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タグ:相続

相続に関する法制度が大きく変わる。第3回は、配偶者が自宅に住み続けやすくなるよう、新たに設けられた「配偶者居住権」を取り上げる。

改正では全く新しい考え方に基づいた「配偶者居住権」という制度も新設された。高齢社会に対応して、夫(または妻)亡き後の配偶者が、遺産分割後も自宅に住み続けながら一定の生活費を確保できるよう配慮した新制度だ。

具体的にはどんな権利で、どう役立てるべきなのか。次の事例を見ていくとイメージしやすくなる。配偶者居住権は、その名の通り配偶者が自宅に住める権利。現在ある「賃借権」に似たもので、賃借権と同様に財産としての価値を持つ(評価方法は未定)。改正法の施行後は自宅建物を所有する権利が所有権、配偶者が住む権利は配偶者居住権になるわけだが、自宅の評価額が3000万円で、仮に配偶者居住権が300万円と評価されたとすると、所有権は残りの2700万円という関係になる。

夫が死亡した際、妻は自宅に住み続けることを希望するケースは多いが、これまでは自宅を丸々相続してしまうと、図「現行では」の例のように今後の生活費に充てる預貯金を全く相続できない問題が生じることも多々あった。そればかりか、自宅以外の相続財産が少ない場合は、他の相続人の分け前と公平にするため、泣く泣く自宅を売ってその資金を他の相続人に渡すという方法を取るケースもある。

改正後は、こうした場合でも配偶者居住権を役立てれば、図の「改正後」のような分割が可能になる。自宅については所有権を長男が、配偶者居住権は妻が引き継ぐ形とすれば、妻が自宅を所有せずに住む権利だけを取得できる。その上、自宅に関しては住む権利300万円分だけに限定して相続しているので、残りの相続分に相当する預金2700万円も相続できる。これを今後の生活費に充てることができるわけだ。

■夫の死後、自宅に住み続けにくくなる心配をなくす

配偶者居住権の趣旨が生きてくる事例としては、夫を亡くした妻と、その子供の仲が悪いケースなどが想定される。

妻が高齢だった場合、夫を亡くした後に住み慣れた自宅を手放して引っ越しするなどの選択は精神的にもかなりハードルは高いものと言えそうだ。かといって、住み続けるために自宅を相続してしまうと、場合によっては、前述のように、その後の生活費を確保できない事態にもなり得る。

こうした時に「自宅は住む権利だけ確保しつつ、生活費も得られる遺産分割をする」という方策が取れるのが配偶者居住権となる。

親子の仲が円満であれば、例えば長男が妻の自宅の所有権を丸々引き継いだとしても「すぐに家から出て行ってほしい」という流れにはなりにくい。だが、もともと仲が悪く、長男が自宅を丸々所有した状態では妻が気まずくて住み続けにくくなる可能性がある場合には、配偶者居住権を取得していると、妻は一定の安心感を得られることになる。

ただし配偶者居住権を使う場合には、条件によっては後に税優遇が手厚い「小規模宅地等の特例」が使えなくなる可能性が生じる、あるいは権利を持つ妻が認知症になった場合にどうするかなど不安要素が伴うことを考慮する必要がある。タクトコンサルティングの本郷尚さんは「本来の制度の趣旨に合った役立て方をするよう心掛け、慎重に判断してほしい」と助言する。実際の利用時は専門家に相談するのがいいだろう。
(ライター 福島由恵)日経マネー2018年12月号の記事を再構成

ファイナンシャルプランナーからのTOPICS

【中古住宅市場の現状】

社会の高齢化に伴い、「居住している戸建て住宅やマンションを売却して、高齢者向け住宅や介護施設に入居したい」「親が生前居住していた遠方の住宅を相続したが、自分は済まないので売却した」など、FPは様々なニーズにより中古住宅の売却に関する相談を受ける可能性があります。

そこで、国土交通省「中古住宅市場活性化ラウンドテーブル」の委員を輩出している東急リバブル株式会社に話を聞いた。

 

~関心が高まる中古住宅市場~

東急リバブルの和田氏によると、中古住宅は立地のほか築年数、耐震補強の有無などの個別条件により需要が異なるという前置きをしたうえで「路線価が上昇傾向にある地域では、買い手は、さらに上昇する前に物件を購入しようとするケースも生じる」と説明する。

路線価が上昇傾向にある地域にある物件の所有者で、すぐに住宅売却を行う必要がない層にとっては「より良い条件で売却できるまで静観する」というアプローチもある。

 

また、和田氏は、中古住宅市場に追い風を与えている要因として、建築費の高騰によって価格上昇が顕著な新築物件を諦め、中古物件を購入するという層が増加傾向にあることも指摘している。

 

~都市部と地方で異なる空き家への対処法~

都市部と地方では空き家の発生理由も異なる。

人口が減少し高齢化が進んでいる地域では、需要が少ないため中古住宅を売却できず「空き家問題」が発生してしまう。

こうした地域では、自治体が空き家バンクを実施することなどで空き家問題を解消するためのアプローチが行われている。

 

空き家数の増加が問題視される一方、「空き家率」には入居者を募集しているアパートの空き部屋なども含まれるため、都市部の純粋な空き家はそれほど多くないのが実情だ。

しかし、相続などで取得した物件が実際に空き家化してしまうケースも往々にして存在する。

 

