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タグ:住宅ローン控除

家取得、消費増税でどうなる? 契約日で異なる非課税額に注意
税理士法人山田&パートナーズ税理士 浅川典子さん

マイホームの購入を考えています。資金は自分の貯蓄と住宅ローンのほか、親からの贈与も検討しています。2019年10月から消費税率が10%に引き上げられます。マイホームの税金の注意点を教えてください。

最近、マイホームの税金についての相談が増えています。住宅ローン控除、住宅取得等資金の贈与の非課税制度の実際の相談例から、見落としがちなポイントを解説します。

住宅ローン控除は、年末ローン残高の1%を入居の年以降10年間の所得税額から差し引ける制度です。控除対象の住宅は床面積が50平方メートル以上。50平方メートル未満のワンルームマンションなどは控除の対象外です。適用要件をよく確認してください。

マイホームを売って得た資金と住宅ローンで新居を買う場合も注意があります。マイホームを売却すると、譲渡所得から3千万円を差し引ける特例があります。ただし、特例を使うなら、新居に住み始めた年とその前後2年間ずつの計5年間は住宅ローン控除を受けられません。

父母、祖父母などから住宅取得資金をもらった場合、一定額まで贈与税が非課税となる住宅取得等資金の非課税贈与制度の注意点もあります。制度を使うなら、贈与された翌年の3月15日までに税務署に申告が必要です。

また、来年は契約締結日によって非課税限度額が異なります。来年3月末までの契約だと非課税額は最高1200万円、それ以外の10月以降引き渡し分(10%適用)は同3千万円になります。来年3月末までに契約した注文住宅などは、引き渡しが10月以降でも8%が適用されますが、非課税限度額は同1200万円です。

住宅ローンの繰り上げ返済にも親からの非課税贈与資金を充てられると勘違いしている人も多くいます。繰り上げ返済は住宅の取得ではないので、非課税制度は使えません。気をつけてください。

2018年12月19日 日本経済新聞社より

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)で、納税者が誤った申告をし、国税当局もミスを見落とした結果、税金を控除しすぎていた人が2013~16年の4年分で1万数千人いたことが11日、関係者の話で分かった。対象者は数万~数十万円程度の追加納税が必要になる可能性がある。会計検査院の指摘で発覚。近く国税庁が公表する。

20181211_日本経済新聞社より


国税庁の住宅ローン減税のパンフレットには適用条件などの細かな説明が並んでいる
国税庁は対象者に申告の見直しを求める方向で検討している。日本では納税者が自ら税額を申告して納付する「申告納税制度」を採用しており、正しく納税した人との公平を保つ必要がある。国税側にミスがあったとしても、税金が不足している場合は納税者の負担は避けられない。ただ、延滞税などのペナルティーは科されないケースもある。

住宅ローン減税は、住宅ローンを組んで自宅を購入した場合に年末のローン残高などを基に計算した金額が所得税の額から差し引かれる。

申告ミスのうち1万人程度は、親などから住宅購入資金の贈与を受け、申告して非課税の特例を利用したケース。住宅の購入価格から贈与額を引いた差額か年末の住宅ローン残高か、少ない方を基に控除額を計算する。

家具購入や手数料などのため、贈与とローンで購入価格を上回る資金を用意した人は、ローン残高の方が多くなることがある。


例えば親から700万円の贈与を受け、2500万円の住宅ローンを組んで3000万円のマンションを購入した場合、3000万円から700万円を引いた差額は2300万円。年末のローン残高が2400万円だったとすると、2300万円を基に控除額を計算することになる。

こうしたケースで単純にローン残高を基に申告していた人が多数いたという。税務署側も贈与の申告書と住宅ローン控除の申告書の突き合わせなどのチェックを徹底していなかったとみられる。

また、自宅を売った利益のうち3000万円までは非課税となる特例制度を利用した場合、新たに住宅を購入しても住宅ローン減税を利用できないが、2つの制度を誤って重複利用していた人もいたという。

2017年に住宅ローン減税を利用した給与所得者は約330万人で、約5500億円が控除されている。

住宅ローン減税制度は、住宅取得の促進などを目的に1972年度の税制改正で導入された「住宅取得控除制度」がルーツとされる。景気対策などを理由に条件や控除額などの変更が繰り返されてきて、複雑な制度になっている。

2018年12月11日 日本経済新聞社の記事より


政府・与党は消費増税の延期に対応するため関連法を改正する調整に入った。

住宅資金の贈与時の非課税枠を最大3000万円に上げる時期を10月から2年半延期する。

住宅ローンの減税期限も伸ばすほか、軽減税率の開始後に消費税率を記録するインボイス(税額表)も導入時期延期を検討する。

景気に配慮しつつ、増税を見込んでいた消費者や事業者の混乱を防ぐ。

 

政府は174月に税率を10%に上げることを前提にいくつかの税制を改正しており、今年の通常国会で関連の法整備を終えていた。

前提が崩れたため、予定通りの改正をするか時期を遅らせるかを議論する必要が生じている。

今後、与党の税制調査会で方針を固め、秋の臨時国会で必要な法改正をする見通しだ。

 

実施時期を見直すものの一つが住宅の購入に関わる税制だ。

子や孫に住宅の購入資金を渡した際に贈与税をかからなくする制度では、現行で最大1200万円の非課税枠を1610月~179月に最大3000万円に上げることになっている。

 

高額な支出になる住宅は増税後の冷え込みが特に大きく、増税の影響が最も出やすい時期に非課税枠を拡大する設計にしている。

増税の先送りに合わせて3000万円に上げる時期を194月に遅らせる。

 

