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 空き家の適正管理を所有者に求める空き家対策特別措置法などに基づき、所有者への勧告や建物の強制撤去に踏み切る自治体が増えている。人口減少や相続放棄で居住者不在の物件は増える一方。空き家情報を集約して買い手を広く募る試みも進むが、課題も多い。
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 「ざっと見積もっても区内に1000戸以上はありそう」。東京都世田谷区の担当者はこう明かす。人気住宅地の同区でも近年、空き家は急増。2015年の特措法施行を受け、空き家から道路にはみ出て通行に支障がある樹木を区が伐採できるなどとした条例も定めた。今年度は本格的に空き家の実態を調査する。

 総務省の住宅・土地統計調査では全国の空き家は13年に820万戸。うち別荘や売却用住宅などを除く「その他の住宅」は318万戸で、多くが居住者不在で放置されているとみられ、野村総合研究所は33年に785万戸になると予測する。

 地方では早くから空き家問題が深刻だったが、「(自治体権限などの)法的根拠が明確でなく、抜本的な対策を打てなかった」(佐賀県武雄市の樋渡啓祐前市長)。倒壊の危険があっても強制的に解体すれば所有者の財産権を侵害しかねない。空き家も固定資産税の住宅用地特例が適用され、納税額は6分の1(200平方メートル以下の場合)で済むため、売却するメリットも乏しかった。

 特措法は、景観を含め周囲に悪影響を与えるものを「特定空き家」と定義。自治体は所有者に是正を指導し、従わなければ勧告を出して固定資産税の優遇特例を解除できる。16年度の勧告は全国で210件と前年度の4倍近くに増加。「税負担増は空き家放置の抑止力になりつつある」(富士通総研の米山秀隆主席研究員)面もある。法定の空き家対策計画を作る自治体は「今年度末までに約900と全体の5割を超えそう」(国土交通省住宅総合整備課)だ。

 国交省の有識者会合は6月、特措法を踏まえた空き家の具体的な活用策を提言した。その一つが全国規模で買い手を募る「空き家バンク」の創設だ。不動産情報サイトを運営するLIFULLは今秋、各自治体が個別に提供する空き家情報を統合し、一括検索できる仲介サイトを立ち上げる。浜松市など70以上の自治体が関心を示している。

 来春には改正宅地建物取引業法が施行され、仲介業者には依頼者の意向に応じ、建物の老化や不具合の調査をあっせんすることなどが義務づけられる。熊谷則一弁護士は「建物の欠陥など買い手の不安を和らげ、空き家売買を後押しする可能性がある」と話す。

 地図大手のゼンリンは調査員が収集する空き家情報の外販を強化している。「空き家対策に乗り出す自治体や、近く売りに出されそうな物件情報を知りたい不動産業者の需要も多い」という。

 もっとも、立地条件が悪く買い手が付かない空き家も多い。相続放棄などで所有者が不明の空き家も自治体を悩ます。

 所有者不明の場合、特措法は略式代執行と呼ぶ手続きで自治体が解体できるとする。一方、世田谷区や埼玉県川口市は民法の規定を使い、裁判所が選んだ財産管理人に解体や売却を委ねた。ただ「いずれも物件売却で解体費などを賄えないと自治体の費用負担になる。どこまで市民の理解を得られるか不透明」と川口市の担当者は話す。

 それでも対策を急ぐ必要から、広島県呉市などは解体費用を一部助成している。今後、国や自治体の財政を大きく圧迫しかねず「住宅購入者に将来想定される解体コストを負担してもらう仕組みも検討課題」(富士通総研の米山氏)との指摘もある。

2017/8/14付
日本経済新聞 朝刊

(伊藤正倫氏)


今も昔も相続税対策のために賃貸マンションや賃貸ビルなどを建てることが広く行われています。

改めて、なぜ賃貸マンションや賃貸ビルを建てることが相続税対策に有効なのか考えてみましょう。

 

~賃貸マンション建設で相続税評価が大幅減~

相続税を大幅に減らすには大きく分けて「相続財産を減らす」「相続税評価額を低くする」「相続人を増やす」の3つが考えられます。

このうち「相続税評価額を低くする」に着目してみましょう。

 

相続財産の評価額は「その財産の取得の時における時価による」(相続税法22条)と定められています。

例えば現金1億円は、だれがどう見ても評価額(時価)は1億円です。

ところが土地や建物の不動産はたとえ相場が1億円のものでも相続税評価額はすっと低くなってしまうのです。

 

これは、土地は路線価方式により評価し、建物は固定資産税評価額で評価するからです。

この路線価方式による評価額や固定資産税評価額による評価額は実際の相場よりもかなり低くなっているのが一般的なのです。

 

例えば現金3億円で土地(更地)を購入したとします。

この土地を路線価方式で評価したところ、2億円の評価額になったとします。

さらに、この土地に3億円の借金をして3億円の賃貸マンションを建てたとします。

 

すると土地は「貸家建付地」という評価になり、更地の価格の82%、すなわち1億6400万円の評価額になります。

また、建物は、固定資産税評価額を基に「貸家」としての評価を行います。

これがおおよそですが、1億500万円程度の価額になります。

 

合計すると、「土地(1億6400万円)+建物(1億500万円)-借入金(3億円)=▲3100万円」となり、当初の現金資産3億円に比べて、大幅に評価額を下げることができます。

 

これが建物を建てることによる節税方法の概要です。

 

~収益力、資産価値を考慮することも重要~

もちろん、現金や借入金で賃貸マンションを建てたり購入したりすることについては、リスクも伴います。

不動産自体の価値が暴落してしまう可能性も考えないとだめですし、また、中古物件を購入した場合は、多額の修繕費が必要になることもあります。

そもそも入居者が決まらず、予定していた家賃収入が見込めなかった場合、銀行への返済に苦慮しているような話も聞きます。

 

相続税対策のみではなく、その物件の将来にわたる収益力、資産価値について十分考えることが重要です。

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28年5月号RealPartner(全宅連・全宅保障):新日本税理士法人 税理士・池尾彰彦氏

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