東急リバブルが2014年3月に首都圏で実施した調査では、空き家の傾向として「約6割が木造一戸建て」「築20年以上の建物が7割」という結果が報告されている。(グラフ1,2参照)

これらの空き家等の将来的な売却・賃貸意向については「まだ決まっていない」が36.1%(グラフ3参照)

東急リバブルの櫻井氏は【売却と賃貸のどちらが良いか」「リフォーム方法や費用はどれくらい係るのか」といった点を知りたいが、それらを総合的に相談できる相手がいないため方針を決めかねている所有者は多いと分析する。

 

例えば、同社が実施している無料診断を利用し、「売却する場合の査定価格や売却費用、手取り金額」「賃貸の場合の賃料からリフォーム費用や固定資産税等の経費をさせひいた収支」を試算することで、方針を明か羽化しやすくなる。

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~中古住宅リフォームは買い手が行うことが主流~

リフォームは「売り手(物件の所有者)」「不動産業者」「買い手」の3つの立場で行うことができるが、中古住宅の売却価格を高めるケースが「売り手」と「不動産業者」のリフォームだ。

 

「売り手」側でリフォームすると、物件の価値を高めた後で市場に出せる。

しかし、売り手でリフォームへの投資を行わなければならないうえ、買い手のニーズに合うとは限らない点から、売り手によるリフォームにはリスクもある。

 

「不動産業者」が手掛けるリフォームは、リフォームやリノベーションを前提にした仲介を行うという専門的な観点から、構造補強やバリアフリー化など、付加価値を高めるリフォームを行い、より資産価値の高い物件として市場に投入するというビジネスモデルが多くなっている。

 

しかし、最近の主流は「買い手」自身のニーズに合わせて行うリフォームやリノベーションだ。

和田氏は「不動産流通経営協会が行った調査では、住宅購入前後のリフォーム実施率は約6割で、買い手が自分の資金や好み、ニーズに合わせて行うケースが大半を占めているのです」と説明する。

 

 

日本版FPジャーナル9月号より

読売記事からのTOPICS

【空き家の処分に悩む】

~買い手、借り手見つからず~

空き家が増える中、相続して苦慮する例も目立てきた。

売却や賃貸ができないことも多く、相続人で金銭を分けるのが難しいからだ。

親族間で対立することもある。

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愛知県内の無職の男性(66)は、空き家となった実家の処分で困っている。

父親が20年以上前に亡くなり、姉妹2人とともに相続。

だが、男性ら3人とも自宅があるため、実家には戻らなかった。

相続登記はしておらず、名義は父親のままだ。

 

男性は高齢になり、管理が難しいため、今年3月、建物を解体して土地を売ることにした。

解体業者と不動産仲介業者にそれぞれ、解体費や売却価格の見積もりを出してもらった。

土地の前を通る道路の幅が狭く、住宅を新たに建てるには不向きで、売却しにくいことが分かった。

買い手がついても、200万円ほどの解体費がまかなえない。

 

2人の姉妹は自己資金の負担のある解体には反対し、男性と意見が対立。

男性は今後、処分をどう決めたらいいか、迷っているという。

 

住宅関連の除法サイトを運用するクラッソーネ(名古屋市)が昨年12月に開設した無料窓口「空き家活用の匠」には、空き家の相談を巡って、こうした相談が寄せられている。

社長の川口鉄平さんは「人口減少が進む地方では、空き家を相続したものの、買い手や借り手が見つからず、相談してくるケースも多い。金銭で分けることができず、処分法を巡ってもめる一因になっている」と指摘する。

 

中には、数代にわたって財産分割を行わず、相続人の数が膨れ上がったケースも。

 

中部地方のある会社員の男性(29)は8月、長崎県内のある市役所から封書を受け取った。

市内の空き家を調査した結果、そのうち一件は、昨年亡くなった父親の祖父名義のままで、男性も数十人いる相続人の一人になっているという。

封書には「放置したままで、近隣からクレームが来ている。対応してほしい」と書かれていた。

「空き家のある場所に行ったこともなければ、存在すら知らなかった。寝耳に水」と、当惑を隠せない。

 

「相続人が多いと、お互いに面識がなかったりして、処分方法の結論が出るまで時間がかかりやすい」と川口さん。

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日本司法書士連合会(東京)が8月に行った電話相談にも、全国から377件の相談が寄せられた。

「ただでもいいから手放したい。自治体に寄付を申し出たが、断られた」といった相談もあった。

 

相続してから3か月以内なら、相続人全員で家庭裁判所に申し立て、相続放棄する例もある。

ただ、この場合、空き家だけでなく、預貯金などほかの財産も放棄することになる。

住宅ローンが残っていれば、金融機関の申し立てで、家庭裁判所が選任した「相続財産管理人」が、空き家の売却を目指す。

申し立てがなければ、相続放棄しても管理責任は残る。

 

同連合会理事の峯田文雄さんは「空き家を放置すれば、近隣に迷惑を及ぼすことになる。適正に管理したり、処分したりするのは相続人の責任といえる」と話す。

 

 

読売新聞:平成27924()

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