吹上駅最寄りの不動産なら三国ホーム吹上店

【新築戸建て分譲:吹上駅を中心に鴻巣市・行田市】 三国ホーム吹上店はJR高崎線「吹上駅」最寄りの物件を中心に取り扱っています。土地の開発分譲によって新築住宅の販売を得意とする会社です。弊社の商品は、「低予算のこだわりの家」をテーマとしています。ご予算に応じた商品をご提案させていただき、お客様と一緒に考え、最適な商品をご購入いただけるようにお手伝いさせていただきます。 【ご購入前もご購入後もプロのコンサルタントしてお手伝い】 三国ホーム吹上店では不動産に関する5つの専門知識でご購入の前にはお客様に最適なアドバイスを行い、さらに、ご購入後にその時のご事情に合わせてコンサルタントさせていただきます。

タグ:終の棲家


マンション建物の修繕や設備の更新に充てる「修繕積立金が足りず」窮地に立たされる管理組合が増えている。

そのままでは給排水管、エレベーターなど主要な設備が更新の時期に差し掛かる「築35年の壁」を超えられず、住宅インフラとしての資産価値が下がりかねない。

安心して永住できるマンションにするために、どんな手立てがあるのだろうか。

 

「バルコニーの天井が剥がれたり、外壁がひび割れて錆が浮いたりしても、ほったらかし。さすがに管理体制がどうなっているのか不安になった」神奈川県の主婦Aさん(54)は、ずさんな管理に業を煮やして自らマンション管理組合の理事長に立候補した4年前の心境を語る。

 

このマンションの管理は新築当時の1984年からずっと売り主の系列の管理会社に委託されてきた。

130戸の住民から選ばれる管理組合の理事も同社が輪番制で指名しており、立候補者が現れることは異例だった。

 

Aさんが理事長についた管理組合はマンション専門のコンサルティング会社、シーアイピー(東京・中央)と契約を結び、まずは共用部分の清掃や設備の点検など日々の管理業務にメスを入れた。

 

~管理を競争入札~

必要とされる管理業務を一つ一つ拾い上げて詳細な「仕様書」を作成。

これを公開して競争入札にかけて管理会社を変更したところ、年間で約1700万円かかっていた管理コストを約1000万円まで削減できた。

 

国土交通省の調査では、分譲マンションの76%は新築当時から管理会社を変更していない。

シーピーアイの須藤桂一社長は「ビジネスの競争原理が働いていないため、管理コストの削減の余地は大きい」という。

管理組合のチェックがなされず相場に比べて割高になっている管理委託費の支出を削ればその分を修繕積立金に回せる。

 

大規模修繕の工事費そのものも、施工業者を競わせればコストが下がる。

 

Aさんのマンションは2014年に外壁の塗装、屋根やバルコニー床の防水施工、エントランス舗装などの大規模修繕をした。

当初2億円近くとみていた工事費は、同社がお膳立てした競争入札により約16000万円に圧縮できた。

Aさんは「住宅金融支援機構から借り入れるつもりだった2000万円が不要になった」と胸をなでおろす。

 

修繕積立金の不足に苦しむ管理組合は急増している。

管理組合が住宅金融支援機構から融資を受けた件数は、15年度に366と前の年度に比べて32%も増えた。

外壁の塗り替えや屋上の防水施工など、十数年に一回必要になる修繕工事のコストは一戸当たり少なくとも120万円前後かかるという。

 

さらに築30年を超える頃には、給排水管や電気系統の設備を更新する必要が生じる。

このため3回目の修繕高2の際にコストは一気に跳ね上がり、管理組合は資金不足に陥りやすい。

これが多くのマンションが直面する「築35年の壁」だ。

 

国交省によると、マンション管理組合のうち4割強は、修繕積立金となる収入が一戸あたり、月1万円以下にとどまる。

管理コストや工事費の削減などにより積立金の会計を早めに立て直しておかなければ、壁は乗り越えられない。

 

