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タグ:住宅ローン

2019年は家計を取り巻く環境が大きく変わる。10月に消費税率の8%から10%への引き上げが予定され、増税対策として住宅ローン減税が拡充される。株価の波乱が続けば資産運用でさらなる対応が求められそうだ。相場の見通しを含め、家計への処方箋を4人の専門家に聞いた。



【消費増税 購入時期の工夫を】
辻・本郷税理士法人 浅野恵理氏(税理士)

消費税率の引き上げは家計の収支に大きく影響する。19年は8%から10%への移行期なので、契約や購入のタイミングによっては増税後に利用する商品やサービスでも8%で済むケースがある。スケジュールを確認し、計画的に行動することが大切だ。

まず、19年3月31日までに契約する注文住宅や披露宴などの代金には、住宅の引き渡しや披露宴の日程が10月以降でも、8%が適用される。ただし、4月以降に披露宴の人数が増えたり追加工事を発注したりすると、その分には10%になる。4月以降に変更が出ないよう注意したい。

また、電車、バス、船舶、飛行機などの旅客運賃や映画、音楽、スポーツ、美術館などの入場料については9月30日までに支払えば、サービスを利用するのが10月以降でも8%で済む。6カ月定期券や遊園地の年間パスなどは9月末までに購入する方が有利だ。

増税後も酒類を除く飲食料品や一定の新聞には軽減税率が適用され、8%に据え置かれる。飲食料品については消費者が混乱する場面があるかもしれない。

例えば、出前やテークアウトの食品は8%だが、同じものを店で食べると外食になるため10%になる。みりんとみりん風調味料、発泡酒とノンアルコールビールなど、似たような商品でも税率が異なる。

増税後の消費の落ち込みを防ぐため、10月以降、値下げやポイント還元なども行われる予定だ。少しでも家計の負担を減らすためには情報収集も重要になりそうだ。



【住宅 中古は値下がりも】
さくら事務所会長 長嶋修氏(不動産コンサルタント)

消費増税は住宅市況に大きな影響を与えないだろう。

住宅ローン減税の期間が現行の10年から13年に延長されるほか、一定額以下の収入の人に一時金を渡す「すまい給付金」の年収要件が緩和され金額も拡充が検討されている。借入額や収入によっては、増税前の8%よりも増税後の10%で購入したほうが減税や給付金の効果で得をする人もいるだろう。このため、住宅を駆け込みで購入する動きや、その後の反動減は限定的だとみている。

新築は都心のマンションで需要に息切れはあるものの、デベロッパーが価格の維持を狙って発売戸数を減らしてくる可能性が高いと思われる。

一方、中古マンションについては、株価動向を注視することが必要だ。東京都心3区(千代田、中央、港)の中古マンション価格は日経平均株価と一定の時間差で連動する。都心の高額な中古マンションを購入する高所得層は株式への投資比率が高く、株価の下落傾向が続けば需要が減って、19年春ごろの値崩れもあり得る。結果的に、新築と中古の価格差が広がる1年となるかもしれない。

今まで以上に資産価値が落ちにくい物件を選ぶ姿勢が大切になってくる。都心、郊外とも駅前、駅チカなど利便性の高いエリアの住宅は価値を保ちやすいのが一般的だ。

すでに住宅ローン金利の水準は低く、一段の低下余地は狭い。先行きの上昇リスクを考慮すれば、変動型より固定型を選ぶほうが無難だといえる。



【資産運用 AI関連に注目】
第一生命経済研究所取締役・首席エコノミスト 嶌峰義清氏


18年度の企業業績は前年度比の増益率が縮まり、19年度は減益となる企業も多いだろう。足元の国内景気のけん引役は設備投資のみだ。世界的な景気の減速や米中貿易戦争の影響などで輸出の伸びは今後も期待できない。

企業は期初に業績を慎重に予想する傾向がある。19年度は業績拡大への期待は弱まり株価の割安感も薄まるだろう。株価は下値を探る展開を予想する。

企業業績の下振れが予想されるが、長期にわたる需要拡大が期待できる業種を選んで投資すれば恩恵を受けられる可能性がある。例えば、人工知能(AI)やビッグデータなどに関連する企業だ。

