吹上駅最寄りの不動産なら三国ホーム吹上店

【新築戸建て分譲:吹上駅を中心に鴻巣市・行田市】 三国ホーム吹上店はJR高崎線「吹上駅」最寄りの物件を中心に取り扱っています。土地の開発分譲によって新築住宅の販売を得意とする会社です。弊社の商品は、「低予算のこだわりの家」をテーマとしています。ご予算に応じた商品をご提案させていただき、お客様と一緒に考え、最適な商品をご購入いただけるようにお手伝いさせていただきます。 【ご購入前もご購入後もプロのコンサルタントしてお手伝い】 三国ホーム吹上店では不動産に関する5つの専門知識でご購入の前にはお客様に最適なアドバイスを行い、さらに、ご購入後にその時のご事情に合わせてコンサルタントさせていただきます。

タグ:減税

与党の2019年度の税制改正大綱が発表されました。住宅ローン減税についても拡充案が出ていて、ライフステージの側面で住宅購入を考えていた人にとっては、制度の違いが気になるところかもしれません。適用される消費税率が8%と10%とでは、活用できる制度はどのように変わるのでしょうか。

■住宅ローン減税の拡充案、消費税率の上昇分を吸収も

既に施行されている住宅ローン減税の内容は、21年12月31日までに取得・居住した物件については、年末のローン残高の1%(上限40万円)が10年間、所得税や住民税から控除されます。

仮に年収700万円の夫と年収100万円の妻、未就学の子どもがいる家庭で、夫単独名義で4000万円のマンション(建物2500万円、土地1500万円)を、すべて住宅ローン(35年元利均等返済、金利1.5%)で購入した場合(モデルケース)、現行の住宅ローン減税で減税される金額は総額約350万円になります。

消費税10%で物件を取得した場合の住宅ローン減税の拡充案では、20年末までに取得・居住した場合、「建物価格の2%」か、「10年目までと同様に年末ローン残高の1%」、どちらか金額が小さい方を3年間、さらに控除される内容になっています。モデルケースでは建物価格の2%である50万円を、3年に分割してさらに控除が受けられる計算になります。土地には消費税がかからないため、控除が全額受けられたら、2%上昇する消費税率分が吸収できる計算です。

■すまい給付金の最大額は増え、受け取れる年収も上がる

すまい給付金については、消費税8%と10%で取得した場合の給付額の違いは、既に決まっています。消費税8%で取得した場合は目安年収が510万円以下の人は最大30万円、消費税10%で取得した場合は目安年収775万円以下の人は最大50万円の給付金を受けることができます。モデルケースだと消費税8%で取得すると、すまい給付金は受給できませんが、消費税10%で取得すると10万円の給付金を受け取ることができる可能性があります。

住宅取得のために親や祖父母から贈与を受ける場合、住宅取得資金の贈与に関する非課税措置も注目ポイントでしょう。20年3月31日までの取得の場合、消費税8%などであれば700万円、消費税10%であれば2500万円までの贈与を非課税で行うことができます(条件を満たす「省エネ等住宅」は、それぞれさらに500万円非課税で贈与可能)。援助を受けられる家庭においては影響が大きいですね。

■消費税率以上に物件価格や住宅ローンの変動の影響が大きい

制度的には消費税10%での取得の方が有利に見える要素が増えてきています。一方で、住宅取得においては消費税の税率よりも、物件価格そのものの変動や、住宅ローン金利の変動の与える影響の方が大きい可能性もあります。

不動産経済研究所の首都圏マンション市場動向によると、新築マンションの価格推移は消費税が5%から8%に上がった14年4月は4846万円ですが、その前月にあたる3月は5215万円でした。一概に、消費税率が5%の間に購入したいという駆け込み需要と、その後需要が落ち込んだことによる価格差ばかりとは言えませんが、約370万円と、物件価格全体の7%にあたる金額が変動している一例となります。

また、4000万円を35年返済で住宅ローンで借りた場合、金利が年1.5%と2%の場合だと総返済額が約420万円違います。

このように、消費税率による影響よりも、物件価格そのものの変動や、適用される住宅ローンの金利、あるいは、購入する物件の間取りやエリアといった自分で判断して選べる要素の方が、金額への影響としては大きなものになることが多いです。そのため、消費税率がいくらを適用されるかよりも、家計として適切な返済を行っていけるか、必要なスペックの物件なのかに、より注視して物件購入を検討するのがよいでしょう。

