吹上駅最寄りの不動産なら三国ホーム吹上店

【新築戸建て分譲:吹上駅を中心に鴻巣市・行田市】 三国ホーム吹上店はJR高崎線「吹上駅」最寄りの物件を中心に取り扱っています。土地の開発分譲によって新築住宅の販売を得意とする会社です。弊社の商品は、「低予算のこだわりの家」をテーマとしています。ご予算に応じた商品をご提案させていただき、お客様と一緒に考え、最適な商品をご購入いただけるようにお手伝いさせていただきます。 【ご購入前もご購入後もプロのコンサルタントしてお手伝い】 三国ホーム吹上店では不動産に関する5つの専門知識でご購入の前にはお客様に最適なアドバイスを行い、さらに、ご購入後にその時のご事情に合わせてコンサルタントさせていただきます。

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マイホームの購入で住宅ローンを契約する際に確認しなければならないのがいわゆる諸費用です。金利とは別に支払うコストです。借りる銀行や契約する条件によって負担額に数十万円の差が生じることがあるので要注意です。


諸費用が合計いくらかかるかは借入額によります。コンサルティング会社MFS(東京・千代田)社長の中山田明さんは「借入額の2%強に、十数万円を加算した金額を目安にするといい」といいます。2000万円を借りれば諸費用合計は50万円を超えるような金額になります。

諸費用の中で最も高くなりがちなのが保証料です。返済不能に陥ったときに備えて銀行が借り手から徴収し、肩代わりを約束する保証会社に支払います。保証料は借入額の2.16%が標準的です。

注意したいのが「保証料ゼロ」をうたうケースです。有利だと思いがちですが、保証料の代わりに、事務手数料などという名目で費用がかかり、全体では負担額が同じくらいということがあるからです。事務手数料を借入額の2.16%とする例もあります。

保証料と事務手数料は、負担率が同じであったとしても、契約上重大な違いがあることを知っておきましょう。ローンを繰り上げ返済した場合、保証料は一部が返還されるのに対して、事務手数料の場合は戻ってこないのが通常です。はじめから繰り上げ返済を計画する人は、保証料方式を選んだほうが、金利に大差ないなら有利でしょう。

保証料がいくら戻ってくるかは時期により異なります。借り手は通常、保証料をはじめに一括して払いますが、保証会社は保証料の水準を期間ごとに計算しています。借りたばかりでローン残高が多いうちは保証料は高く、返済が進み残債が減れば低くなります。「30年ローンで10年目に一括繰り上げ返済をして戻ってきた保証料は約3割だったという例がある」と中山田さんは話します。

諸費用には他にも借り方によって差が出るものがあります。例えば印紙税は通常、借入金額に応じて2万~6万円必要です。最近は紙の契約書が要らない電子契約方式のローンが増えており、その場合に印紙税はかかりません。電子契約用の手数料が別途かかることもありますが印紙税より安いことが多いようです。

借り手が購入した不動産に銀行が抵当権を設定する際、国に納めるのが登録免許税です。税額は新規に借りる場合と、借り換える場合とで異なります。一般に新規なら軽減税率が適用されて借入額の0.1%になるのに対し、借り換え時は同0.4%です。

抵当権設定の登記手続きを司法書士に頼むと、その手数料がかかります。1件当たり10万円前後が相場です。夫婦がそれぞれ契約するペアローンの場合、この手数料はローン1本で契約するのより高くなります。2倍まではいかないまでも負担が増えることは留意しましょう。

家を買えば仲介手数料がかかることもあるし、借り換えれば完済手数料を求められることもあります。金利だけではなくこうした費用にも目配りすることがトータルの出費は抑えるうえで大切です。

2018/12/30付
日本経済新聞社より

与党の2019年度の税制改正大綱が発表されました。住宅ローン減税についても拡充案が出ていて、ライフステージの側面で住宅購入を考えていた人にとっては、制度の違いが気になるところかもしれません。適用される消費税率が8%と10%とでは、活用できる制度はどのように変わるのでしょうか。

■住宅ローン減税の拡充案、消費税率の上昇分を吸収も

既に施行されている住宅ローン減税の内容は、21年12月31日までに取得・居住した物件については、年末のローン残高の1%(上限40万円)が10年間、所得税や住民税から控除されます。