~工事先延ばしも~

手を尽くしても積立金が足りない場合、実は工事そのものを先延ばしにする選択肢がある。

多くの管理組合は国交省ガイドラインにならって12年周期で大規模修繕を計画するが、さくら事務所(東京・渋谷)の土屋輝之コンサルタントは「商業ビルや賃貸マンションの場合、工事の周期はもっと長い。12年周期は短すぎるのではないか」とみる。

 

仮に工事周期を12年から15年に延ばせば、工事費を2割カットするのと同じ効果が出せる。

外壁タイルが剥がれ落ちたり、雨漏りしたりする可能性がないかなど専門家の判断を仰ぎつつ慎重に検討する必要があるが、「1518年に延ばしてもほとんど問題ないことが多い」(須藤氏)との声が少なくない。

 

それでも積立金不足を解消できなければ、住民から一時金を徴収したり、金融機関から工事費を借入したうえで、月々の修繕積立金を値上げしたりしなければならない。

これは管理組合の総会で出席者の半数で決議する。

住民がなんとか合意できる負担できる上限は「一時金なら一戸100万円、積立金の値上げなら2倍くらいまで」(長谷工リフォーム)とされる。

 

一部で反対意見があっても総会で決議することができるが、合意形成の過程で反対住民をないがしろにすると将来に禍根を残すことになるかもしれない。

いわゆる「民泊ビジネス」をめぐる管理規約の改正や、共用部分の構造を変更する大がかりな耐震補強工事などは、総組合員の4分の3以上の賛成により特別決議しなければならない。

 

マンション総合コンサルティング(東京・中央)の広田信子代表取締役は、「反対住民が『目面目をつぶされた』と感じないよう、事前の説明会で意見を述べてもらったり、その意見を各戸に配る報告資料に乗せたりするといい」と助言する。

 

国交省によると、今住んでいるマンションに永住したいと考える住民は52%に達する。

建物の大規模修繕をめぐる築35年の壁は、そのマンションが、終の棲家にふさわしいコミュニティーを構築できるのかどうかの試金石でもある。

02
03
04
 

 

日本経済新聞(表悟志氏):平成28年727日(水)


高齢化が進む日本。

この中でも今後は特に東京圏の高齢化が深刻化する。

この状況を踏まえ政府は、東京圏から地方へ高齢者の移住を促すという。

元気なうちに移住して、地方で生き生きと暮らしてもらおうとの発想だ。

とはいえ、政府が移住の費用を出してくれるわけではない。

移住するなら、それなりの資金計画も必要になる。

高齢期の移住にかかる費用を探った。

 

東京から東北新幹線で1時間半。

新白河駅で降りて車で15分。

森の中に別荘風の建物が現れる。

高齢者の住まい「ゆいまーる那須」(栃木県那須町)だ。

70個に都市部から引っ越してきた63~91歳の76人が暮らす。

現在介護保険の「要介護」「要支援」の認定を受けているのは7人だけ。

全体的に元気な人が多い。

 

国の制度にのっとった「サービス付き高齢者向け宇宇卓(サ高住)」なので、日中は安否確認などのサービスを提供する生活コーディネーターが常駐する。

ただ、ここは2010年の開設当初から入居者同士の支え合いや、社会参加を重視しているのが特徴だ。

 

実際に供用の食堂でほかの入居者に食事を作ったり、食堂の一角に小さな店を開いたりする入居者が多い。

元美容師の高木まき子さん(80)も月に何度か入居者やスタッフの髪を切る。

カット代は食堂で食券として使える住宅内通貨で受け取る。

 

「自分にできる仕事があることはうれしい」と高木さん。

横浜市で長く母と一軒家に暮らしてきたが、母が亡くなったのを機に老後安心して暮らせる場所を探し始めた。

「本当は都会が好き」だが、「ここだったら大丈夫かな」と移住を決めた。

 

