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タグ:相続対策

黄昏 マンション市場 富裕層も息切れ、値崩れあるか 


 東京都内に住む60歳代の元会社経営者は悩んでいる。相続対策でタワーマンション購入を考えているのだが、販売価格が高すぎると感じ、将来の値下がりを心配しているのだ。相談を受けたエクスプレス・タックス(東京・千代田)の広田龍介税理士は「今は保有する不動産の売り時と考える富裕層がいる一方、購入は様子見が多い」と語る。

 マンション市場の失速が鮮明だ。不動産経済研究所(東京・新宿)のデータから計算すると、2016年に首都圏で供給されたマンションの市場規模は1兆9600億円余り。2兆円を下回ったのは米金融危機後の不況期の09年以来だ。16年は発売戸数も24年ぶりの低水準だった。

 建築コストや地価の上昇で、首都圏のマンション価格はここ4年で高騰した。首都圏平均で5000万円台半ばという高価格に、一般の購入層は付いてこれなくなった。それでも旺盛な富裕層の需要に支えられて億ションなどの高額物件だけは好調、というのが昨年上期ごろまでのマンション市場の姿だった。

■億ションすら売れず

 だが億ションにも陰りが出ている。16年下期(7~12月)の首都圏の供給に占める億ションの比率は2.6%と15年下期の5.4%から大幅に低下。契約率も69%と好不調の境目とされる70%を6年半ぶりに下回った。

 富裕層を後押ししてきたのは、15年の相続増税だった。最高税率の引き上げなどを受け、金融資産で5億円を超える超富裕層を中心に、現金よりも相続資産を大幅に圧縮できる都心の「タワマン」購入ブームが巻き起こった。株価上昇がそれを底上げし、異次元緩和とマイナス金利がもたらした超低金利時代も、投資利回りから見た賃貸収入の魅力を相対的に高めた。

 しかし、この鉱脈も尽きつつある。これまでの好調も「同じ富裕層の顧客に5戸も6戸も売っている」(不動産業者)例さえあるという。富裕層向け不動産コンサルティングを手掛けるスタイルアクト(東京・中央)の沖有人社長も「相続対策の特需はひとまず一巡した」と証言する。割安感が薄れ、海外マネーの動きもにぶい。

 需要面に加え、供給面でも逆風が吹く。訪日外国人客の増加を見込んだホテル建設が活発で、用地取得が競合する。三菱地所(証券コード8802)の吉田淳一次期社長は「マンションの土地の仕入れは非常に難しくなっている」と打ち明ける。

 売れ行きが鈍いなら価格は下がるはず。だが今のところ、そうした動きは表面化していない。14日に不動産経済研究所が発表した首都圏の1月分もボリュームゾーンは5000万円台のまま。平均価格は1991年6月以来の高水準を記録した。

■ゆがんだ均衡

 もっとも、「売れ行きは悪いが価格は下がらない」というゆがんだ均衡は、崩れる可能性も出てきた。日銀のマイナス金利政策導入で0%未満に沈んでいた長期金利は、米大統領選後の米国の金利上昇に引きずられて一時は0.15%まで上昇。金利が一段と上昇すれば一般層の購買余力はそがれ、富裕層も潮目の変化を感じて投資意欲をさらに減退させる恐れがある。

 実は販売現場では、すでに変化の兆候も出始めている。

 「契約を決めて頂ければ2割値引きします」。今年1月、都内のモデルルームを訪れた30歳代の会社員の男性に、営業マンがささやいた。閑静な住宅街で公園も近い。少し前なら人気化しそうな物件だが、8000万円超の部屋が多いことが響いているのか。かつて決算期末前に値引き販売されるマンションは珍しくなかったが、2013年以降は目立たなくなっていた。それが今期は複数の物件で、水面下の値引きが始まっている。ゆがんだ均衡はついに崩れるのか。

