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タグ:相続税


国税庁が毎年7月初めに発表する路線価は土地を相続したり、贈与したりするときの税務上の評価額のもとになる。

路線価に土地の面積をかければ評価額が出るが、これはあくまで目安。

土地と道路との位置関係などに応じて路線価を補正する仕組みがあり、相続税額も左右する。

住宅地によくある補正のパターンを知っておこう。

 

路線価は都市部の道路ごとに付けられ、道路に面する標準的な土地1平方メートル当たりの評価を示す。

2016年分は71日に公表された。

国税庁ホームページや税務署において地図形式で見られるため、自分で土地の評価額を計算できる。

たとえば自分の土地が180平方メートルで、面する道路に「300」の表示がある場合。

路線価は千円単位なので1平方メートル当たり30万円になり、自分の土地の評価額は5400万円だ。

 

この土地が路線価「200」の道路にも面する角地なら、2本の道路に出入りできる利便性の高い土地とみなされ、補正で評価が上がる。

土地の正面の路線価に、側面の路線価である20万円の3%を足して計算するため、補正後の路線価は306000円、土地の評価額は5508万円に上がる。

もう一方の側面や裏面にも道路があれば、評価額はさらに上乗せされる。

 

~更正請求し還付~

一方、路線価の評価を下げる補正もある。

埼玉県の50歳の男性は昨年、多くの納めすぎていた相続税を返してもらう更正という手続きで約400万円を手にした。

道路から約1.6Mの高さにあり、階段で出入りする宅地の評価額を路線価より10%下げることができたからだ。

男性は「思い切って更正を請求してよかった」と振り返る。

 

周りの宅地に比べ道路との高低差が大きい土地は評価額が下がるが、具体的にどの程度の高低差なのか国税庁は明確にしていない。

更正に詳しい税理士の岡野雄志氏は「2M以上の高低差があれば評価減が認められる可能性が大きい」と話す。

ただし高低差があらかじめ路線価に反映されていないことが条件だ。

 

例えば山の傾斜委に開発された住宅地では、同じ1本の道路を挟んで谷川の土地は道路と同じ標高にあるのが一般的だが、山側の土地は道路より高くなる。

路線価に玄関まで階段を上がる必要がある山側のデメリットが反映されていなければ、評価を下げられる可能性が大きい。

 

都心部に多い「旗竿(はたざお)値」は、路線価をそのまま当てはめると評価が割高になるので注意が必要だ。

旗竿地は「間口が狭く奥行きが長い土地」なので、路線価より評価が下がる。

例えば間口が3M、奥行きが30Mの旗竿地なら路線価から約20%減額できる。

「四角形に比べて形がいびつな土地」として評価する方法もあり、相続税の申告ではどちらか評価が低いほうを選べる。

 

一戸建ての広大な宅地などだったところを小分けにする「ミニ開発」の奥にある土地は、直接面している行き止まりの道路に路線価がついていないことが多い。

税務署に申告して「特定路線価」を付けてもらう選択肢はあるが、アンカー税理士法人の今田隆幸・代表社員税理士は「評価がやや高めに出る傾向があり、節税上は勧められない」と助言する。

 

実はこうしたミニ開発の土地も最寄りの路線価のある道路との距離が遠すぎなければ、いったん旗竿地に見立てて評価できる。

この方法なら路線価から2030%くらい評価額が下がり、ほとんどの場合、特定路線価を下回るという。

「路線価のある道路から土地の入り口までの距離がおおむね30Mくらいまでなら、旗竿地の方法が認められる」(今田税理士)とされる。

 

~地方自治体に照会~

4M未満の道路に面している土地は、原則として建物を建て替えるときに道路との境界線を後退させる『セットバック』をしなければならない。

道路幅を広げ消防車などが入れるようにするためだ。

セットバックする部分は路線価から評価を70%下げられるので、地価の高いエリアでは影響が大きい。

セットバックが必要かどうかは地方自治体の建築担当部署に問い合わせればわかる。

 

昨年から相続税の基礎控除が4割縮小された。

このため大都市の駅近くに一戸建てのマイホームがあり、さらに数千万円の預貯金がある人がなくなると、自宅土地の評価を8割にできる「小規模宅地等の特例」を適用しても相続税がかかる例が増えている。

 