首都圏に比べ、ここは費用がやはり安いようだ。

この住宅を運営するコミュニティネット(東京・千代田)は当初、女性の一人暮らしを念頭に「頭金1000万円、月々の年金12万円あれば暮らせる場所」を目指したという。

事業者がなんでもサービスしていては高くつくので、入居者の自主性や助け合いを大切にしたという経緯もあった。

 

詳しく見よう。

ここでは家賃は基本、一括で前払いする。

一番狭い部屋33平方メートルの部屋で1175万円。

15年に内に退去すると期間に応じて返却があり、15年を超えても追加負担はない。

 

~自宅売却し頭金~

月々の費用としては、一人で入居なら共益費と生活サポート比で約3万9000円。

自分の部屋の水道光熱費代も必須だ。

食事は部屋で作ることもできるが、食堂で毎日ヒル夕食を頼めば3万9000円になる。

このほか、人によって交通費や医療費、趣味の費用などもかかるだろう。

これらもろもろ含めて「12万円あれば」との設計だ。

 

高木さんは自宅の売却で頭金を作った。

国民年金にしか加入していなかったので、年金は少ない。

月々の費用は貯金を取り崩しも合わせて賄う。

「月10万円の生活が目標だが、東京に行ったりするとすぐオーバーするのが悩み」という。

 

政府は東京圏の高齢者移住施策を「生涯生活の街」構想と呼ぶ。

老後も様々な社会参加で活動的な暮らしができる一方、最後まで医療や介護が受けられ、安心できるまちを地方につくるという。

自治体と事業者などが協力し、このような街を作ると、交付金も出す方針なので、各地で構想が動き出そうとしている。

 

このまちづくりにあたって高齢者の住まいとして期待されているのが「サ高住」だ。

「ゆいまーる那須」は住民が活動的な暮らしをしている「サ高住」として、政府が先進事例とみなす場所の一つでもある。

 

「生涯活躍」型になっているかどうかは別にして、サ高住はすでに全国各地につくられており、高齢者の住まいとして注目されている。

地方のサ高住に入居するには平均的にどの程度の費用が掛かるのだろうか。

政府が試算している。

 

都道府県別にみて地価が全国の中間にあたる福井、高知、三重の各県にあるサ高住の費用を調べ、夫婦2人で40平方メートル台の部屋に暮らすという前提に置いた。

結果は家賃と共益費、生活相談費の合計で月約12万6千円だった。

ここに高齢者世帯の平均的な食費や光熱費、医療費などを加えると毎月の支出は約27万円だ。

東京で同様のサ高住に入ると毎月約25万円の費用がかかり、食事なども合わせた支出は約40万円になると試算も示した。

 

~目的ははっきり~

もちろん、サ高住だけが地方移住の選択肢ではない。

サ高住は認知症が進んだ場合などに本当に最後まで住み続けられるかといった課題などもかねて指摘されている。

移住先の住まいとして北九州市のように空き家の有効活用を重視する自治体などもある。

 

一般社団法人移住・住み替え支援機構では、シニアの自宅を借り上げて一定の賃料収入を保証する制度を実施している。

移住の資金作りとして、東京家の自宅処分を考える人は多いが、こちらについてもそれ以外の選択肢がありうる。

 

どのような形をとるかで移住にかかる費用は大きく異なる。

資金計画が大切なのは間違いないが、移住はまず「どこで、だれと、何をして暮らすのかをよく考えないと失敗する」(ふるさと回帰支援センターの高橋公代代表理事)とされる。

 

関係者の多くが「元気なうちに決めることが大切」とも指摘している。

情報の収集、お試し入居などは体が弱ってからでは厳しい。

家族との話し合いを含め移住を考えるなら早めの対応を心掛けたい。

 

 

日本経済新聞(編集委員:山口聡氏)平成28316()

このページのトップヘ