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 空き家の適正管理を所有者に求める空き家対策特別措置法などに基づき、所有者への勧告や建物の強制撤去に踏み切る自治体が増えている。人口減少や相続放棄で居住者不在の物件は増える一方。空き家情報を集約して買い手を広く募る試みも進むが、課題も多い。
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 「ざっと見積もっても区内に1000戸以上はありそう」。東京都世田谷区の担当者はこう明かす。人気住宅地の同区でも近年、空き家は急増。2015年の特措法施行を受け、空き家から道路にはみ出て通行に支障がある樹木を区が伐採できるなどとした条例も定めた。今年度は本格的に空き家の実態を調査する。

 総務省の住宅・土地統計調査では全国の空き家は13年に820万戸。うち別荘や売却用住宅などを除く「その他の住宅」は318万戸で、多くが居住者不在で放置されているとみられ、野村総合研究所は33年に785万戸になると予測する。

 地方では早くから空き家問題が深刻だったが、「(自治体権限などの)法的根拠が明確でなく、抜本的な対策を打てなかった」(佐賀県武雄市の樋渡啓祐前市長)。倒壊の危険があっても強制的に解体すれば所有者の財産権を侵害しかねない。空き家も固定資産税の住宅用地特例が適用され、納税額は6分の1(200平方メートル以下の場合)で済むため、売却するメリットも乏しかった。

 特措法は、景観を含め周囲に悪影響を与えるものを「特定空き家」と定義。自治体は所有者に是正を指導し、従わなければ勧告を出して固定資産税の優遇特例を解除できる。16年度の勧告は全国で210件と前年度の4倍近くに増加。「税負担増は空き家放置の抑止力になりつつある」(富士通総研の米山秀隆主席研究員)面もある。法定の空き家対策計画を作る自治体は「今年度末までに約900と全体の5割を超えそう」(国土交通省住宅総合整備課)だ。

 国交省の有識者会合は6月、特措法を踏まえた空き家の具体的な活用策を提言した。その一つが全国規模で買い手を募る「空き家バンク」の創設だ。不動産情報サイトを運営するLIFULLは今秋、各自治体が個別に提供する空き家情報を統合し、一括検索できる仲介サイトを立ち上げる。浜松市など70以上の自治体が関心を示している。

 来春には改正宅地建物取引業法が施行され、仲介業者には依頼者の意向に応じ、建物の老化や不具合の調査をあっせんすることなどが義務づけられる。熊谷則一弁護士は「建物の欠陥など買い手の不安を和らげ、空き家売買を後押しする可能性がある」と話す。

 地図大手のゼンリンは調査員が収集する空き家情報の外販を強化している。「空き家対策に乗り出す自治体や、近く売りに出されそうな物件情報を知りたい不動産業者の需要も多い」という。

 もっとも、立地条件が悪く買い手が付かない空き家も多い。相続放棄などで所有者が不明の空き家も自治体を悩ます。

 所有者不明の場合、特措法は略式代執行と呼ぶ手続きで自治体が解体できるとする。一方、世田谷区や埼玉県川口市は民法の規定を使い、裁判所が選んだ財産管理人に解体や売却を委ねた。ただ「いずれも物件売却で解体費などを賄えないと自治体の費用負担になる。どこまで市民の理解を得られるか不透明」と川口市の担当者は話す。

 それでも対策を急ぐ必要から、広島県呉市などは解体費用を一部助成している。今後、国や自治体の財政を大きく圧迫しかねず「住宅購入者に将来想定される解体コストを負担してもらう仕組みも検討課題」(富士通総研の米山氏)との指摘もある。

2017/8/14付
日本経済新聞 朝刊

(伊藤正倫氏)

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親から実家を相続したものの生活拠点の違いから放置し、空き家になっている人は多いだろう。

