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タグ:相続税対策


今も昔も相続税対策のために賃貸マンションや賃貸ビルなどを建てることが広く行われています。

改めて、なぜ賃貸マンションや賃貸ビルを建てることが相続税対策に有効なのか考えてみましょう。

 

~賃貸マンション建設で相続税評価が大幅減~

相続税を大幅に減らすには大きく分けて「相続財産を減らす」「相続税評価額を低くする」「相続人を増やす」の3つが考えられます。

このうち「相続税評価額を低くする」に着目してみましょう。

 

相続財産の評価額は「その財産の取得の時における時価による」(相続税法22条)と定められています。

例えば現金1億円は、だれがどう見ても評価額(時価)は1億円です。

ところが土地や建物の不動産はたとえ相場が1億円のものでも相続税評価額はすっと低くなってしまうのです。

 

これは、土地は路線価方式により評価し、建物は固定資産税評価額で評価するからです。

この路線価方式による評価額や固定資産税評価額による評価額は実際の相場よりもかなり低くなっているのが一般的なのです。

 

例えば現金3億円で土地(更地)を購入したとします。

この土地を路線価方式で評価したところ、2億円の評価額になったとします。

さらに、この土地に3億円の借金をして3億円の賃貸マンションを建てたとします。

 

すると土地は「貸家建付地」という評価になり、更地の価格の82%、すなわち1億6400万円の評価額になります。

また、建物は、固定資産税評価額を基に「貸家」としての評価を行います。

これがおおよそですが、1億500万円程度の価額になります。

 

合計すると、「土地(1億6400万円)+建物(1億500万円)-借入金(3億円)=▲3100万円」となり、当初の現金資産3億円に比べて、大幅に評価額を下げることができます。

 

これが建物を建てることによる節税方法の概要です。

 

~収益力、資産価値を考慮することも重要~

もちろん、現金や借入金で賃貸マンションを建てたり購入したりすることについては、リスクも伴います。

不動産自体の価値が暴落してしまう可能性も考えないとだめですし、また、中古物件を購入した場合は、多額の修繕費が必要になることもあります。

そもそも入居者が決まらず、予定していた家賃収入が見込めなかった場合、銀行への返済に苦慮しているような話も聞きます。

 

相続税対策のみではなく、その物件の将来にわたる収益力、資産価値について十分考えることが重要です。

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~基礎控除の4割減で相続対象者が急増~

2015年に相続税法が改正され1年余りが経過した。

改正では、この基礎控除の計算方法が変わり、相続税の対象者が大幅に増えた。

最近、相続を経験した人の中には、増税の重みを実感した人も多いはずだ。

 

現在は都市部に一戸建ての住まいを所有しているだけでも相続税と無縁ではいられない。

いざというとき相続税がかかるのかどうかだけでも早めに確認しておきたい。

 

相続税がかかるかどうかは図4のように計算する。

まずは財産の評価額を計算する。

この時、預貯金は残高、株などの有価証券は時価が評価額となるが、不動産は使用状況によって評価額が異なる。

住宅メーカーなどは、無料でシミュレーションをしてくれるところも多いから、一度、相談してみるのもいいだろう。

図4
 

借金が残っている場合には、その額をプラスの財産から差し引くこができる。

また、個人の葬儀費用は非課税となるので、かかった費用は差し引くことが可能だ。

一方で香典は非課税なので財産に加える必要はない。

さらに差し引くことができるのが基礎控除だ。

ここまでの計算で金額がゼロ以下になった場合は、相続税の心配はない。

 

~住宅ローン控除は最大500万円の減税~

住宅の購入や建て替えをする際には、税制優遇や補助金などを利用できる。

1つは購入時の減税だ。

住宅ローンを利用して購入した場合は、一般住宅で最大4000万円、長期優良住宅、二酸化炭素鵜の排出を抑えた低炭素住宅なら住宅ローンを利用していなくても最大65万円の控除が受けられる。

図5
 

両親や祖父母から住宅取得のための資金贈与を受ける場合には、贈与税の優遇を受けることができる。

消費税率が10%以外で購入する場合には、図6のような贈与税の非課税枠が設けられている。

例えば17年9月までに省エネ、耐震、バリアフリーなどを備えた良質な住宅を取得する場合には1200万円までの贈与が非課税となる。

一般住宅なら700万円までだ。

給付金もある。

すまい給付金は、最大30万円受け取れる支援策だ(給付額は図7参照)。

これらは消費税率5%から8%に引き上げられた際に住宅購入の支援策として導入されたもので消費税率10%に再引き上げされれば、贈与税の非課税枠や給付額も増える予定だ。

図6
 

 

日本経済新聞:成28428()


税務当局が相続財産の課税を一段と強化しようとしている。

相続税の申告漏れを防ごうと、税制面で今年以降様々な手立てを導入する。

個人財産を把握するための情報収集や、納税者への税務調査にも一層厳しく対応するとみられる。

税制変更を正しく理解し、加算税などのペナルティーを回避する必要がある。

 