住宅の購入資金の借入残高に応じて所得税を減らす住宅ローン減税も制度終了時期を2年半延長する。

10年間で最大500万円分の税金を差し引ける仕組みを増税前後にも続けられるようにし、景気が急激に落ち込む事態を防ぐ。

1510月の10%への増税が1年半先送りされた際にも、同じように1年半延長した。

 

安倍晋三首相は消費税率10%時に導入する軽減税率を2年半延期すると表明している。

これを踏まえ事業者が取引する商品ごとに税率を記録するインボイス制度は、214月の導入時期を同じ期間遅らせる検討をする。

 

消費者が自動車を購入する際に支払う自動車取得税を廃止し、燃費に応じて03%の税率をかける新税の導入も消費税率を10%に上げるのと同時に実施する予定になっている。

総務省は地方自治体の間の財政格差を縮めるための税収の再配分強化策と合わせて2年半延期する方向で調整する。

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日本経済新聞:平成28年717日(日)

ファイナンシャルプランナーからのTOPICS

【知らないままでは損をする!住まいと税金の関係を知っておこう】

高額な資産である住まいは、緒とした税金の差が大きな損得にかかわる場合がある。

この機会に理解しておこう

~基礎控除の4割減で相続対象者が急増~

2015年に相続税法が改正され1年余りが経過した。

改正では、この基礎控除の計算方法が変わり、相続税の対象者が大幅に増えた。

最近、相続を経験した人の中には、増税の重みを実感した人も多いはずだ。

 

現在は都市部に一戸建ての住まいを所有しているだけでも相続税と無縁ではいられない。

いざというとき相続税がかかるのかどうかだけでも早めに確認しておきたい。

 

相続税がかかるかどうかは図4のように計算する。

まずは財産の評価額を計算する。

この時、預貯金は残高、株などの有価証券は時価が評価額となるが、不動産は使用状況によって評価額が異なる。

住宅メーカーなどは、無料でシミュレーションをしてくれるところも多いから、一度、相談してみるのもいいだろう。

図4
 

借金が残っている場合には、その額をプラスの財産から差し引くこができる。

また、個人の葬儀費用は非課税となるので、かかった費用は差し引くことが可能だ。

一方で香典は非課税なので財産に加える必要はない。

さらに差し引くことができるのが基礎控除だ。

ここまでの計算で金額がゼロ以下になった場合は、相続税の心配はない。

 

~住宅ローン控除は最大500万円の減税~

住宅の購入や建て替えをする際には、税制優遇や補助金などを利用できる。

1つは購入時の減税だ。

住宅ローンを利用して購入した場合は、一般住宅で最大4000万円、長期優良住宅、二酸化炭素鵜の排出を抑えた低炭素住宅なら住宅ローンを利用していなくても最大65万円の控除が受けられる。

図5
 

両親や祖父母から住宅取得のための資金贈与を受ける場合には、贈与税の優遇を受けることができる。

消費税率が10%以外で購入する場合には、図6のような贈与税の非課税枠が設けられている。

例えば17年9月までに省エネ、耐震、バリアフリーなどを備えた良質な住宅を取得する場合には1200万円までの贈与が非課税となる。

一般住宅なら700万円までだ。

給付金もある。

すまい給付金は、最大30万円受け取れる支援策だ(給付額は図7参照)。

これらは消費税率5%から8%に引き上げられた際に住宅購入の支援策として導入されたもので消費税率10%に再引き上げされれば、贈与税の非課税枠や給付額も増える予定だ。

図6
 

 

日本経済新聞:成28428()


住宅購入時には各種減税や特例措置を利用できる。

それらを活用して、賢く負担を軽減しよう

 

~注文住宅や未完成住宅は経過措置が適用される~

来年4月に予定されている消費税率引き上げにより、住宅にかかる消費税も10%にアップする。

住宅価格のうち土地価格は非課税だが、建物価格に課税されるため、住宅価格もその分アップするのだ。

消費税は引渡時点で課税されるので、来年4月以降に引き渡しを受ける住宅は原則として増税後の税率が適用される。

 
消費税率は引渡し日で決まる

ただし、注文住宅を建てる場合など、購入者による注文が可能な新築住宅については経過措置の対象となる。

増税半年前の今年9月30日までに契約をした場合は、引き渡しが来年4月以降でも8%の税率が適用される。

 

また、消費増税による負担増を軽減するため、税制面でいくつかの措置が実施されている。

まず、住宅ローンを借りた場合に、入居から10年間にわたって年末ローン残高の1%に相当する額が所得税などから戻ってくる。

この住宅ローン減税では対象となるローンの残高の上限が4000万円(認定長期優良住宅と認定低炭素住宅は5000万円なので最大毎年40万円(同50万円)、10年間で400万円(同500万円)の税金が戻ってくる。

住宅ローン減税の概要
 

住宅を購入すると現金がもらえる「すまい給付金」もある。

もらえる額は年収に応じて現在は最大30万円だが、消費税10%が適用される場合は最大50万円にアップ。

住宅ローン利用が原則だが、50歳以上で年収の目安が650万円以下など一定の条件を満たすと現金購入でも対象になる。

 

~贈与税の非課税措置も契約時期で上限が変わる~

親や祖父母から住宅資金の援助を受けると、一定額まで贈与税がかからない非課税枠が利用できる。

この特例も、消費増税に合わせて制度が拡充される。

現在の非課税枠は700万円(一定の基準を満たす住宅は1200万円)だが、今年、10月1日以降の契約で消費税10%が適用される場合は2500万円(同3000万円)にアップする。

贈与税非課税枠

贈与税には毎年110万円の基礎控除があり、住宅資金の非課税枠と併用できる。

つまり消費税10%の場合は、最大で2610万円(同3110万円)まで贈与税がかからないことになる。

親からの援助で購入資金を増やせれば、子世帯にとっては大きな負担につながるだろう。

 

 

日本経済新聞:平成28225(木)付

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