しかし空き家を売るのか、管理しながらも居続けるのかといった決断を早くするほうが、家計の負担は軽くなるのかもしれない。

「特定空き家」に指定されると固定資産税が上がる空き家対策特別措置法が昨年施行されたのに続き、相続した空き家を売れば税優遇を受けられる制度が今年4月から始まる見通しだからだ。

 

東京都新宿区に住む会社員Aさん(40)は心配事がある。

静岡県東伊豆町で一人暮らしの父が住む一戸建てだ。

もし相続が発生すれば一人息子のAさんが引き継ぐが、住むつもりは全くない。

父が20年ほど前に田舎暮らしがしたいと移住した家で、Aさんには縁もゆかりもないためだ。

「幹線道路から離れていて、売るのも難しい。きちんと管理しないと税金も上がるし、頭が痛い」と話す。

 

総務省の調査によると全国の空き家は2013年10月時点に820万戸で、空き家率(住宅全体に占める空き家の割合)は13.5%といずれも過去最高だった。

高齢化や少子化が背景だ。

野村総合研究所では、住宅以外への転用が進まないと空き家率は33年に30.2%になると予想する(グラフA)。

空き家は増え続けている
 

~放置で負担拡大も~

空き家になる理由で多いのは、親の死去などで引き継いだ家を持て余すパターンだ。

国土交通省の調査で空き家になった住宅を取得した理由を聞くと「相続した」が過半を占めた(グラフB)。

郊外の持ち家に住む団塊の世代は多いため、相続に伴って空き家の扱いに悩む団塊ジュニアが増えるとみられている。

空き家となった住宅を取得した理由は
 

ただし、空き家をいつまでも放置しておくと家計の負担が増す可能性がある。

昨年5月に全面施行だれた空き家対策特別措置法では、倒壊の恐れがある空き家について市町村は「特定空き家」に指定でき、一定の手続きを経て住宅用地の固定資産税が最大6倍になる。

対象は著しく状態の悪い空き家とされるが、指定の判断には各自治体の裁量の余地もある。

 

では空き家にはどう対応すればよいのだろうか。

自分や家族が利用する予定はなく、一定の家賃収入も見込めなければ売却を考えるのが無難だ。

空き家を所有するだけで費用がかさむからだ。

固定資産税のほか、定期的な掃除などのための電気代や水道料金、万一に備える火災保険の保険料も必要だ。

 

こうした費用は建物の状態や立地などで違うが、空き家の管理サービスなどを手掛けるNPO法人「空き家・空き地管理センター」(埼玉県・所沢市)の上田真一・代表理事によると、年30万~50万円程度の例が多いという。

 

~修繕費かさむ賃貸~

もちろん賃貸も選択肢になるが、一定程度の賃料が条件になる。

数十年住んだ家を貸すときは水回りや内外装のリフォームが必要になる例が大半で、費用は200万~300万円程度が相場だ。

不動産コンサルタントの長嶋修氏は「5年程度でリフォーム費を回収できるかが賃料の目安になる」と助言する。

費用が300万円なら賃料は単純計算で月5万円だが、管理費など経費や空室リスクを考えると「月10万円程度は欲しい」(長嶋修氏)。

空き家どう対応する
 

空き家は所有期間が長くなるとコストも増えるため、通常は早く売るほど家計の負担は軽くなる。

4月には相続した空き家を売った譲渡所得から3000万円を控除する制度が始まる予定だから利用を考えていいだろう。

旧耐震基準で建てた空き家を耐震リフォームしたり、解体したりして売ることが条件だ。

 

立地によっては売却が困難な空き家もある。

上田氏は「買い手がつかない物件でも、隣家が庭や駐車場として買う例がある」と話す。

話を持ち掛けても隣の人が消極的なら、家屋の解体費を自分で負担して更地にし、無償で譲渡する手もある。

解体費が将来にわたって続くコストより安く済むなら選択肢だ。

 