■19年3月末までの契約なら消費税率は8%

なお、それでも消費税率8%で取得したいという考えがある場合、「半年以上前に契約することの猶予措置」を知っておくとよいでしょう。

通常、消費税率は引き渡し時点での税率が適用されます。現段階だと19年10月以降に完成する物件やリフォームなどは、通常、消費税率10%となります。ところが、こうした完成までに時間がかかる物件やサービスは、半年前にあたる3月31日までに契約を完了していれば、引き渡しが19年10月以降になったとしても、契約時の消費税率である8%が適用される猶予措置があります。

適用される消費税率が8%であることにこだわる場合、19年3月末までに一定の判断をする必要があります。

2018/12/21 ファイナンシャルプランナー 風呂内亜矢氏 日本経済新聞社より

そろそろ2019年の暮らしと経済がどうなるか気になるわ。消費増税は家計にどのくらい影響しそうなのかな? 景気はもっとよくなるのかしら? いつもは「クラブニッキィ」の会員2人が参加する「ニッキィの大疑問」。11月9日、会員中心に約40人を招き、セミナーを開いた。2019年の暮らしと経済について、前田裕之編集委員と田村正之編集委員に話を聞いた。 ――19年10月に予定される消費増税が気になります。 田村編集委員 19年の家計に最も影響するのは、やはり消費増税でしょう。今は8%の税率が10%になります。 今回の特徴は、外食と酒を除く食料品などは8%に据え置く軽減税率を設けること。様々な家計の負担軽減策も講じられる予定です。幼児教育無償化のほか、低所得層や子育て世帯に商品券を配る案などが出ています。中小小売店でクレジットカードなどキャッシュレス決済で買い物するとポイントを還元する案もあり、一時的に実質減税となるかもしれません。こうした対策で、増税の影響はいくぶん緩和されそうです。 軽減税率はとても複雑です。外食と持ち帰り商品の区分は混乱しそう。そばの出前や宅配ピザなどは8%ですが、自宅で調理してもらう出張料理は10%になります。 前田編集委員 家計への影響は思ったほど大きくないとの指摘もあります。家計調査から大まかに試算すると、税率引き上げの影響を受けるのは家計支出の6割ほどになりそう。軽減税率の対象となる食料品が支出の2割を占めるほか、家賃や学校の授業料などもともと消費税がかからない支出もあるためです。 民間シンクタンクによると1世帯の家計支出の増分は年3万~4万円台にとどまるとの試算もあります。日銀は、5%から8%に税率が上がった前回にくらべ、日本全体の家計支出の負担増は4分の1程度に抑えられると試算しています。給料が順調に上がれば、景気腰折れの心配は、前回ほどではなさそうです。 ――増税前に買ったほうがいいものはありますか? 田村編集委員 今回は、増税幅が小さいこともあり、駆け込みすべき大きな買い物はそれほどありません。 注文住宅は19年3月末までに契約、建て売りは同9月末までに引き渡しを終えれば税率8%です。でも住宅価格のかなりの割合を占める土地代には消費税がかかりません。個人が売り主となる中古住宅は建物も非課税です。 住宅ローン減税の延長・拡充も検討中。いまは都市部では住宅価格の上昇が目立ち、買い急ぐと逆に負担が重くなるかもしれません。車も税制優遇策が検討されています。 家電のうちパソコンやテレビは価格の季節変動が激しく、増税の影響が値下げで相殺される時期がありそうです。冷蔵庫など白物家電は値動きが小さいので、もともと買う予定の人は増税前にしてもいいかもしれません。 ――ほかには、どんなことが家計に影響しそうですか? 前田編集委員 5月の新天皇の即位と改元は、祝賀ムードや関連セールで、買い物したい気分になりそうです。 輸入品が値下げされる可能性も。環太平洋経済連携協定(TPP)が18年12月30日に発効します。参加11カ国のうち日本、オーストラリア、カナダなど6カ国で発効し、魚など一部の輸入品はすぐ関税がさがります。 店頭での値下げのほか、経済成長への期待もあります。政府は日本の国内総生産(GDP)が年間約8兆円押し上げられ、46万人の雇用が創出されるとみます。日本と欧州連合(EU)の経済連携協定(EPA)も19年2月の発効を目指しています。 半面、米中貿易戦争は心配です。国際通貨基金(IMF)は、最悪の場合、20年に世界のGDPが0.8%押し下げられると試算します。企業業績に影響し、家計にも跳ね返る恐れがあります。 ――銀行の預金金利は低い状態が続くのでしょうか? 田村編集委員 当分は低いままでしょう。物価より預金金利が低い状態が続くと、預金の価値は目減りします。 2050年には女性の2人に1人は93歳、5人に1人は102歳まで生きるようになります。長寿化が進む中、老後資金が心配で消費が伸びないのも無理はありません。長期の資産形成を早めに考えるべきです。 これまで、世界の株式市場に長く分散投資し続ければ、世界経済の成長の恩恵を受けてしっかり資産を増やせたことがわかっています。 今は日本企業の業績は高水準ですが、円安で支えられた面があります。19年以降、さらに円安が進むかは不透明で来期の業績見通しに慎重な見方も出ています。株価も下がるかもしれません。ただ、株価が一時は下がっても分散投資をやめなければ、将来、資産を増やせる可能性が大きいのです。19年の株価はどうか、東京五輪が終われば……などタイミングを気にするより長期分散投資が大切です。 [日本経済新聞夕刊 2018年12月3日付]

