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タグ:空き家

 空き家の適正管理を所有者に求める空き家対策特別措置法などに基づき、所有者への勧告や建物の強制撤去に踏み切る自治体が増えている。人口減少や相続放棄で居住者不在の物件は増える一方。空き家情報を集約して買い手を広く募る試みも進むが、課題も多い。
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 「ざっと見積もっても区内に1000戸以上はありそう」。東京都世田谷区の担当者はこう明かす。人気住宅地の同区でも近年、空き家は急増。2015年の特措法施行を受け、空き家から道路にはみ出て通行に支障がある樹木を区が伐採できるなどとした条例も定めた。今年度は本格的に空き家の実態を調査する。

 総務省の住宅・土地統計調査では全国の空き家は13年に820万戸。うち別荘や売却用住宅などを除く「その他の住宅」は318万戸で、多くが居住者不在で放置されているとみられ、野村総合研究所は33年に785万戸になると予測する。

 地方では早くから空き家問題が深刻だったが、「(自治体権限などの)法的根拠が明確でなく、抜本的な対策を打てなかった」(佐賀県武雄市の樋渡啓祐前市長)。倒壊の危険があっても強制的に解体すれば所有者の財産権を侵害しかねない。空き家も固定資産税の住宅用地特例が適用され、納税額は6分の1(200平方メートル以下の場合)で済むため、売却するメリットも乏しかった。

 特措法は、景観を含め周囲に悪影響を与えるものを「特定空き家」と定義。自治体は所有者に是正を指導し、従わなければ勧告を出して固定資産税の優遇特例を解除できる。16年度の勧告は全国で210件と前年度の4倍近くに増加。「税負担増は空き家放置の抑止力になりつつある」(富士通総研の米山秀隆主席研究員)面もある。法定の空き家対策計画を作る自治体は「今年度末までに約900と全体の5割を超えそう」(国土交通省住宅総合整備課)だ。

 国交省の有識者会合は6月、特措法を踏まえた空き家の具体的な活用策を提言した。その一つが全国規模で買い手を募る「空き家バンク」の創設だ。不動産情報サイトを運営するLIFULLは今秋、各自治体が個別に提供する空き家情報を統合し、一括検索できる仲介サイトを立ち上げる。浜松市など70以上の自治体が関心を示している。

 来春には改正宅地建物取引業法が施行され、仲介業者には依頼者の意向に応じ、建物の老化や不具合の調査をあっせんすることなどが義務づけられる。熊谷則一弁護士は「建物の欠陥など買い手の不安を和らげ、空き家売買を後押しする可能性がある」と話す。

 地図大手のゼンリンは調査員が収集する空き家情報の外販を強化している。「空き家対策に乗り出す自治体や、近く売りに出されそうな物件情報を知りたい不動産業者の需要も多い」という。

 もっとも、立地条件が悪く買い手が付かない空き家も多い。相続放棄などで所有者が不明の空き家も自治体を悩ます。

 所有者不明の場合、特措法は略式代執行と呼ぶ手続きで自治体が解体できるとする。一方、世田谷区や埼玉県川口市は民法の規定を使い、裁判所が選んだ財産管理人に解体や売却を委ねた。ただ「いずれも物件売却で解体費などを賄えないと自治体の費用負担になる。どこまで市民の理解を得られるか不透明」と川口市の担当者は話す。

 それでも対策を急ぐ必要から、広島県呉市などは解体費用を一部助成している。今後、国や自治体の財政を大きく圧迫しかねず「住宅購入者に将来想定される解体コストを負担してもらう仕組みも検討課題」(富士通総研の米山氏)との指摘もある。

2017/8/14付
日本経済新聞 朝刊

(伊藤正倫氏)


空き家の解体や建て替えに利用するローン商品を取り扱う千穂の金融機関が増えている。

昨年5月に空き家対策特別措置法が全面施行され、空き家の活用に動く人が増えると判断。

解体費用に加え設備投資資金など、幅広く使途を認める商品が目立つ。

 

スルガ銀行が2月に始めた「空き家解決ローン」の使途は、空き家の転用費用や維持管理、相続税の納税資金など幅広い。

最高1000万円まで借りられる。

「静岡県東部や神奈川県では解体や売却だけではなく、賃貸などに転用する需要があると考えた」(営業企画部)。

 