いずれ自分や家族が利用する場合も管理は欠かせない。

自分でするのが無理なら、最近は管理サービスを手掛ける会社が増えている。

料金は会社やサービスによってさまざまだが、月1回の換気や通水などで数千円から1万円程度が大まかな目安だ。

業者を選ぶ際は「鍵の管理ルールや誤って家財を壊した時の賠償ルールを定めているか最低限確認することが必要」(綜合警備保障)という。

 

空き家をどうするか決められない場合も、管理サービスを利用するのが一案になる。

ただ管理サービスは家が荒れるのを防ぐことはできるが、建物の老朽化は進む。

方針を早めに決めないと、売ったり貸したりする際の修繕費などが増えかねない。

「管理サービスは短期利用にとどめるのが基本」と上田市は助言している。

 

 

日本経済新聞(堀大輔氏)平成28127日(水)付

ファイナンシャルプランナーからのTOPICS

【中古住宅市場の現状】

社会の高齢化に伴い、「居住している戸建て住宅やマンションを売却して、高齢者向け住宅や介護施設に入居したい」「親が生前居住していた遠方の住宅を相続したが、自分は済まないので売却した」など、FPは様々なニーズにより中古住宅の売却に関する相談を受ける可能性があります。

そこで、国土交通省「中古住宅市場活性化ラウンドテーブル」の委員を輩出している東急リバブル株式会社に話を聞いた。

 

~関心が高まる中古住宅市場~

東急リバブルの和田氏によると、中古住宅は立地のほか築年数、耐震補強の有無などの個別条件により需要が異なるという前置きをしたうえで「路線価が上昇傾向にある地域では、買い手は、さらに上昇する前に物件を購入しようとするケースも生じる」と説明する。

路線価が上昇傾向にある地域にある物件の所有者で、すぐに住宅売却を行う必要がない層にとっては「より良い条件で売却できるまで静観する」というアプローチもある。

 

また、和田氏は、中古住宅市場に追い風を与えている要因として、建築費の高騰によって価格上昇が顕著な新築物件を諦め、中古物件を購入するという層が増加傾向にあることも指摘している。

 

~都市部と地方で異なる空き家への対処法~

都市部と地方では空き家の発生理由も異なる。

人口が減少し高齢化が進んでいる地域では、需要が少ないため中古住宅を売却できず「空き家問題」が発生してしまう。

こうした地域では、自治体が空き家バンクを実施することなどで空き家問題を解消するためのアプローチが行われている。

 

空き家数の増加が問題視される一方、「空き家率」には入居者を募集しているアパートの空き部屋なども含まれるため、都市部の純粋な空き家はそれほど多くないのが実情だ。

しかし、相続などで取得した物件が実際に空き家化してしまうケースも往々にして存在する。

 

東急リバブルが2014年3月に首都圏で実施した調査では、空き家の傾向として「約6割が木造一戸建て」「築20年以上の建物が7割」という結果が報告されている。(グラフ1,2参照)

これらの空き家等の将来的な売却・賃貸意向については「まだ決まっていない」が36.1%(グラフ3参照)

東急リバブルの櫻井氏は【売却と賃貸のどちらが良いか」「リフォーム方法や費用はどれくらい係るのか」といった点を知りたいが、それらを総合的に相談できる相手がいないため方針を決めかねている所有者は多いと分析する。

 

例えば、同社が実施している無料診断を利用し、「売却する場合の査定価格や売却費用、手取り金額」「賃貸の場合の賃料からリフォーム費用や固定資産税等の経費をさせひいた収支」を試算することで、方針を明か羽化しやすくなる。

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~中古住宅リフォームは買い手が行うことが主流~

リフォームは「売り手(物件の所有者)」「不動産業者」「買い手」の3つの立場で行うことができるが、中古住宅の売却価格を高めるケースが「売り手」と「不動産業者」のリフォームだ。

 