ファンダメンタルズ(経済の基礎的条件)が悪化する懸念がある場合は、国債や格付けの高い社債など、安定的に収益をあげられる資産に資金を移しておきたい。



【株式比率を見直し】
ファイナンシャルプランナー 深野康彦氏

今回の株式相場の急落で肝を冷やした人は、運用資産に占める株式の割合を引き下げたり、毎月の収入から投資に充てる金額を減らしたりすることを検討したい。

投資で被る損失が許容できる範囲を超えていると想定されるからだ。「休むも相場」という格言があるように、投資を手控えて相場を見つめ直すことも頭に入れておきたい。

19年も重要イベントが控えており、株価が急落する局面は予想される。相場全体が下落した結果、投資しやすい水準になって、どの銘柄を買うか迷ってしまう人もいるだろう。

開示済みの業績を通期の業績予想と比べて進捗率などを確認したり来期以降の市場の業績予想などを見比べたりして、長期的に業績拡大が期待できる銘柄を探したい。相場全体が下落したときは、株主優待狙いの銘柄が割安になっていないか、確認するのも一案だ。


2018/12/30付 日本経済新聞社より

与党の2019年度の税制改正大綱が発表されました。住宅ローン減税についても拡充案が出ていて、ライフステージの側面で住宅購入を考えていた人にとっては、制度の違いが気になるところかもしれません。適用される消費税率が8%と10%とでは、活用できる制度はどのように変わるのでしょうか。

■住宅ローン減税の拡充案、消費税率の上昇分を吸収も

既に施行されている住宅ローン減税の内容は、21年12月31日までに取得・居住した物件については、年末のローン残高の1%(上限40万円)が10年間、所得税や住民税から控除されます。

仮に年収700万円の夫と年収100万円の妻、未就学の子どもがいる家庭で、夫単独名義で4000万円のマンション(建物2500万円、土地1500万円)を、すべて住宅ローン(35年元利均等返済、金利1.5%)で購入した場合(モデルケース)、現行の住宅ローン減税で減税される金額は総額約350万円になります。

消費税10%で物件を取得した場合の住宅ローン減税の拡充案では、20年末までに取得・居住した場合、「建物価格の2%」か、「10年目までと同様に年末ローン残高の1%」、どちらか金額が小さい方を3年間、さらに控除される内容になっています。モデルケースでは建物価格の2%である50万円を、3年に分割してさらに控除が受けられる計算になります。土地には消費税がかからないため、控除が全額受けられたら、2%上昇する消費税率分が吸収できる計算です。

■すまい給付金の最大額は増え、受け取れる年収も上がる

すまい給付金については、消費税8%と10%で取得した場合の給付額の違いは、既に決まっています。消費税8%で取得した場合は目安年収が510万円以下の人は最大30万円、消費税10%で取得した場合は目安年収775万円以下の人は最大50万円の給付金を受けることができます。モデルケースだと消費税8%で取得すると、すまい給付金は受給できませんが、消費税10%で取得すると10万円の給付金を受け取ることができる可能性があります。

住宅取得のために親や祖父母から贈与を受ける場合、住宅取得資金の贈与に関する非課税措置も注目ポイントでしょう。20年3月31日までの取得の場合、消費税8%などであれば700万円、消費税10%であれば2500万円までの贈与を非課税で行うことができます(条件を満たす「省エネ等住宅」は、それぞれさらに500万円非課税で贈与可能)。援助を受けられる家庭においては影響が大きいですね。

■消費税率以上に物件価格や住宅ローンの変動の影響が大きい

制度的には消費税10%での取得の方が有利に見える要素が増えてきています。一方で、住宅取得においては消費税の税率よりも、物件価格そのものの変動や、住宅ローン金利の変動の与える影響の方が大きい可能性もあります。

不動産経済研究所の首都圏マンション市場動向によると、新築マンションの価格推移は消費税が5%から8%に上がった14年4月は4846万円ですが、その前月にあたる3月は5215万円でした。一概に、消費税率が5%の間に購入したいという駆け込み需要と、その後需要が落ち込んだことによる価格差ばかりとは言えませんが、約370万円と、物件価格全体の7%にあたる金額が変動している一例となります。

また、4000万円を35年返済で住宅ローンで借りた場合、金利が年1.5%と2%の場合だと総返済額が約420万円違います。

このように、消費税率による影響よりも、物件価格そのものの変動や、適用される住宅ローンの金利、あるいは、購入する物件の間取りやエリアといった自分で判断して選べる要素の方が、金額への影響としては大きなものになることが多いです。そのため、消費税率がいくらを適用されるかよりも、家計として適切な返済を行っていけるか、必要なスペックの物件なのかに、より注視して物件購入を検討するのがよいでしょう。

■19年3月末までの契約なら消費税率は8%

なお、それでも消費税率8%で取得したいという考えがある場合、「半年以上前に契約することの猶予措置」を知っておくとよいでしょう。

通常、消費税率は引き渡し時点での税率が適用されます。現段階だと19年10月以降に完成する物件やリフォームなどは、通常、消費税率10%となります。ところが、こうした完成までに時間がかかる物件やサービスは、半年前にあたる3月31日までに契約を完了していれば、引き渡しが19年10月以降になったとしても、契約時の消費税率である8%が適用される猶予措置があります。