総務省の調査によると、全国の住宅に占める空き家の比率は2013年10月時点で13.5%と過去最高。

野村総合研究所は空き家比率が20年後に30.2%になると予想する。

空き家対策特別措置法に基づき、倒壊の恐れなどがある空き家として市町村の指定を受けると、固定資産税の軽減措置がなくなる。

空き家対策ローン
 

これを受けて、空き家の解体や活用のローンを取り扱う地方の金融機関が急増。

金額は500万円以内、期間は10年以内という商品が多い。

金利は2.5~3%程度と他の担保ローンより低めだ。

自治体の補助金制度も利用する場合、金利を優遇する商品もある。

 

融資を保証するジャックスは3月末までに地方銀行や信用金庫など25の金融機関と提携。

「利用対象が限られたローンでここまで提携数が広がるのは珍しい」(営業戦略本部保証事業部)という。

 

トマト銀行によると、「親から相続したまま誰もいない家を解体したいという人は多い」(経営企画部)。

ただ空き家対策ローンの実績は今のところ少ない。

ジャックスの提携先金融機関の合計実績は100件にとどまる。

 

空き家管理などを手掛けるNPO法人「空き家・空き地管理センター」(埼玉県所沢市)の上田真一代表理事は「解体費用は高くて200万円程度。補助金を50万円程度出す自治体もあり、自己資金で対応する人が多い」とみる。

さらに「所有者には高齢者が多く、不動産の活用や借り入れに慎重。活用のハードルを下げる制度やサービスが必要だ」と指摘している。

 

 

日本経済新聞:平成28年4月2日(土)


新年度がスタートする4月1日、暮らしにかかわる様々な制度が変わる。

国民年金保険料やバイクにかかる軽自動車税などでは国民の負担増になる見通しもある。

4月
 

生活面では工場やビルが対象だった電力小売り自由化の対象が広がり、一般家庭や商店も電力会社を自由に選び、電気を購入できるようになる。

 

建設コストの違いを反映した料金体系だった首都圏の高速道路料金は、同じ距離当たりの料金体系に統一される。

圏央道の西側区間は1キロメートル当たり7円程度安くなるが、首都高速の長距離や第三京浜は引き上げられる。

 

社会保障分野では、国民年金保険料が月額670円増え、1万6260円になる。

紹介状なしで大病院を受診する患者について、初診で5000円以上(歯科3000円以上)、再診で2500円以上(同1500円以上)の自己負担を義務付ける。

多くの人が「かかりつけ」の病院になるべく通うよう促すためだ。

 

税制では、法人税の実効税率が32.11%から29.97%に下がる。

減税分が賃上げに回ることが期待される。

 

原動機付自転車や二輪車にかかる軽自動車税は引き上げられる。

50CC以下の原付バイクの場合、現在の1000円から2000円に増税される。

 

自宅の空き家などに旅行客などを有料で泊める「民泊」を増やすため、旅館業法で定められた「簡易宿舎」の面積要件は引き下げられる。

 

金融や企業関係では、ゆうちょ銀行の貯金限度額が1000万円から1300万円に、かんぽ生命保険の契約限度額は1300万円から2000万円に引き上げられる。

 

大企業や国、自治体に女性登用推進などを促す女性活躍推進法は全面施行され、職場環境の改善が進みそうだ。

 

 

読売新聞:平成28年3月31日(木)


住む予定がない実家などの相続を放棄する人が急増している。

維持費用や固定資産税を避けることが目的で、深刻化する空き家問題に拍車をかける恐れがある。

所有者不在で倒壊の恐れのある老朽化家屋の解体費用はすべて自治体持ち。

安易な相続放棄に歯止めをかけるため、対策に乗り出す自治体も出てきた。

相続放棄
 

「またか」。今年1月、神奈川県横須賀市建築指導課の担当者は肩を落とした。

市北部の老朽化した木造平屋建ての空き家所有者がなくなり、ようやく見つけた相続人から「相続放棄した」と連絡が入ったためだ。

 

空き家は外壁や屋根の一部が飛散し、放置すれば地域住民に危険が及ぶ可能性もある。

だが次の相続人の意向が確認できるまで自治体が手を打つのは難しい。

担当者「市内には同じような状況の空き家が数件ある。」と困り顔だ。

 

同市が昨年3月に別の空き家を解体した事例では、親族5人に建築基準法に基づき撤去命令を出したが、一斉に相続放棄。

やむなく市が約70万円の解体費を全額負担し、解体した。

担当者は「税金投入には慎重論もあったが、住民の安全確保を最優先に考えた」と苦渋の判断を振り返る。

 