土地評価の補正を税理士に相談するなら、相続税申告の実績のほか書類を専用ソフトで作成しているか聞くといい。

書類作成は複雑で手間がかかるため、申告件数の多い税理士は専用ソフトを使うのが一般的という。

更正を手掛けるフジ相続税理士法人の高原誠・代表社員税理士は「申告書が手書きの場合は実績件数が少ない可能性があり、公正で相続税が戻る確率が高い」と話している。
 

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日本経済新聞・俵悟志氏:平成28年7月6日(水)


相続税の負担を減らす目的で高層のタワーマンションを買うタワマン節税。

2015年1月の相続税増税を機に需要がかさ上げされ「相続税バブル」と評されたが最近は下火になりつつある。

首都圏の今年1月のマンション契約率は7年半ぶりの50%台に沈んだ。

国税庁と総務省の二段構えの節税策封じがきっかけだ。

 

「新規のタワーマンション購入は去年より減った。国の規制強化を心配したお客からたくさん電話がかかってくる」。

東京の都心部でマンション売買を仲介する営業マンは浮かない顔だ。

 

不動産経済研究所(東京・新宿)によると、東京、神奈川、千葉、埼玉の一都三県で売り出された新築マンションの契約率は58.6%と前年同月より16.3ポイント下がり、市況の好不況の境目となる70%を2カ月続けて割り込んだ。

 

契約率を押し下げたのは20階以上のタワーマンションの低迷だ。

1月の契約率は32.0%となり過去10年で最低を記録した。

2月以降は持ち直し傾向だが、タワマンの契約率が90%を超していた夏ごろとは様変わり。

価格高騰に加え「節税に使いにくくなったことが影響した」(不動産業関係者)。

 

~実勢価格と乖離~

タワマン説製の仕組みはこうだ。

相続税の計算では、一戸当たりの土地の持ち分が小さいマンションは実勢価格より大幅に安く評価される。

特に眺望の良い高層階は実勢価格が高いにもかかわらず低層階と同じ基準で評価されるため節税効果が大きい。

現金のまま相続するよりも税負担は格段に軽くなる。

 

「タワーマンション節税」という言葉は不動産仲介を手掛けるスタイルアクト(東京・中央)の登録商標だ。

沖有人同社長が14年に出したタワマン節税の指南書は昨年1月からの相続税の非課税枠縮小や最高税率の引き上げでヒット作になった。

富裕層向けの節税セミナーには昨年1年間で約2000人が詰めかけた。

 

だが、沖氏でさえ最近はタワマン節税のセミナーで受講者を集めにくくなった。

3月に東京・丸の内で開いたセミナーでは空き地を高く売る方法など幅広い話題に触れる形にした。

関西でも状況は同じ。

大阪市内の不動産仲介会社の男性は「『相続対策になる』とのうたい文句は控えるようにした」という。

 

市場を揺さぶる当局の税制の変化。

秋に国税庁がひそかに実施した調査だ。

全国の20以上の住戸343物件を調べたところ、評価額は平均で実勢価格のわずか3分の1。

「行き過ぎだ。看過できない」。

分析にあたった松山清人資産評価企画官は昨年秋、全国各局の担当者を集めた。

実勢価格と評価学が乖離しているケースや取得、相続、売却の時期が不自然に近い場合は追徴課税するよう指示した。

 

昨年11月には総務省の関係団体が開いた固定資産税の制度改正を議論する有識者検討会で、委員の大学教授が提案した。

「タワーマンションは階数で補正をかける方法もあるのではないか」

 

~明確な基準なく~

相続税の算定規準となる「評価額」は総務省令で定めている。

現在はマンション1棟の評価額を各戸の所有者がそれぞれの床面積で均等に分割するため、階層や日当たりの条件によって差がつかず一律だ。

同省はこれを高層階ほど評価が上がるように見直す検討に入った。

早ければ18年にも実施される見通しだ。

 

ただ、国税庁の指示は追徴課税するのか基準は曖昧で、総務省の制度改正も詳細が決まっていない。

税制改正への警戒感が先行している段階だ。

 

スタイルアクトの沖氏は「ルールが多少変わっても節税になることに変わりはない」と指摘する。

「早く明確にしてくれたほうがお客様に売り込みやすくなる」と語る不動産大手の幹部もいる。

 

15年1月から相続税は、タワマン節税などの新手の節税策を生み出してきた。

タワマン節税封じに納税者はどう動くか。

攻防は山場にさしかかった。

 

 

日本経済新聞・江渕智弘氏:平成28年3月30日(水)

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