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住宅ローンの家計負担をできるだけ軽くするためには、住宅ローン選びと優遇策の徹底活用がポイント。

住宅の種類や購入・建て替え時期によって適用金額が変わるものもあるのでしっかりチェックしておきたい。

 

~低金利の今だからこそ:固定金利で長期の安心を~

低金利の今、住宅ローンを上手に活用するポイントは、金利タイプと返済期間の選び方。

主に変動金型、固定期間選択型、全期間固定金利型の三種類がある。

変動金利型は半年ごとに金利が見直され、変動するタイプ。

固定期間選択型は、5年、10年など一定期間の金利が固定されるタイプで、全期間固定金利型は、すべての返済期間の金利が固定される。

適用される金利は基本的に変動金利型が最も低く、固定期間選択型、全期間固定金利型の順となる。

 

目先の返済額は変動金利型が最も低くなるが、返済期間は長期にわたるので、最終的にどれが有利になるのかは、借り入れ後の金利の動きによって、変わる。

 

借り入れ後に金利が低くなると予想されるときは変動金利型を利用しておけば、金利が下がったときに恩恵を受けることができる。

逆に金利の上昇が予想されるときには、固定期間選択型や全期間固定金利型のほうが安心感は大きい。

 

現在のように長く低金利が続いているときには、変動金利を利用し、金利の上昇が始まった時点で固定期間選択型などに切り替える方法もあるが、うまくいかない場合もある。

実際に金利の上昇が始まっても「もう少し様子を見よう」という気持ちが生じて、タイミングが遅れてしまう可能性があるからだ。

であれば、最初から10年固定期間選択型や全期間固定金利型などを利用しておくことが懸命。

今なら10年固定期間選択型でも金利は年1%以下、全期間固定金利型でも1%半ばで借りることができる。

 

~贈与税の非課税枠で~

返済負担を減らすためには、住宅購入の支援策も上手に活用したい。

年末のローン残高に応じて、所得税や住民税が軽減されるのが住宅ローン控除だ。

一般住宅なら10年間で最大400万円、長期優良住宅なら同500万円の控除が受けられる。

 

住宅ローンの拡充効果が限定的な場合に利用できるのが「すまい給付金」だ。

消費税率8%の物件を購入した場合、最大30万円の給付金を受け取れる。

申請は住宅取得者がそれぞれ全国に設置された申請窓口に持参するか、郵送で行う。

申請内容が確認されれば、指定口座に振り込まれる。

 

親に資金援助の相談ができるのであれば、贈与税の非課税枠を利用したい。

2017年9月までの贈与では、一定の基準を満たす住宅なら120万円、一般住宅なら700万円までが非課税になる。

 

住宅ローン選びと優遇策の活用で負担をできるだけ減らしたい。

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日本経済新聞:平成28729()

2015年1月1日から2019年6月30日までの間、非課税限度額は、住宅の種類や住宅用家屋の取得等の契約の締結日により異なる。

また、適用消費税率によっても、非課税枠が異なるため注意を要する。

 

改正の背景として、消費税が5%から8%に増税された際に生じた駆け込み需要、および損も反動による住宅市場に落ち込みによる景気への影響がある。

これを考慮し、10%増税時の景気への影響を抑えるため、2016年10月以降の契約で消費税が10%の対象となる人に対して、過去最大の非課税枠3000万円を用意した。

また、2015年からの相続税の増税を受け、相続税対策としても積極的に活用される可能性がある。

 住宅取得資金の贈与税非課税限度額

契約年及び適用される消費税率によって、非課税枠が大きく変動するため注意が必要である。

例えば、2016年9月に建築代金3000万円の注文住宅の契約を締結し、引き渡しが2017年4月となった場合には、諸費税法の経過措置により8%が適用される。

その結果、消費税は3000万円×2%(10%-8%)=60万円の差が生じるが、住宅取得等資金の贈与税の非課税枠は1200万円(省エネ住宅の場合)が適用される。

契約締結を1カ月遅らせて2016年10月にすれば、3000万円の非課税枠が適用できる。

このように、クライアントによっては、消費税の負担を抑えるより、贈与税の非課税枠を最大限活用することを考えたほうが良い場合もあるだろう。

つまり、契約締結時期、注文住宅の場合は工事請負契約締結時期、建物引渡時期、居住時期、贈与の時期などをよく検討してサポートすることが重要である。

 

住宅取得等資金贈与は、相続税法上では課税価格へ加算する必要はないが、民法上は特別受益として持ち戻しの対象となるケースが多い。

今回の改正により、過去細田の非課税になるため、高額な贈与が予想される。

この改正により贈与を受けた人、過去の泥土で贈与を受けた人、贈与を受けていない人など様々な相続人が特別受益の持ち戻し調整を遺産分割協議の際に考慮しなければならない点に、特に注意が必要である。

 

 

平成28年1月日本版FPジャーナル(CFP認定者:山本宏氏)

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