吹上駅最寄りの不動産なら三国ホーム吹上店

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タグ:長期優良住宅


長く快適に暮らすには、性能の高い住宅を選ぶことが大切になる。

耐震性や省エネ性を認定する国の制度など、様々な認定制度や保証制度があるので、その特徴を把握して、住まい選びの参考にしたい。

 

~新築住宅には10年保証がある~

すべての新築住宅は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)によって引き渡しから10年間の保証がある。

これは住宅の柱や梁など、構造上の重要な部分に欠陥があったり、屋根や外壁など雨水の侵入を防止する部分に具合があった場合には、引き渡しから10年以内であれば、無償で修繕を依頼できる。

 

品確法では住宅性能表示制度も設けられている。

住宅の耐久性や遮音性、省エネルギー性など10分野について、評価機関が評価を行う。

評価を受けるには費用が掛かるが、中立的な立場で専門家が性能を評価してくれるので安心だ。

 

耐震性や省エネ性の高い住宅を認定する国の制度もある。

認定を受ければ、住宅ローン控除などで優遇されるなどのメリットもある。

国の認定制度には、長期優良住宅と低炭素住宅がある。

長期優良住宅とは、図のような住宅の性能に関する分野で高い性能を持った住宅をいう。

 

例えば、「長持ちする工夫」では、数世代にわたって、住み継ぐことを前提に、構造や骨組みをしっかり作り、維持管理を行うことで100年程度使い続けることが求められている。

 

~認定を受けると控除額が増額に~

「間取りの変更がしやすい」ことも重視される。

ライフステージによって必要な部屋の数や広さは変わる。

そんな時でも柔軟に間取り変更ができる構造であることが求められている。

長期優良住宅は、2009年に導入された制度だが、年間10万戸程度が認定されており、累計認定戸数は約70万個に及ぶ。

 

低炭素住宅は、天井や壁、床などの断熱材および、エネルギー消費量の基準について一定以上の性能を有する住宅のこと。

 

長期優良住宅や低炭素住宅の認定を受けると、住宅ローン控除の控除額が増額される。

控除は10年間で最大400万円の控除が受けられるが、認定住宅の場合は最大500万円になる。

 

~良好な中古住宅を流通させる仕組みも~

住宅が長寿命化すると、良質な中古住宅を買いたいというニーズも高まる。

そこで購入者が中古住宅の性能を判断できる指標の整備も進んでいる。

大手住宅メーカー10社が参加する「スムストック」だ。

良質な中古住宅を評価する制度で、購入希望者が中古住宅の質を手軽に判断できるようになる。

「スムストック」と認定されるには、3つの条件がある。

    住宅履歴、②長期点検メンテナンスプログラム、③耐震性能だ。

「スムストック」に参加している各社の住宅所有者であれば、売却の際無料で査定を受けることができる。

また、「スムストック」の購入者は、住宅メーカーの保証・点検制度を前のオーナーから引き継ぐことも可能だ。

0801
0802
0803
 
 日本経済新聞:成28729()

 

 

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不動産コンサルティングマスターからのTOPICS

【二世帯住宅や賃貸併用で実現:大切な家族を守りきずなが深まる住まい】

長く快適に暮らせる住まいは資産として次世代に継承できる。

さらに、二世帯や賃貸併用なら家族の絆を深めることもできる。

 

~長期優良住宅で長く快適な暮らしを実現~

すまいは、大切な家族を守ってくれる。

マイホームの購入や建て替えの際には、その性能についても十分に吟味したい。

 

その際に参考になるのが国の認定制度だ。

例えば長期優良住宅は、住まいを長期に割ったって良好な状態で使うことができる住宅の認定制度。図1のような住宅の性能に関する条件が定められている。

耐震性や省エネ性はもちろんだが、劣化対策や暮らしやすさにも重点が置かれているのが特徴だ。

定期メンテナンスを実施していけば100年程度改定期に住み継ぐことができる。

図1
 

新築時に認定を受けた住宅は、住宅ローン控除の最大控除額が一般の住宅より増えたり、不動産登記の際にかかる登録免許税が軽減されたりするなど税制面でも優遇を受ける。

 

