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タグ:金利


住宅価格を大きく左右するのは、金利、地価、建築費の3つ。

地価は上昇基調にあり、建築費も高止まりが続いているが、住宅ローンは史上最低金利を更新。

総合的に見れば、住宅購入や建て替えには、非常に良い環境が整っている。

そのチャンスを最大限生かすにはどうすればよいのか。

 

~フラット35の金利が初めて1%以下に~

住宅価格を取り巻く現在の状況を不動産経済研究所の主任研究員・松田忠司氏は「買いやすい環境であることは間違いない」という。

「最も大きな理由は低金利です」

 

住宅ローン金利は、長い間、低い状態が続いているが、ここにきてもう一段、水準が低下している。

背景には日銀のマイナス金利政策がある。

固定金利選択型や全期間固定型といった固定金利型の住宅ローン金利は、長期金利の影響を受ける。

マイナス金利によって長期金利が下がっているため、巡り巡って住宅ローンの金利が下がっているわけだ。

 

長期固定金利型の代表的な住宅ローンの「フラット35」は、最低金利を更新している。

金利は返済期間や取扱金融機関によって異なるが、返済期間21年から35年に適用される最低金利は6月の1.1%から0.17%引き下げられ0.93%となった。

金利が1%切るのは2003年10月に「フラット35」の取り扱いが始まってから初めてのこと。

 

銀行の住宅ローンの金利も下がっている。

メガバンクでは固定金利期間選択型10年の金利が7月適用分で1%以下の水準となっている。

 

住宅ローンは返済期間が長くなることが多いだけに、金利水準は返済額への影響が大きい。

例えば、3000万円を返済期間35年で借りた場合、金利が2%であれば、毎月の返済額(ボーナス返済なし)は、約9万9400円となる。

これが金利1%の場合では約8万4700円だ。

毎月1万5000円程度の差が出る計算だ。

これを35年間の返済期間で見ると、600万円以上の差となる。

同じ金額の物件を購入しても、返済額にこれだけの差が出れば、購入後のライフプランに大きな差が出るはずだ。

 

この傾向は、しばらく続きそうだ。

日銀は物価上昇率2%を目標に掲げているが、達成にはなお時間がかかる見込み。

それまでは金融緩和を続けざるを得ない。

住宅ローン金利もその影響で当面は低水準が続くだろう。

 

~建築費は高止まり:地価は上昇基調に~

一方で住宅価格に大きな影響を及ぼすのが建築費だ。

東日本大震災の復興需要などで建築費は13年以降、大幅に上昇した。

「2年ほど急激に上昇し、今は高止まりしている状況です」(松田氏)。

 

それは建築費の指数として知られる建築工事費デフレーターを見ても明らかだ。

12年の10~12月までは下落しているが、13年の1~3月から急上昇している。

14年の半ばで上昇は止まり、直近では多少下がっているが、高止まりの状況は変わっていない。

 

地価も上がり基調だ。

7月1日に国税庁が公表した16年1月1日時点の路線価は全国平均で0.2%のプラスとなった。

上昇に転じたのは、08年以来8年ぶり。

 

ただ、都市部と地方で二極化が進んでいるのも事実。

東京都がプラス2.9%、大阪府がプラス1.0%であるのに対し、秋田県ではマイナス1.9%となっている。

 

「同じ都市部でも上昇が目立つのは、駅から近いエリア。少し駅から離れれば、上昇していない場所もあります」(松田氏)。

 

都市部で勝つ利便性の高い、人気エリアの不動産価格は、地価上昇の影響を大きく受けそうだ。

 

以上を考慮すると、地価や建築費の上昇で今後、住宅価格には多少なりとも上昇圧力がかかるだろう。

しかし、住宅ローンの金利の低水準の恩恵を受けて、状況はしばらく続く。

じっくり検討するにはよい時期となりそうだ。

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日本経済新聞:成28729()


マイナス金利の導入で預金金利の引き下げが進んでいる。

メガバンクの普通預金金利の場合、100万円を一年間預けても10円にしかならない。

しかし、探せばメガバンクの100倍の金利を付ける普通預金口座もある。

少しでも高い金利を求めて運用する場合のポイントを見ていく。

 

普通預金ではイオン銀行に0.12%、楽天銀行に0.1%の金利を運用する行為座がある。

メガバンクの普通預金(0.001%)の100倍以上にあたる。

注意が必要なのはどちらの口座も条件付きである点だ。

 

イオン銀行の場合は「イオンカードセレクト」と呼ぶクレジットカード付きのキャッシュカードを申し込む。

ただし、カードの年会費は無料。

みずほ銀行はゆうちょ銀行のATMならば時間帯によって無料で入出金できる。

取引実績によってコンビニエンスストアのATMでも手数料が実質無料になることもあるので近くにイオングループの店舗がなくても使い買っては悪くない。

 

楽天銀行の場合は「マネーブリッジ」という証券連携口座が対象。

口座の開設料や管理料は不要で、楽天銀の提携ATMから無料で入出金ができる(条件付き)。

 

定期預金では地方銀行などのインターネット専用支店で金利が比較的高い。

1年定期で見ると、スルガ銀行Dバンク支店では0.22%、韓国系のSBI銀行では0.25%と三菱東京UFJ銀行(0.01%)の20倍以上になっている。

 