「売り手」側でリフォームすると、物件の価値を高めた後で市場に出せる。

しかし、売り手でリフォームへの投資を行わなければならないうえ、買い手のニーズに合うとは限らない点から、売り手によるリフォームにはリスクもある。

 

「不動産業者」が手掛けるリフォームは、リフォームやリノベーションを前提にした仲介を行うという専門的な観点から、構造補強やバリアフリー化など、付加価値を高めるリフォームを行い、より資産価値の高い物件として市場に投入するというビジネスモデルが多くなっている。

 

しかし、最近の主流は「買い手」自身のニーズに合わせて行うリフォームやリノベーションだ。

和田氏は「不動産流通経営協会が行った調査では、住宅購入前後のリフォーム実施率は約6割で、買い手が自分の資金や好み、ニーズに合わせて行うケースが大半を占めているのです」と説明する。

 

 

日本版FPジャーナル9月号より

読売記事からのTOPICS

【空き家の処分に悩む】

~買い手、借り手見つからず~

空き家が増える中、相続して苦慮する例も目立てきた。

売却や賃貸ができないことも多く、相続人で金銭を分けるのが難しいからだ。

親族間で対立することもある。

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愛知県内の無職の男性(66)は、空き家となった実家の処分で困っている。

父親が20年以上前に亡くなり、姉妹2人とともに相続。

だが、男性ら3人とも自宅があるため、実家には戻らなかった。

相続登記はしておらず、名義は父親のままだ。

 

男性は高齢になり、管理が難しいため、今年3月、建物を解体して土地を売ることにした。

解体業者と不動産仲介業者にそれぞれ、解体費や売却価格の見積もりを出してもらった。

土地の前を通る道路の幅が狭く、住宅を新たに建てるには不向きで、売却しにくいことが分かった。

買い手がついても、200万円ほどの解体費がまかなえない。

 

2人の姉妹は自己資金の負担のある解体には反対し、男性と意見が対立。

男性は今後、処分をどう決めたらいいか、迷っているという。

 

住宅関連の除法サイトを運用するクラッソーネ(名古屋市)が昨年12月に開設した無料窓口「空き家活用の匠」には、空き家の相談を巡って、こうした相談が寄せられている。

社長の川口鉄平さんは「人口減少が進む地方では、空き家を相続したものの、買い手や借り手が見つからず、相談してくるケースも多い。金銭で分けることができず、処分法を巡ってもめる一因になっている」と指摘する。

 

中には、数代にわたって財産分割を行わず、相続人の数が膨れ上がったケースも。

 

中部地方のある会社員の男性(29)は8月、長崎県内のある市役所から封書を受け取った。

市内の空き家を調査した結果、そのうち一件は、昨年亡くなった父親の祖父名義のままで、男性も数十人いる相続人の一人になっているという。

封書には「放置したままで、近隣からクレームが来ている。対応してほしい」と書かれていた。

「空き家のある場所に行ったこともなければ、存在すら知らなかった。寝耳に水」と、当惑を隠せない。

 

「相続人が多いと、お互いに面識がなかったりして、処分方法の結論が出るまで時間がかかりやすい」と川口さん。

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日本司法書士連合会(東京)が8月に行った電話相談にも、全国から377件の相談が寄せられた。

「ただでもいいから手放したい。自治体に寄付を申し出たが、断られた」といった相談もあった。

 

相続してから3か月以内なら、相続人全員で家庭裁判所に申し立て、相続放棄する例もある。

ただ、この場合、空き家だけでなく、預貯金などほかの財産も放棄することになる。

住宅ローンが残っていれば、金融機関の申し立てで、家庭裁判所が選任した「相続財産管理人」が、空き家の売却を目指す。

申し立てがなければ、相続放棄しても管理責任は残る。

 

同連合会理事の峯田文雄さんは「空き家を放置すれば、近隣に迷惑を及ぼすことになる。適正に管理したり、処分したりするのは相続人の責任といえる」と話す。

 

 

読売新聞:平成27924()

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