仮に年収700万円の夫と年収100万円の妻、未就学の子どもがいる家庭で、夫単独名義で4000万円のマンション(建物2500万円、土地1500万円)を、すべて住宅ローン(35年元利均等返済、金利1.5%)で購入した場合(モデルケース)、現行の住宅ローン減税で減税される金額は総額約350万円になります。

消費税10%で物件を取得した場合の住宅ローン減税の拡充案では、20年末までに取得・居住した場合、「建物価格の2%」か、「10年目までと同様に年末ローン残高の1%」、どちらか金額が小さい方を3年間、さらに控除される内容になっています。モデルケースでは建物価格の2%である50万円を、3年に分割してさらに控除が受けられる計算になります。土地には消費税がかからないため、控除が全額受けられたら、2%上昇する消費税率分が吸収できる計算です。

■すまい給付金の最大額は増え、受け取れる年収も上がる

すまい給付金については、消費税8%と10%で取得した場合の給付額の違いは、既に決まっています。消費税8%で取得した場合は目安年収が510万円以下の人は最大30万円、消費税10%で取得した場合は目安年収775万円以下の人は最大50万円の給付金を受けることができます。モデルケースだと消費税8%で取得すると、すまい給付金は受給できませんが、消費税10%で取得すると10万円の給付金を受け取ることができる可能性があります。

住宅取得のために親や祖父母から贈与を受ける場合、住宅取得資金の贈与に関する非課税措置も注目ポイントでしょう。20年3月31日までの取得の場合、消費税8%などであれば700万円、消費税10%であれば2500万円までの贈与を非課税で行うことができます(条件を満たす「省エネ等住宅」は、それぞれさらに500万円非課税で贈与可能)。援助を受けられる家庭においては影響が大きいですね。

■消費税率以上に物件価格や住宅ローンの変動の影響が大きい

制度的には消費税10%での取得の方が有利に見える要素が増えてきています。一方で、住宅取得においては消費税の税率よりも、物件価格そのものの変動や、住宅ローン金利の変動の与える影響の方が大きい可能性もあります。

不動産経済研究所の首都圏マンション市場動向によると、新築マンションの価格推移は消費税が5%から8%に上がった14年4月は4846万円ですが、その前月にあたる3月は5215万円でした。一概に、消費税率が5%の間に購入したいという駆け込み需要と、その後需要が落ち込んだことによる価格差ばかりとは言えませんが、約370万円と、物件価格全体の7%にあたる金額が変動している一例となります。

また、4000万円を35年返済で住宅ローンで借りた場合、金利が年1.5%と2%の場合だと総返済額が約420万円違います。

このように、消費税率による影響よりも、物件価格そのものの変動や、適用される住宅ローンの金利、あるいは、購入する物件の間取りやエリアといった自分で判断して選べる要素の方が、金額への影響としては大きなものになることが多いです。そのため、消費税率がいくらを適用されるかよりも、家計として適切な返済を行っていけるか、必要なスペックの物件なのかに、より注視して物件購入を検討するのがよいでしょう。

■19年3月末までの契約なら消費税率は8%

なお、それでも消費税率8%で取得したいという考えがある場合、「半年以上前に契約することの猶予措置」を知っておくとよいでしょう。

通常、消費税率は引き渡し時点での税率が適用されます。現段階だと19年10月以降に完成する物件やリフォームなどは、通常、消費税率10%となります。ところが、こうした完成までに時間がかかる物件やサービスは、半年前にあたる3月31日までに契約を完了していれば、引き渡しが19年10月以降になったとしても、契約時の消費税率である8%が適用される猶予措置があります。

適用される消費税率が8%であることにこだわる場合、19年3月末までに一定の判断をする必要があります。

2018/12/21 ファイナンシャルプランナー 風呂内亜矢氏 日本経済新聞社より

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▼【フラット35】10月資金受取分のお借入金利
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【フラット35】の10月資金受取分のお借入金利が決まりました。
  ※ お借入金利は毎月見直されます。
  ※ お申込時ではなく、資金受取時のお借入金利が適用されます。