「信用金庫に高金利のネット口座があることは意外と知られていない」とファイナンシャルプランナーの坂本綾子さんは話す。芝信用金庫(東京都)の1年ネット定期は0.305%、播州信用金庫(兵庫県)のネット支店では1年定期に0.35%つけている。

 

口座を選ぶ際の注意点として坂本さんは無料利用可能なATMがあるかを挙げる。

注意を払わないとATM利用料で利息収入の大半を使ってしまいかねない。

芝信金や播州信金の場合は入出金に信金ATMを利用すれば時間帯によって無料になる。

口座を開いた信金が地方にあっても、地元にある信金ATMを使えば手数料がかからない。

 

経営状況など金融機関の信用力に目を向ける必要もある。

金融庁はウェブサイトで「中小・地域金融機関の主な経営指標」という都道府県別に地銀、信用金庫、信用組合の情報を整理し、閲覧できるようにしている。

口座開設前に参考にしたい。

 

円預金の金利低下で外貨でも運用を考えている人も多いだろう。

外貨預金を利用する場合、ユーロは日本と同じマイナス金利政策の影響を受け預金金利が低い。

利上げに転換したドル、そして先進国の中では高金利の豪ドルが候補と言えそうだ。

 

ドル建ての1年物定期の金利を見ると、住信SBIネット銀行や新生銀行で1%と比較的高い。

豪ドルはそれぞれ2.2%、1.8%となっている。

 

円預金と同様、利息収入を減らさないためには手数料への注意が必要だ。

外貨預金の場合は、「円から外貨」「外貨から円」に転換する際にかかる為替手数料だ。

金利が同じでも、為替手数料が少なければその分、利回りが良くなる。

住信SBIネット銀はキャンペーンで外貨買付の際の手数料を、毎月一定期間を無料にしているので、それらを利用する手もある。

 

外貨預金に比べて為替手数料が大幅に安い外国為替証拠金取引(FX)を活用して利息を得る方法もある。

FXのスプレッド(為替手数料に相当)は大手でドルが0.3銭と外貨預金の50分の1以下。

円より金利の高い通貨を保有すると、スワップポイントという金利差相当の利息を受け取れる。

FXは元本(証拠金)より大きい金額の運用が可能で倍率を高めるほど高リスク・高リターンとなる。

しかし、証拠金と同じ額の運用(倍率一倍)にとどめればリスクを抑え、外貨預金と似た感覚で運用できる。

 

スワップポイント(SP)は日々変動するが、仮に足元の水準が一年間変わらないとすると0.6%程度なることもある(倍率一倍、一万通貨単位の場合)。

SPは倍率を上げればその分増える。

ただし倍率を抑えても外貨を購入後、円高が進めば損失になる点は要注意だ。

 

為替は長期的には物価の動きを反映し、インフレ国の通貨は下落し、デフレ国の通貨は上昇する。

マイナス金利政策は物価上昇を目的とするが、それが思うように進まない現状で円高圧力もなす。

外貨運用では円高が進んだ場合も想定し、運用資金を外貨で受け取れるサービスがあるかどうかも確認しておきたい。

 

 

日本経済新聞社・日建マネー編集部:平成28326日付

~日銀の金融緩和により変動・固定とも超低金利~

住宅ローン金利は市場金利に連動しており、市場金利は取引期間1年未満の短期金利と、1年以上の長期金利に分けられる。

半年ごとに金利を見直す変動金型は短期金利に、借入時に返済終了までの金利が確定する固定型は長期金利に連動し、どちらも史上最低の水準だ。

 

変動型の基準となる短期金利は日銀がコントロールしており、現状では金融緩和策によって実質ゼロ金利が維持されている。

日銀では同じく金融緩和策の一環として国債を大量に買い入れており、長期国債の利回りを指標とする長期金利も超低金利が続いている状況だ。

 

日銀は日本経済がデフレを察し、物価が2%程度の上昇で安定するまで金融緩和策を続けるとしている。

現状では景気回復のもたつきや国際的な原油安などの物価上昇ペースが伸び悩んでおり、今後もしばらくは超低金利が続くとの見方が多い。

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~金利下げ競争が激化:サービス内容も充実~

近年では金融機関間の住宅ローン獲得競争が激化していることも、ローン金利低下に拍車をかけている。

金利が低ければローンの返済負担額も軽くなり、同じ返済負担でより多くの借り入れができて予算が増やせる。

 

だが、確かに今は超低金利だが、いずれ金利が上がるといわれている。

年収や自己資金が多めで返済に余裕がある人なら変動型でも構わないが、そうでない人は固定型の利用を考えたい。

住宅ローンをいくら借りるかを決める際にも、固定型の金利で返せる額から計算するほうが安全だ。

 

また、最近は金利以外に様々な付帯サービスを提供する金融機関が増えている。

室病やけがの際に保証を手厚くしたり、育児支援や家事代行サービスを利用しやすくしたりといった内容だ。

家計の事情に応じて返済額を増減できるケースもある。

住宅ローン選びでは、金利だけでなく手数料や保証料の額、サービス内容なども考慮したい。

07 (2)
 

 

平成2811日付け日本経済新聞より

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