[日経ヴェリタス2017年2月19日付

~都市部を中心に相続税に注意が必要~

昨年から相続税が改正され、基礎控除が4割も引き下げられている。

今までは相続税とは無縁だった家庭でも、課税対象になる可能性が高まっている。

 

例えば相続人が子供2人だった場合、2014年までは相続財産が7000万円までは非課税だったが、現在は4200万円を超えると課税対象になる。

都市部で反の地家がある高齢者なら、財産は5000万円を超える人も少なくない。

 

課税対象者は改正前と比べ、全国平均で1.5倍になるといわれる。

東京や大阪、名古屋などの都市部では2倍くらいになることも予想されている。

 

~実家を引き継ぐ人は土地の評価額をチェック~

相続税は亡くなった人の財産を引き継ぐ人に課税される。

通常、相続財産の中で最も大きな割合を占めるのは土地だ。

タワーマンションなら、地価の高いエリアでも一戸当たりの土地の持ち分が少なくなるが、一戸建て住宅を所有する人は注意が必要。

国税庁が公表する路線価図をもとに土地の評価額を把握しておこう。

持ち家以外に不動産を所有する人も、何らかの相続対策が必要だろう。

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~まずは財産を洗い出しバランスよく対策を練る~

相続に備えるには「遺産分割のための対策」「税金対策」「納税資金対策」の3つのバランスをよく検討することが大切だ。

 

これらの3つの対策に対し、不動産を活用する方法もある。

例えば、財産の大半が土地である場合「小規模宅地等の特例」を利用できないか調べてみよう。

今は二世帯住宅もこの特例を利用できるケースが増えている。

居住用や事業用の宅地で特例が使えれば、土地の評価額は8割減額になる。

賃貸住宅や賃貸併用住宅も、土地の評価額は低くなる。

そのほか下図のように、節税だけでなく、遺産分割や納税資金対策にも不動産を上手に活用することを検討しよう。

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監修/税理士法人タクトコンサルティング

平成2811日付け日本経済新聞より

~多世帯住宅は子育て支援や資金援助を受けやすい~

下のグラフのように、二世帯住宅を選んで着る人の中には、親が子育てを支援してくれることを期待する人が多い。

「一億総活躍」という言葉が最近話題だが、親が孫の面倒を見てくれると母親も働きやすくなるだろうし、さらにこうした子育て環境の改善が、少子化の歯止めの一助にもなる。

そう考えると二世帯住宅は今の時代に必要とされる家の在り方だといえるだろう。

 

また、子世帯は、子育ての援助だけではなく、親と一緒に暮らすことで資金援助も受けやすくなる。

下のグラフにあるように、一般的な援助額に比べて同居となると親の財布のひもが少し緩くなる傾向だ。

また二世帯住宅は相続の際の節税対策にもなる。

さらに一緒に暮らすことで、光熱費や食費など生活費の多くを分担できるため節約もできる。

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【家族それぞれに合う同居方法がある】

このように二世帯住宅にはメリットがあるが、例えば嫁集との関係など、親との関係に不安を感じる人もいるはずだ。

今どきの二世帯住宅では娘の両親と同居するケースが増えている。

 

また帰宅時間や就寝時間の違いで親世代に迷惑をかけないか心配かもしれないが、二世帯住宅の人気を背景に、住宅メーカー各社は豊富な経験や知識、調査に基づいた多彩なプランを用意している。

親と子世帯別々に要望を聞き、両方の希望をかなえるプランを一緒に考えてくれる。

 

例えば子世帯が共働きならキッチンや浴室を分けると、帰宅時間が遅いなどの生活感のズレによる不満を解消しやすい。

一方で、リビングは二世帯で一緒に週末を過ごせるように広くする。

フロアで世帯を分ける場合は、孫がどちらにも行き来できるようにするとコミュニケーションを取りやすい・・・家族の数だけプランや工夫がある。

 

子供に配慮して、同居を言い出せない親も最近は多いと聞く。

子世帯から、一度同居について話をしてみたらどうだろう。

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平成2811日付け日本経済新聞より

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