■今月の金利水準

(融資率9割以下の場合)
 返済期間が21年以上35年以下の場合の金利幅:年1.060%~年1.610%
     (取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは、年1.060%)
  返済期間が20年以下の場合の金利幅:年0.950%~年1.500%
          (取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは、年0.950%)
(融資率9割超の場合)
 返済期間が21年以上35年以下の場合の金利幅:年1.500%~年2.050%
     (取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは、年1.500%)
  返済期間が20年以下の場合の金利幅:年1.390%~年1.940%
          (取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは、年1.390%)

  (注1)融資率とは建設費・購入価額に対して、【フラット35】のお借入額
     の占める割合をいいます。
     (「融資率」とは(http://www.flat35.com/loan/flat35/rate.html))。
     融資率が9割を超える場合は、融資率が9割以下の場合と比較して、
     ご返済の確実性などをより慎重に審査します。
  (注2)借換えの場合は、融資率にかかわらず「融資率が9割以下」のお借入金利が適用
     されます。
  (注3)段階金利型のお借入及び【フラット35(保証型)】を含みません。
    (注4)金融機関からの報告に基づき集計しています。1つの金融機関で
     複数の【フラット35】の商品タイプを提供している場合、当該
      金融機関からの報告に基づき、複数の商品全てを集計対象として
          います。

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発行・編集:東京都文京区後楽1-4-10
      独立行政法人 住宅金融支援機構
      CS推進部CS企画グループ
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住宅ローン金利、5カ月ぶり引き上げへ 当初10年固定

朝日新聞デジタル 8月29日(月)21時45分配信

 三菱東京UFJ銀行とみずほ銀行、三井住友信託銀行は、9月契約分の住宅ローン金利について、当初10年固定の最優遇金利を5カ月ぶりに引き上げる。このところの長期金利上昇を受けた動きだ。


 10年固定の最優遇金利は、三菱東京UFJ銀は0・10%幅上げて年0・60%、みずほ銀は0・05%幅上げて年0・70%、三井住友信託銀は0・10%幅上げて年0・45%にする。各行は15年以上の固定金利も、10年固定と同程度引き上げる。

 住宅ローンの固定金利は長期金利をもとに決まる。長期金利の指標となる満期10年の新発国債の流通利回りは、7月に一時、マイナス0・300%と過去最低をつけたが、その後マイナス幅が縮み、8月29日には一時マイナス0・055%になった。

 短期プライムレートを参考に決める変動金利は、各行とも変えない方針だ


~住宅ローンはそのまま引き継がれる~

預金と違って住宅ローンは、金融機関が破たんしても金額などに制限はなく、正常に返済されているものについては、当初の契約のまま受け皿となった金融機関に引き継がれ、返済を続けることができる。

もちろん住宅ローンの一括返済を求められることもない。

過去の事例でも住宅ローン返済者は、引き続き同じ契約な経で、受け継がれた金融機関に対して住宅ローンの返済を行っており、大きな問題は生じていない。

 

ただし、固定金利期間選択型など途中で内容の変更がある場合は、契約上明記されていない条件については、受け皿となった金融機関の設定に従い、従来と変更点が生じる可能性もある。

 

~預金と住宅ローンの相殺~

金融機関が破たんした場合は、1000万円とその利息までの保証となるため、それ以上を預けているとペイオフの対象となり、戻ってこない可能性がある。

このような場合、破たんした金融機関に預金と住宅ローンの両方の残高があれば、対象となる住宅ローンに相殺禁止等の特約がない限り、一般に普通預金、当座預金等の満期のない預金は「満期が未到来でも相殺ができる」旨を預金規約で定めている場合には相殺ができる。

 

なお、総裁の対象となるローンは、金融機関自らが貸し出している住宅ローン等のみで、フラット35など債権を証券化しているものや公的住宅ローンは相殺できない。

また、預金と相殺する借入金の額は、預金者が決めることができる。

 

~ここに注意~

相殺は民法および預金規定に基づいて、預金者側から破たん金融機関に対して一定の期間内に所定の手続きをとって、相殺する旨の意思表示を行うことが必要である。

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住宅金融普及協会・住宅ローンアドバイザー(熊井幸治):平成28年619日(日)付

 


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