適用される消費税率が8%であることにこだわる場合、19年3月末までに一定の判断をする必要があります。

2018/12/21 ファイナンシャルプランナー 風呂内亜矢氏 日本経済新聞社より

家取得、消費増税でどうなる? 契約日で異なる非課税額に注意
税理士法人山田&パートナーズ税理士 浅川典子さん

マイホームの購入を考えています。資金は自分の貯蓄と住宅ローンのほか、親からの贈与も検討しています。2019年10月から消費税率が10%に引き上げられます。マイホームの税金の注意点を教えてください。

最近、マイホームの税金についての相談が増えています。住宅ローン控除、住宅取得等資金の贈与の非課税制度の実際の相談例から、見落としがちなポイントを解説します。

住宅ローン控除は、年末ローン残高の1%を入居の年以降10年間の所得税額から差し引ける制度です。控除対象の住宅は床面積が50平方メートル以上。50平方メートル未満のワンルームマンションなどは控除の対象外です。適用要件をよく確認してください。

マイホームを売って得た資金と住宅ローンで新居を買う場合も注意があります。マイホームを売却すると、譲渡所得から3千万円を差し引ける特例があります。ただし、特例を使うなら、新居に住み始めた年とその前後2年間ずつの計5年間は住宅ローン控除を受けられません。

父母、祖父母などから住宅取得資金をもらった場合、一定額まで贈与税が非課税となる住宅取得等資金の非課税贈与制度の注意点もあります。制度を使うなら、贈与された翌年の3月15日までに税務署に申告が必要です。

また、来年は契約締結日によって非課税限度額が異なります。来年3月末までの契約だと非課税額は最高1200万円、それ以外の10月以降引き渡し分(10%適用)は同3千万円になります。来年3月末までに契約した注文住宅などは、引き渡しが10月以降でも8%が適用されますが、非課税限度額は同1200万円です。

住宅ローンの繰り上げ返済にも親からの非課税贈与資金を充てられると勘違いしている人も多くいます。繰り上げ返済は住宅の取得ではないので、非課税制度は使えません。気をつけてください。

2018年12月19日 日本経済新聞社より

そろそろ2019年の暮らしと経済がどうなるか気になるわ。消費増税は家計にどのくらい影響しそうなのかな? 景気はもっとよくなるのかしら? いつもは「クラブニッキィ」の会員2人が参加する「ニッキィの大疑問」。11月9日、会員中心に約40人を招き、セミナーを開いた。2019年の暮らしと経済について、前田裕之編集委員と田村正之編集委員に話を聞いた。 ――19年10月に予定される消費増税が気になります。 田村編集委員 19年の家計に最も影響するのは、やはり消費増税でしょう。今は8%の税率が10%になります。 今回の特徴は、外食と酒を除く食料品などは8%に据え置く軽減税率を設けること。様々な家計の負担軽減策も講じられる予定です。幼児教育無償化のほか、低所得層や子育て世帯に商品券を配る案などが出ています。中小小売店でクレジットカードなどキャッシュレス決済で買い物するとポイントを還元する案もあり、一時的に実質減税となるかもしれません。こうした対策で、増税の影響はいくぶん緩和されそうです。 軽減税率はとても複雑です。外食と持ち帰り商品の区分は混乱しそう。そばの出前や宅配ピザなどは8%ですが、自宅で調理してもらう出張料理は10%になります。 前田編集委員 家計への影響は思ったほど大きくないとの指摘もあります。家計調査から大まかに試算すると、税率引き上げの影響を受けるのは家計支出の6割ほどになりそう。軽減税率の対象となる食料品が支出の2割を占めるほか、家賃や学校の授業料などもともと消費税がかからない支出もあるためです。 民間シンクタンクによると1世帯の家計支出の増分は年3万~4万円台にとどまるとの試算もあります。日銀は、5%から8%に税率が上がった前回にくらべ、日本全体の家計支出の負担増は4分の1程度に抑えられると試算しています。給料が順調に上がれば、景気腰折れの心配は、前回ほどではなさそうです。 ――増税前に買ったほうがいいものはありますか? 田村編集委員 今回は、増税幅が小さいこともあり、駆け込みすべき大きな買い物はそれほどありません。 注文住宅は19年3月末までに契約、建て売りは同9月末までに引き渡しを終えれば税率8%です。でも住宅価格のかなりの割合を占める土地代には消費税がかかりません。個人が売り主となる中古住宅は建物も非課税です。 住宅ローン減税の延長・拡充も検討中。いまは都市部では住宅価格の上昇が目立ち、買い急ぐと逆に負担が重くなるかもしれません。車も税制優遇策が検討されています。 家電のうちパソコンやテレビは価格の季節変動が激しく、増税の影響が値下げで相殺される時期がありそうです。冷蔵庫など白物家電は値動きが小さいので、もともと買う予定の人は増税前にしてもいいかもしれません。 ――ほかには、どんなことが家計に影響しそうですか? 前田編集委員 5月の新天皇の即位と改元は、祝賀ムードや関連セールで、買い物したい気分になりそうです。 輸入品が値下げされる可能性も。環太平洋経済連携協定(TPP)が18年12月30日に発効します。参加11カ国のうち日本、オーストラリア、カナダなど6カ国で発効し、魚など一部の輸入品はすぐ関税がさがります。 店頭での値下げのほか、経済成長への期待もあります。政府は日本の国内総生産(GDP)が年間約8兆円押し上げられ、46万人の雇用が創出されるとみます。日本と欧州連合(EU)の経済連携協定(EPA)も19年2月の発効を目指しています。 半面、米中貿易戦争は心配です。国際通貨基金(IMF)は、最悪の場合、20年に世界のGDPが0.8%押し下げられると試算します。企業業績に影響し、家計にも跳ね返る恐れがあります。 ――銀行の預金金利は低い状態が続くのでしょうか? 田村編集委員 当分は低いままでしょう。物価より預金金利が低い状態が続くと、預金の価値は目減りします。 2050年には女性の2人に1人は93歳、5人に1人は102歳まで生きるようになります。長寿化が進む中、老後資金が心配で消費が伸びないのも無理はありません。長期の資産形成を早めに考えるべきです。 これまで、世界の株式市場に長く分散投資し続ければ、世界経済の成長の恩恵を受けてしっかり資産を増やせたことがわかっています。 今は日本企業の業績は高水準ですが、円安で支えられた面があります。19年以降、さらに円安が進むかは不透明で来期の業績見通しに慎重な見方も出ています。株価も下がるかもしれません。ただ、株価が一時は下がっても分散投資をやめなければ、将来、資産を増やせる可能性が大きいのです。19年の株価はどうか、東京五輪が終われば……などタイミングを気にするより長期分散投資が大切です。 [日本経済新聞夕刊 2018年12月3日付]