このところの災害を経験して、家族の絆も見直されている。

いざというときに家族で助け合えるようにするために二世帯同居を選択する人も増えている。

親世帯と子世帯のプライバシーなどの問題からこれまでは二の足を踏むケースも少なくなかったが、様々なライフスタイルを実現する二世帯住宅も登場。

選択がしやすくなっている。

図2
 

ライフスタイルによって、二世帯住宅を分けると図2のような3タイプとなる。

完全独立型はプライバシーが守りやすいが、光熱費などの大きな節約効果は期待できない。

融合型はプライバシーを守りにくいが、親世帯と子世帯の助け合いがしやすく光熱費などの節約効果が大きい。

 

二世帯住宅は、相続の節税にもつながる。

「小規模住宅地の特例」によって330平方メートルまでの自宅土地の評価額が8割減になるからだ。

また、完全独立型には、この特例の適用が認められていなかったが、2014年からは対象となり、プライバシーを重視する世帯も二世帯住宅を選びやすくなっている。

 

~賃貸併用住宅なら資金面に余裕ができる~

賃貸併用住宅という選択肢も増えている。

家賃収入を住宅ローンの返済に充てたり、老後資金に使ったり資金面のメリットが大きい(図3)。

また、賃貸部分の管理費用や減価償却費などを経費として計上できるので、会社員が賃貸経営をする場合、給与にかかる所得税を抑える効果も期待できる。

また、相続の際には、賃貸住宅として、相続税評価を下げる効果がある。

空室リスク対策としては、家賃保証システムを検討してみたい。

最近は、3階建て、4階建ての住宅も増加。

都市部の限られた土地でも賃貸併用住宅や二世帯同居+賃貸併用なども可能になっている。

図3
 

 

日本経済新聞:成28428()

ファイナンシャルプランナーからのTOPICS

【知らないままでは損をする!住まいと税金の関係を知っておこう】

高額な資産である住まいは、緒とした税金の差が大きな損得にかかわる場合がある。

この機会に理解しておこう

~基礎控除の4割減で相続対象者が急増~

2015年に相続税法が改正され1年余りが経過した。

改正では、この基礎控除の計算方法が変わり、相続税の対象者が大幅に増えた。

最近、相続を経験した人の中には、増税の重みを実感した人も多いはずだ。

 

現在は都市部に一戸建ての住まいを所有しているだけでも相続税と無縁ではいられない。

いざというとき相続税がかかるのかどうかだけでも早めに確認しておきたい。

 

相続税がかかるかどうかは図4のように計算する。

まずは財産の評価額を計算する。

この時、預貯金は残高、株などの有価証券は時価が評価額となるが、不動産は使用状況によって評価額が異なる。

住宅メーカーなどは、無料でシミュレーションをしてくれるところも多いから、一度、相談してみるのもいいだろう。

図4
 

借金が残っている場合には、その額をプラスの財産から差し引くこができる。

また、個人の葬儀費用は非課税となるので、かかった費用は差し引くことが可能だ。

一方で香典は非課税なので財産に加える必要はない。

さらに差し引くことができるのが基礎控除だ。

ここまでの計算で金額がゼロ以下になった場合は、相続税の心配はない。

 

~住宅ローン控除は最大500万円の減税~

住宅の購入や建て替えをする際には、税制優遇や補助金などを利用できる。

1つは購入時の減税だ。

住宅ローンを利用して購入した場合は、一般住宅で最大4000万円、長期優良住宅、二酸化炭素鵜の排出を抑えた低炭素住宅なら住宅ローンを利用していなくても最大65万円の控除が受けられる。

図5
 

両親や祖父母から住宅取得のための資金贈与を受ける場合には、贈与税の優遇を受けることができる。

消費税率が10%以外で購入する場合には、図6のような贈与税の非課税枠が設けられている。

例えば17年9月までに省エネ、耐震、バリアフリーなどを備えた良質な住宅を取得する場合には1200万円までの贈与が非課税となる。

一般住宅なら700万円までだ。

給付金もある。

すまい給付金は、最大30万円受け取れる支援策だ(給付額は図7参照)。

これらは消費税率5%から8%に引き上げられた際に住宅購入の支援策として導入されたもので消費税率10%に再引き上げされれば、贈与税の非課税枠や給付額も増える予定だ。

図6
 

 

日本経済新聞:成28428()

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