司法統計によると、裁判所への相続放棄の申立件数は2014年に18万2千件。

20年で約3倍に増えた。

以前は親が残した借金の放棄などが目立ったが、司法書士の加藤隆史さんは「ふるさとを離れて都市部で就職した人が実家の相続を放棄したいと希望するケースが増えている。固定資産税の負担を嫌う人が多い」と話す。

 

昨年5月に「空き家対策特別措置法」が全面施行し、自治体は一定の手続きを踏めば倒壊の危険な空き家を行政代執行で強制撤去できるようになった。

費用は所有者に請求できるが、相続人全員が放棄すれば自治体が負担するしかなくなる。

空き家問題に詳しい富士通総研の米山秀隆上席主任研究員は「市町村の財政負担が増大する可能性が高い」と懸念する。

 

総務省の住宅・土地統計調査によれば、空き家は全国に約820万戸(13年)。

総住宅に占める空き家率は過去最高の13.5%に上がり、今後も増える見通しだ。

米山研究員は「安易な相続放棄を防ぐには自治体が解体保養の一部を助成すなど早い段階で関与し、相続人に適正な管理を促す必要がある」と強調。

「国も財政支援を検討すべきだ。」と話す。

相続放棄02
 

富山県高岡市は13年度、倒壊などの危険性が高い空き家の解体費の一部(最大50万円)を補助する制度を導入。

これまでに10件の利用があった。

市建築指導課は「相続人には放棄する前に補助制度の活用などを呼び掛けたい」としている。

 

~相続放棄~

預貯金や不動産などの相続権を失う代わりに、借金や売却が困難な不動産など「負」の財産を相続しなくて済む制度。

相続人は被相続人が亡くなったのを知ってから原則3カ月以内に家庭裁判所に申し立てる必要がある。

 

相続人全員が相続放棄した場合、自治体は家庭に相続財産管理人(弁護士や司法書士など)の選任を申し立て、物件の処分を探る道がある。

申し立てには数十万円の予納金が必要で、物件を売却しても回収できない可能性がある。

 

 

日本経済新聞:平成28322日(火)付


不動産各社が、マンションなどの空室に旅行者を有料で止める「民泊」事業への参入を相次いで打ち出している。

東京都大田区が国家戦略特区による認定を始めたのに続き、政府は3月にも一般の民泊制度の規制をする緩和方針で、事業機会が広がると見込む。

マンションなどで住民とのトラブルを解消できるかが課題となる。

 

大田区は12日、宿泊予約会社の「とまれる」(千代田区)が大田区内で借りた一軒家とマンションの1室の2施設を民泊物件として認定した。

同社は民泊の仲介サイトも運営している。

三口聡之助社長(40)は「貸主に違法なことをさせたくない。今後も合法的な民泊仲介サイトを運営していく」と話した。

 

大田区の特区民泊の施設の基準は、滞在期間は6泊7日以上、部屋の面積も25平方メートル以上としている。

これに対して、現在政府が見直しを進める一般の民泊制度は旅館業法の「簡易宿所」と位置付けて滞在期間の条件を設けず部屋の広さも緩和する方針で、民泊ビジネスの拡大を図る。

民泊
 

不動産会社は、訪日客の急増に伴い宿泊施設が不足すると見込んで民泊への対応を急ぐ。

ライオンズマンションを展開する不動産会社の大京は、傘下の仲介会社を通じ2015年3月から沖縄県で空き家を改装して長期旅行者などに貸し出す事業を開始した。

大田区の民泊にも参入する方針で、区周辺の空き家を約100戸い取り、改装して貸し出す。

不動産賃貸管理のアパマンショップホールディングスも15年11月、民泊に参入すると表明した。

 

損害保険大手の東京海上日動火災保険などは2月中旬に、特区での民泊事業者向けに、事故や近隣のトラブルなどに備えた保険を発売する。

宿泊客は外国人が多いことから、多言語のサービスもつける。

 

一方で民泊をめぐる規制が追い付かず、宿泊者による騒音などが周辺住民とのトラブルの種となっている。

賃貸物件のノウハウを持っている不動産会社の参入は、こうしたトラブルを防いで安全な民泊ビジネスを広げる可能性もある。

 

 

日本経済新聞:平成28216(火)付

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