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)で、納税者が誤った申告をし、国税当局もミスを見落とした結果、税金を控除しすぎていた人が2013~16年の4年分で1万数千人いたことが11日、関係者の話で分かった。対象者は数万~数十万円程度の追加納税が必要になる可能性がある。会計検査院の指摘で発覚。近く国税庁が公表する。

20181211_日本経済新聞社より


国税庁の住宅ローン減税のパンフレットには適用条件などの細かな説明が並んでいる
国税庁は対象者に申告の見直しを求める方向で検討している。日本では納税者が自ら税額を申告して納付する「申告納税制度」を採用しており、正しく納税した人との公平を保つ必要がある。国税側にミスがあったとしても、税金が不足している場合は納税者の負担は避けられない。ただ、延滞税などのペナルティーは科されないケースもある。

住宅ローン減税は、住宅ローンを組んで自宅を購入した場合に年末のローン残高などを基に計算した金額が所得税の額から差し引かれる。

申告ミスのうち1万人程度は、親などから住宅購入資金の贈与を受け、申告して非課税の特例を利用したケース。住宅の購入価格から贈与額を引いた差額か年末の住宅ローン残高か、少ない方を基に控除額を計算する。

家具購入や手数料などのため、贈与とローンで購入価格を上回る資金を用意した人は、ローン残高の方が多くなることがある。


例えば親から700万円の贈与を受け、2500万円の住宅ローンを組んで3000万円のマンションを購入した場合、3000万円から700万円を引いた差額は2300万円。年末のローン残高が2400万円だったとすると、2300万円を基に控除額を計算することになる。

こうしたケースで単純にローン残高を基に申告していた人が多数いたという。税務署側も贈与の申告書と住宅ローン控除の申告書の突き合わせなどのチェックを徹底していなかったとみられる。

また、自宅を売った利益のうち3000万円までは非課税となる特例制度を利用した場合、新たに住宅を購入しても住宅ローン減税を利用できないが、2つの制度を誤って重複利用していた人もいたという。

2017年に住宅ローン減税を利用した給与所得者は約330万人で、約5500億円が控除されている。

住宅ローン減税制度は、住宅取得の促進などを目的に1972年度の税制改正で導入された「住宅取得控除制度」がルーツとされる。景気対策などを理由に条件や控除額などの変更が繰り返されてきて、複雑な制度になっている。

2018年12月11日 日本経済新聞社の記事より

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