生かすにはどうすればよいのか。

 

~フラット35の金利が初めて1%以下に~

住宅価格を取り巻く現在の状況を不動産経済研究所の主任研究員・松田忠司氏は「買いやすい環境であることは間違いない」という。

「最も大きな理由は低金利です」

 

住宅ローン金利は、長い間、低い状態が続いているが、ここにきてもう一段、水準が低下している。

背景には日銀のマイナス金利政策がある。

固定金利選択型や全期間固定型といった固定金利型の住宅ローン金利は、長期金利の影響を受ける。

マイナス金利によって長期金利が下がっているため、巡り巡って住宅ローンの金利が下がっているわけだ。

 

長期固定金利型の代表的な住宅ローンの「フラット35」は、最低金利を更新している。

金利は返済期間や取扱金融機関によって異なるが、返済期間21年から35年に適用される最低金利は6月の1.1%から0.17%引き下げられ0.93%となった。

金利が1%切るのは2003年10月に「フラット35」の取り扱いが始まってから初めてのこと。

 

銀行の住宅ローンの金利も下がっている。

メガバンクでは固定金利期間選択型10年の金利が7月適用分で1%以下の水準となっている。

 

住宅ローンは返済期間が長くなることが多いだけに、金利水準は返済額への影響が大きい。

例えば、3000万円を返済期間35年で借りた場合、金利が2%であれば、毎月の返済額(ボーナス返済なし)は、約9万9400円となる。

これが金利1%の場合では約8万4700円だ。

毎月1万5000円程度の差が出る計算だ。

これを35年間の返済期間で見ると、600万円以上の差となる。

同じ金額の物件を購入しても、返済額にこれだけの差が出れば、購入後のライフプランに大きな差が出るはずだ。

 

この傾向は、しばらく続きそうだ。

日銀は物価上昇率2%を目標に掲げているが、達成にはなお時間がかかる見込み。

それまでは金融緩和を続けざるを得ない。

住宅ローン金利もその影響で当面は低水準が続くだろう。

 

~建築費は高止まり:地価は上昇基調に~

一方で住宅価格に大きな影響を及ぼすのが建築費だ。

東日本大震災の復興需要などで建築費は13年以降、大幅に上昇した。

「2年ほど急激に上昇し、今は高止まりしている状況です」(松田氏)。

 

それは建築費の指数として知られる建築工事費デフレーターを見ても明らかだ。

12年の10~12月までは下落しているが、13年の1~3月から急上昇している。

14年の半ばで上昇は止まり、直近では多少下がっているが、高止まりの状況は変わっていない。

 

地価も上がり基調だ。

7月1日に国税庁が公表した16年1月1日時点の路線価は全国平均で0.2%のプラスとなった。

上昇に転じたのは、08年以来8年ぶり。

 

ただ、都市部と地方で二極化が進んでいるのも事実。

東京都がプラス2.9%、大阪府がプラス1.0%であるのに対し、秋田県ではマイナス1.9%となっている。

 

「同じ都市部でも上昇が目立つのは、駅から近いエリア。少し駅から離れれば、上昇していない場所もあります」(松田氏)。

 

都市部で勝つ利便性の高い、人気エリアの不動産価格は、地価上昇の影響を大きく受けそうだ。

 

以上を考慮すると、地価や建築費の上昇で今後、住宅価格には多少なりとも上昇圧力がかかるだろう。

しかし、住宅ローンの金利の低水準の恩恵を受けて、状況はしばらく続く。

じっくり検討するにはよい時期となりそうだ。

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日本経済新聞:成28729()


日本銀行が16日に導入したマイナス金利政策は、金融機関から預かるお金の一部に「手数料」をかける仕組みで、金融緩和の一つとして位置づけられている。

だが、長期化すれば副作用が生じる可能性もある。

日銀よりも先行してマイナス金利を導入した欧州では何が起こっているのか。

現場を歩いた。(ジュネーブ:石黒穫、コペンハーゲン:五十棲忠史)

 

~デンマーク~

「上場の売れ行きだよ。金利低下が追い風になっていることは間違いない」

デンマークの首都コペンハーゲン北東部の不動産屋で働くニコライ・ミケルセンサン(27)は、マイナス金利の恩恵で住宅ローンの金利も下がったと話す。

売れ筋は300万~400万クローネ(約5000万~約7000万円)のマンション。

店内に張られた物件の紹介写真には「SOLGT(売約済み)」の表示が目立つ。

 

デンマークの中央銀行は現在、民間の金融機関で余ったお金を預かる際の適用金利を「マイナス0.65%」としている。

1000万円を1年間預けた場合、6万5000円徴収される計算だ。

 

中銀に預けると損をするため、各金融機関は企業や個人への貸し出しを増やそうと、金利引き下げ競争を繰り広げている。

住宅金融大手のノルディア・クレジットは、「100万クローネ(約1700万円)を借りると、月に117クローネ(約2000円)の金利がもらえる」とキャンペーンを展開中だ。

借り手は融資手数料を支払う必要があるため、実際には返済額が借りた金額上回るが、同社は「市場で最も有利な金利。満足してもらえるはずだ」とアピールしている。

低金利欧州で住宅活況
 

~値上がり~

住宅ローンが借りやすくなったことを受け、住宅価格は値上がりしている。

欧州連合(EU)統計局によると、2012年7月にマイナス金利を導入(14年に一時中断)したデンマーク全体の住宅価格は、導入前と比べ2割近く上昇した。

コペンハーゲン北東部の集合住宅は、約1.5倍に値上がりしているという。

ただ、市場アナリストのトール・ストラーマ氏(35)は、「住宅価格は値上がりしたが、所得水準と比べ、高すぎるということはない。『住宅バブル』に発展する危険性はあるが、可能性は低いだろう」と話す。

 

デンマークと同様に、マイナス金利を14年12月に始め、住宅ローン金利が下がっているスイスでは、資金運用のために不動産を買う人も出てきた。

スイス西部オボンヌでワイン醸造所を営む森本ボイチェ慧芝さん(63)は、自宅とは別に、マンションの購入を検討中だ。

 

「売り出しかかっくの2割を頭金として用意すれば、残りは銀行で年0.9%から借りられる。賃貸に出せばローン返済額の約2倍の家賃収入が見込める。こんな利回りのいい投資はない」と話す。

すでに2件のマンションを所有し、副収入を得ているという。

 

 

読売新聞:平成28218(木)付

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