「将来しなければならない相続税の申告に備え、まるで、その予行演習をやらされている気分だ」

 

今年から提出が義務付けられたある書類の作成をめぐって、一部の富裕層やその顧問税理士の間からため息が漏れる。

 

その書類とは「財産債務調書」。

前年の所得が2000万円を超え、全年末時点で財産を3億円以上持つ人が主な対象だ。

財産などの明細を記載して、所得税の確定申告とともに、毎年3月15日までに税務署に記載しなければならない。

初めてとなる今回の提出期限まであと2カ月だ。

 

~細かい記載内容~

記載すべき中身は極めて細かい。

財産は土地や建物、預貯金、有価証券などに分ける。

土地と建物は用途や所在、面積、価額を書き、預貯金について定期預金などの種類別に金額を記す。

国外財産も含めてだ。

税理士の間では「財産情報の収集やその記載には、相続税申告時と同じか、それ以上の手間がかかる」との声が上がっている。

 

すでに2年前には、国外に5000万円超の財産を持つ人を対象に「国外財産調書」の提出が義務付けられている。

今回からは2種類の調書を同時に提出する人も多く出てくる。

ある税理士は「顧客から、なぜ似たような調書がいくつも必要なのかと問われ、困っている」と漏らす。

 

国税庁が個人の財産把握に一段と力を入れる狙いは明白だ。

将来、相続が起きた時の相続税の申告漏れを極力防ぎたい。

「富裕層の意識を高めるのに、保有財産の中身を定期的に見直しさせる仕組みの導入が効果的だと考えたのだろう」と藤曲武美税理士はみる。

 

他にも財産にかかわる税制変更が今後控える(表A)。

相続税について納税者の申告漏れを防ごうという国税の意図がうかがえる変更点が多い。

 個人財産にかかわる税制の主な変更点

相続税はもともと申告漏れがほかの税金に比べて多い。

税務署による税務調査の対象となった人のうち約8割が申告漏れを指摘され、追徴課税されている。

相続財産のうち特に申告漏れが多いのは現金預金で、その比率は全体の36%(2014年7月~15年6月の税務調査)。

有価証券(15%)や土地・家屋(15%)と比べて突出している。

 

理由は「名義預金」の存在にある。

親が子供などの名義で口座を作り、実質的に自分で管理していた預金だ。

本来、子供は相続財産として預金額を申告する必要があるが、実際には怠る人が多い。

「はじめは意図的に申告漏れをし、税務署の出方を察してから修正申告を出す例が後を絶たない」(税務署関係者)。

 

そうした行為を抑止しようというのが「過少申告加算税」の強化だ(表B)。

 

現行制度では、名義預金を申告しなかったとしても、もし税務署が税務調査に来るまでの間に自主的に深刻(修正申告)すれば、ペナルティーを避けられる。

意図的な申告漏れを誘発しやすいとされる。

 

これに対して17年以降は、申告漏れをして、税務調査までに修正申告したとしても、過少申告課税が課されることになる。

調査が入る場合、税務署から事前に電話でその旨の連絡が入るが、その時点で修正申告に5%の加算税を課される規則になるのだ。

 

思い直して後から修正申告をしても手遅れだ。

税務調査を受けた後に修正申告をした場合、過少申告加算税率は17年以降も10%と定められている。

 

申告漏れをけん制する制度はほかにある。

18年から拡充される生命保険の「支払調書」の制度だ。

 

生命保険で相続税の対象になる財産は2種類ある(表C)。

一つは死亡保険金。

たとえば自らを被保険者に指定し、保険料を支払っていた父が亡くなり、子供が死亡保険を受け取るケースだ。

 

死亡保険金には非課税枠(500万円かける法定相続人の数)があるが、それを超える分は課税される。

生命保険会社が死亡保険金の支払いの記録を支払調書として税務署に提出することもあり、申告漏れは多くない。

相続税などで申告漏れ_死亡保険などで相続税がかかる
 

~保険権利も対象~

もうひとつは、保険金を将来受け取る「権利」を相続する場合だ。

例えば、被保険者を母、受取人を子供として父が保険料を支払っていた保険契約があり、その父が死亡したとする。

被保険者が死亡したわけではないのでこの時点で死亡保険金は下りない。

 

一方、亡き父の契約を子供が新たな契約者として引き継ぐと、将来、母が亡くなった時に子供は保険金を受け取ることになる。

 

この権利は財産価値がるとみなされる。

「相続時点での解約返戻金相当額で価値を換算し、申告する必要がある」(税理士の西野道之助氏)。

 

ところが現実には申告漏れが多い。

「相続対象となることも知らない人が多い」(税理士法人平川会計パートナーズ代表社員の平川忠雄税理士)からだ。

そこで国威長は、現行では、税務署に通報されない契約者の変更情報を18年から支払調書の提出対象に含め、納税者への周知につなげる考えだ。

加算税を課されるような事態を避けるには、こうした仕組みを理解しておくことが大切になる。

 

 

平成28113日付け日本経済新聞(編集委員:後藤直久氏)より

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