ファイナンシャルプランナーからのTOPICS

【日本FP協会会員の相談事例をご紹介】

CFP認定者:山田和弘氏

~マイナス金利の恩恵を受けたい:返済中の住宅ローンはどう見直すか?~

    マイナス金利導入後、借り換えの相談が急増

マイナス金利政策により、住宅ローン金利も下落。

それに伴い、山田和弘さんのもとには住宅ローンに関する相談が増えているといいます。

相談は多岐にわたりますが、まず挙げられるのは、住宅購入について。

低金利のチャンスを活かして住宅を購入したいという相談です。

 

「全額を変動金利で借りるのはリスクが高く、収入が多いなど、金利上昇など返済額のアップに対応できる世帯でなければお勧めできません。

固定金利型もかなり低い水準ですから、変動型と固定型を組み合わせる、全額を固定で借りるというのもいい選択です。

変動型のリスクを説明すると固定型を選ぶ方もいます」(山田さん)

 

もう一つ増えているのが住宅ローンの見直し相談。

「返済中のローンについてマイナス金利の恩恵を受けていないと感じる方が少なくない」というのが、その理由です。

「変動金利のベースとなる基準貸付利率(公定歩合)は2008年12月に0.3%になって以降、実は約7年半、変わっていません。

金利が下がっているのは各銀行などが新規の借り換えや借り換えに対して金利の優遇を行っているからであり、返済中のローンには恩恵が生じていないのです。

1-2_図表1
 

返済中の人が金利低下の恩恵を受けるには、ローンの見直しが必要。

実例を見ていきましょう。

1-3
 

 

 

    借り換えだけでなく、借入先に交渉という選択もある

~金利上昇リスクへの対応や老後への影響も考慮して提案する~

住宅ローンを見直して低金利のメリットを享受したいというAさん。

相談の申し込みを受け、山田さんはAさんに住宅ローンの質問票を送り、回答を得ました。

 

質問は、返済中の住宅ローンの情報のほか、家族構成や年収、毎月・ボーナス時の返済額の上限など。

変動型や10年固定などの固定期間選択型では途中で返済額が増える可能性があるため、それらの質問から、どの程度、金利上昇リスクに耐えられるかを把握します。

また現在の貯蓄額や年間貯蓄額、大きな支出が伴うライフイベントの予定も尋ね、繰り上げ返済が可能かどうかも確認していきます。

「単純に金利が低いローンを探して効果を試算する、というのではなく、今後の返済に支障がないか、老後に重い負担が残らないかなどを検討し、助言するのがFPの役割です。

家計状況によっては、変動型ではなく、安全性の高い固定型への切り替えを進めることもあります」(山田さん)

 

Aさんの現在の貯蓄は1500万円で、年間貯蓄額は300万円。

今後も共働きを続ける、中学までは公立の予定、ということで、当面はその貯蓄がキープできそうです。

「相談時点のローン残高は約3040万円で、4年後には貯蓄残高が残債を上回る状態になるなど、家計にはかなり余裕があります。

金利が上昇しても十分、返済は可能と想定され、変動型から、より低利な変動型への借り換えでも問題ないと考えられます」

 

ライフイベントについては、10年後に車の買い替えに300万円、壁や屋根の修繕に120万円程度との回答。

Aさんの家計状況なら、十分クリアできそうです。

 

~超低金利でより低い変動金利も見つかる:今なら固定型も有力な候補になる~

Aさんが返済中のローンは、変動型で金利は0.875%。

十分に低い金利であり、借り換えでどれほどの効果があるのかが気になるところですが、「借り換えの効果は、金利差、ローン残高、残りの返済期間という3つの要素で決まります。

Aさんの場合はもともとの金利が低いため、金利差は小さいですが、ローン残高は3000万円以上、返済期間も30年以上残っており、借り換えの諸費用を考慮しても十分に利息軽減効果が得られると思います」

 

山田さんは複数のシミュレーションを行うことにしました。

借り換え先の候補に選んだのは、金利が引くB銀行の変動型と、C銀行の10年固定と30年固定。

Aさん

が希望する変動型だけではなく、固定型も候補にしたのは「当初の金利は変動型のほうが低いものの、先々、金利が上昇すれば固定型が有利になることも考えられるから」です。

 

試算の結果は、図表2のとおり。

金利変動の影響を考慮しない場合(パターン1)はB銀行の変動型が最も有利で、借り換えを伴う諸費用を考慮しても、約105万円の借り換え効果が得られます。

しかし、5年後以降は金利水準が1%アップした場合(パターン2)には、変動型より、30年固定のほうが効果が大きいという結果になります。

「金利がどう動くかによって損得が分かれますが、そもそも30年固定で1.05%はかなりの好条件です。

5年後に金利が1%上昇というのは十分に考えられることですし、金利上昇時期がもっと先だとしても、安心料を支払ったつもりで今、固定型を選んでおく価値は十分あると思います」

1-4_図表2
 

Aさん自身は、低金利はまだ長期に続くと思っていること、より低い金利を利用したいという希望が強いこと、また金利が上昇すればその時点で繰り上げ返済して金利上昇の影響を抑えることも可能、ということから、B銀行の変動型を第一候補にしました。

 

この段階でB銀行に決定しないのは、実はもう一つ、効果的な見直し方法があるからです。

今借りている銀行に金利について相談するという方法です。

「銀行にとっては他行に借りられるより金利を下げてでも自行にとどまってもらうほうがいい」(山田さん)。

そこで、適用されている金利を引き下げてもらえないか、交渉するのです。

「借り換えの相談者に対しては、以前から、現在の銀行に金利引き下げを交渉してみるよう、助言していました。

10年ほども前までは、実際に引き下げてきたのは1~2割の方でしたが、個人的な感触では、最近は相談者の5割程度の方が応じてもらっているように思います」

 

Aさんも後日、借入先のA銀行に相談。

すると、0.875%の金利から0.15%引き下げられ、0.725%になりました。

 

B銀行に借り換えたほうが30万円程度、総返済額が抑えられますが(金利が変わらない場合)、「金利交渉だけなら手数料も安く、(図表3)、手元資金に手を付けずに済むし、面倒な手間も少ない」ということで、Aさんは借り換えをせず、A銀行の利用を続けることにしました。

1-5_図表3

 

金利交渉により、金利変動なしでは約77万円、5年後以降に1%上昇の場合では約82万円の軽減効果となります(図表4)。

1-6_図表5
 

~借り換えを機に繰り上げ返済や返済期間の短縮も検討~

借り換えなどを検討する際、一部を繰り上げ返済して借り換え額を抑えるという方法もありますが、Aさんの場合、ローン減税期間はローン残高を減らさず、還付額を最大化したいと考えています。

繰り上げ返済を急ぐより、余裕資金を運用して増やしたい、というのがAさんの希望です。

 

また「多くの人は65歳以降も住宅ローンが残る返済期間になっているので、借り換えを機に、返済に無理のない範囲で返済期間を短くすることを提案するケースもあります」。

残りの返済期間が31年でも、25年などで借り換えして完済時期を早める、というわけです。

Aさんも完済予定が69歳なのが気になりますが「60歳時点のローン残高は1000万円前後、65歳時点で約500万円程度です(金利が変わらない場合)。

Aさんは貯蓄も多いので、今繰り上げ返済しなくても、リタイアまでに完済できるでしょう。

まずは運用に力を入れ、住宅ローン減税終了後、またはローン金利が上昇した時点で繰り上げ返済を検討するよう、助言しました」

 

 

FPジャーナル 平成28年8月号掲載:山田和弘氏(CFP認定者)の相談事例より

このページのトップヘ